Лэнд девелопмент что это
Ленд-девелопмент
Ленд-девелопмент (англ. «land development») подразумевает под собой разукрупнение земельных массивов на отдельные более мелкие земельные участки. В основе деятельности LandService лежит принцип «land-to-suit», который состоит из совокупности юридических и технических операций, направленных на подготовку земельного участка под нужды конкретного клиента, с учетом его требований по категории и виду разрешенного использования, наличию необходимого объема инженерных мощностей, согласованию въездов/выездов на прилегающие улицы и магистрали, а также нужного объема строительства.
Ленд-девелопмент – важная составляющая общего процесса девелопмента. Приобретение прав на земельный участок с полным пакетом разрешительной документации существенно сокращает длительность инвестиционной фазы любого строительного проекта, что позволяет экономить инвестору значительные денежные средства и снижать объем инвестиционных рисков.
Специалисты LandService находятся в постоянном изучении рынка недвижимости России, стараясь предугадать наиболее перспективные направления и локации для развития спроса на земельные участки, а также изучая различные форматы новых объектов, выявляя те, которые активно развиваются или планируются к запуску. Таким образом, в Базе предложений компании всегда только самые актуальные и интересные для инвестирования активы для строительства объектов придорожного сервиса, общественного питания, автозаправочных комплексов, ритейла, производственно-складских и жилых комплексов. LandService работает только с собственными и эксклюзивными объектами.
Ленд-девелопмент. Мастер-планирование
Во времена зарождения рынка недвижимости, когда законодательная база в этой сфере была ещё далеко несовершенной, а процессы согласования были непонятными и непрозрачными для инвесторов, последние стремились к снижению собственных рисков в виде участия девелопера своими деньгами. Это благоприятно воздействовало на процесс развития рискового, или спекулятивного девелопмента. Девелопер был подвержен финансовым рискам на одном уровне с инвестором и деньгами отвечал за все свои действия и решения.
Чистый, или Free-девелопмент
Free-девелопмент – это проект, в котором девелопер не является собственником либо правообладателем земельного участка, а выступает в качестве коммерческой структуры, которая за заранее объявленное вознаграждение занимается подготовительными работами, управлением строительством и не участвует в прибыли.
Развитию Free-девелопмента в России способствует увеличение масштаба рынка недвижимости, рост качества и сложности реализуемых проектов.
Ещё не так давно девелопер зачастую выкупал земельный участок, а после самостоятельно занимался реализацией проекта, а уже сегодня собственник участка предпочитает чаще всего не расставаться с собственностью в виде земельного участка и привлекает профессиональную компанию к работе. Самыми востребованными услугами Free-девелопмента среди владельцев приватизированных бывших промышленных предприятий, основной бизнес которых сосредоточен в других сферах. Примечательно, что владелец промышленного комплекса нередко хочет либо продать целиком весь комплекс, либо реализовать проект реконструкции самостоятельно и остаться владельцем нового здания. В обоих случая необходима услуга Free-девелопмента.
Надо заметить, что в секторе индустриальной недвижимости спрос на услуги Free-девелопмента достаточно стабилен.
В последние годы услуги Free-девелоперов востребованы среди банков для развития залоговых активов, иначе говоря, объектов недвижимости.
Кроме всего прочего большая часть объектов во всём мире представляют собой проекты Free-девелопмента. Суть работы девелопера в том, чтобы найти объект, привлечь инвестора. После окончания реализации конкретного проекта инвестор получает прибыль, а девелопер – своё вознаграждение.
Рост объёма инвестиций в сфере отечественной недвижимости спровоцировал рост спроса и затем рост цен на земельные участки, в первую очередь, под коммерческую недвижимость. Это стало причиной активного развития ленд-девелопмента. Ключевая задача ленд-девелопмента заключается в подготовке территорий к начальному этапу строительства. Как иностранные, так и отечественные инвесторы не желают тратить время на решение проблем, которые связаны с переводом земель из одной категории в другую, а также на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков и определять потенциальные возможности подключения к инженерным сетям.
Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков, а также их инвестиционной привлекательности.
В современных российских условиях понятие ленд-девелопмента состоит из нескольких видов деятельности. Здесь все работы начиная от перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения до комплексного развития территорий. Результатом ленд-девелопмента является инвестиционный продукт, иными словами, земельный участок, который полностью подготовлен для начала строительства. Достижение такого результата является достаточно сложным и трудоёмким процессом, для начала необходимо решить три группы проблем:
Среди обязанностей девелопера также числится выбор и определение концептуальной коммерческой идеи будущего проекта. Для этого изначально нужно провести анализ наиболее эффективного развития данного объекта. От функциональной направленности зависит вид девелопмента.
Он бывает: офисный, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный, а также комбинированный. Однако зачастую девелоперы предпочитают совмещать различные функциональные направления.
Одним из первых на это пошёл «Главстрой-СПб». Он принял решение продать встроенные коммерческие помещения в районе «Северная долина», не в качестве недвижимости, а как доходный бизнес.
Обычно застройщики продают такие помещения ещё на стадии строительства. Примечательно, что встроенные помещения в новых районах пользуются большой популярностью, спрос на них растёт с каждым годом. Стоимость такого помещения обычно выше на 25-30%, чем на жилую недвижимость данного комплекса.
Продажа встроенных помещений с арендаторами увеличивает ликвидность встроек на 15-20%, одновременно с тем среднее превышение стартовой цены доходит до 30%.
Редевелопмент и его особенности в России
Редевелопмент – это предпринимательская деятельность, в основе которой лежит процесс превращения объекта недвижимости в другой, новый объект, имеющий другое функциональное назначение, в результате такого преобразования стоимость объекта увеличивается.
В России этот процесс получил другое название – регенерация, или развитие территорий вторичной застройки.
Мастер-план как рабочий инструмент
Мастер-план является рабочим инструментом, который даёт возможность привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта, а также сводить к минимуму риски. Необходимость в классическом мастер-плане возникает при реализации проектов, которые связаны с редевелопментом, а также при освоении крупных первичных территорий и при осуществлении opportunity-проектов. В качестве примеров последних можно привести строительство олимпийской территории в Лондоне, застройка бывшей территории ЗИЛа в Москве, проект «Новая Голландия» в Санкт-Петербурге, иными словами те проекты, где реализация происходила усилиями всех собственников объекта.
Создание мастер-плана происходит на конкурсной основе в стадии преддевелопмента. К этому моменту уже целиком готова общая концепция, основой которой является генеральная идея развития территории на 5-15 лет. На базе данной идеи и происходит разработка проектов планирования и межевания территории.
На схеме ниже показана суть мастер-планирования.
Мастер-план даёт возможность систематизировать подход к развитию территории; принять во внимания мнения различных экспертов, специалистов и населения; осваивать участок согласно цели и в последовательном порядке; быстро реагировать на изменения конъюнктуры рынка недвижимости. Наличие мастер-плана предоставляет возможность заранее дать оценку потенциалу территории и провести вариантное моделирование её развития при различных типах функционального использования. Особенность мастер-плана в том, что он не утверждается как проект, он всё время претерпевает некоторые изменения в процессе работы. Это скорее рабочий инструмент, который позволяет выполнить грамотное внутреннее межевание земельного участка, чтобы при возникшей необходимости его можно было продать по частям.
Составляет мастер-план целая команда, до 50 специалистов. В неё входят мастер-планеры, экономисты-маркетологи, финансисты, инженеры 6-7 специальностей, экологи, ландшафтные архитекторы и дизайнеры, дизайнеры общественных пространств и т.п.
Вникая в суть матер-плана, следует сказать, что он только в узком смысле напоминает проект планировки территории. В нём содержатся предложения по строительству зданий на выбранном участке, созданию открытых пространств, по соотношению свободных и застроенных территорий, формированию ключевых элементов проекта, базовым инженерно-техническим решениям, организации движения, ключевым видам использования земли и по эффективным способам реализации данных предложений на практике. Если представлять мастер-план более широко, что он является детальной концепцией девелопмента, которая наполняется бюджетами, получает финансовую модель и делит проект на фазы. По большому счёту мастер-план можно называть инструментом формирования и реализацией стратегии физической, экономической и социальной территории.
Мастер-план составляется в несколько этапов:
Прежде, чем приступить к работе над мастер-планом, мастер-планер изучает исторические особенности места будущего проекта. Важно на эмоциональном уровне влиться в местность и её архитектуру.
Мастер-планирование направлено на создание комфортного окружения вне зависимости от вида строительства. Этот фактор необходимо учитывать особенно в городской среде на неосвоенных участках, трансформации депрессивных зон. А также при разработке мастер-планов по созданию намывных территорий, и крупных проектов, которые реализуются сразу несколькими собственниками.
Подготовка площадки к строительству – land development
Что такое ленд-девелопмент, какие этапы он в себя включает и какой конечный результат этого процесса – об этом и многом другом рассуждают эксперты Skladman USG.
Основной задачей ленд-девелопмента является подготовка земельного участка к началу строительного процесса. В реалиях рынка это означает для собственников повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности территорий, для покупателей – удобный и быстрый запуск проекта. Для девелоперов нежелательно связываться с юридическим процессом перевода земли в нужную категорию. Также важным моментом является проработанная возможность подключения к сетям и вообще выяснение обеспеченности инженерной инфраструктурой на данный момент и в перспективе.
«Ленд-девелопмент является мощным фактором, который повышает капитализацию участка, а также снижает риски последующей реализации девелоперского проекта. Представим земельные участки c коммерческой недвижимостью – сложно продать какое-либо нежилое помещение, пока объект ещё не построен. Так же и с участком: без проведенной предварительно подготовки сложно продать неподготовленные земельные участки – предложения висят годами, периодически меняя цену в зависимости от курса валют. Надо пересмотреть концепцию продажи участков и строить базу не просто земельных массивов, а базу участков с предварительной подготовкой к продаже. Остается только сделать выбор: стать частью многочисленных однотипных предложений или говорящего самого за себя девелоперского проекта», – говорит Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга, Skladman USG.
В идеале, конечным результатом ленд-девелопмента является полностью готовый к строительству с физической и юридической точки зрения участок. По сути, ленд-девелопментом участка может являться все, что повышает его ликвидность и улучшает инвестиционные характеристики.
С учетом особенностей московского рынка ленд-девелопментом будет являться любое «улучшение» или подготовка, которые позволяют приблизить срок запуска проекта. Это может быть, к примеру, перевод земли из одной категории в другую.
После подготовки территории по каждому из вышеприведенных направлений возможно разделить участок на лоты для продажи согласно разработанной концепции его развития.
Консалтинговая часть работы предполагает разработку оптимальной концепции с точки зрения развития жилой и/или коммерческой недвижимости c учетом следующих факторов:
По сути, консультационная работа дает возможность определить потенциальный круг интересантов на участок (как девелоперов, так и конечных пользователей). При этом разработанная концепция дает возможность проанализировать размер прибыли потенциального инвестора.
Другим важным свойством ленд-девелопмента является снижение рисков инвестиционного проекта.
Важно понимать, что на предварительном этапе не получится полностью учесть все риски в последующей работе по реализации проекта. В то же время задача ленд-девелопмента – представить и проанализировать картину в целом.
Сводная схема различных этапов ленд-девелопмента
По сути, ленд-девелопментом участка может являться все, что повышает его ликвидность и улучшает инвестиционные характеристики.
Николай Паличев, генеральный директор, партнер Up Group USG: «Ленд-девелопмент является фактором, повышающим капитализацию участка, а также его стоимость. Плюс к этому он снижает риски последующей потенциальной реализации девелоперского проекта».
Чтобы достичь данных результатов, необходимо «проработать» участок с трех разных сторон:
Для реализации данных задач собственнику рекомендуется собрать команду специалистов в таких областях, как: консалтинг, юридические услуги, маркетинг, проектирование, инженерная подготовка.
Ориентировочный список специалистов, которых понадобится привлечь, выглядит следующим образом: инженеры, геодезисты, экономисты, аналитики, маркетологи, геологи, экологи, кадастровые инженеры, юристы, застройщики, проектировщики, строители, финансисты, кредиторы, оценщики и т.д.
В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли ленд-девелопмент становится обязательной составляющей при продаже участка под строительство. С учетом сложившейся ситуации на рынке он также зачастую становится единственной возможностью продать участок.
Среди новых тенденций на рынке недвижимости можно выделить новые требования в рамках согласования девелоперских проектов в администрации Московской области. Теперь очень часто девелопер должен обосновать полезность своего проекта для района расположения (повышение уровня инфраструктуры, создание рабочих мест, будущие налоговые отчисления).
Как показал анализ предложений участков, в большинстве случаев на участках, предлагаемых на продажу, не было проведено строительство инженерной инфраструктуры. Чаще всего существуют только обязательства собственника перед покупателем участка относительно строительства сетей в будущем и предоставления подключения к ним.
Статья подготовлена специалистами компании Skladman USG
Особенности land-development
В условиях перехода к рыночной экономике повышенный интерес приобретает научно-практическая концепция девелопмента. Термин образован путем заимствования английского слова development, в переводе означающий «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция». В мировой экономической практике его используют для обозначения деятельности, направленной на повышение стоимости объекта путем его качественных изменений [1]. В российской практике все больше актуализируется терминология ленд-девелопмента, приобретая достаточно широкий спектр оттенков – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.
Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.
Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.
В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий, а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Однако, существует мнение, что Функция лэнд- девелопера заключается именно в управлении проектом. «Управление» проектом включает в себя не только выбор местоположения земельного участка, разработку концепции проекта, выбор формата застройки, расчет экономической эффективности, но и разработку рекламной стратегии, PR-программ, налаживание схемы продаж, их юридическое сопровождение — и все это до полного окончания реализации объектов. Но не все согласны с такой широкой трактовкой лэнд-девелопмента и предлагают следующее определение- «классическим лэнд-девелопментом следует считать деятельность, направленную на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков».
Для достижения результата необходимо решить три группы проблем:
— разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);
— правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;
— инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство)[3].
Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.
Концепция девелопмента земельных участков требует наличия в команде инвестиционного проекта профессиональных юристов, поскольку многие вопросы, связанные с земельным законодательством, по-прежнему допускают двоякое толкование. При наличии ограничений в отношении участка задача специалиста – предложить наиболее простой и финансово оправданный способ их преодоления.
Возможный вариант девелопмента земельного участка выбирается на основании понимания всех сегментов рынка недвижимости, как жилой, так и коммерческой. Поскольку существующие ограничения могут значительно сузить выбор наиболее эффективных вариантов концепции, необходимо с самого начала определить следующие параметры:
Концепция ленд-девелопмента необходима для рассмотрения различных вариантов развития земельных участков и выбора наиболее оптимального из них. Концепция должна отвечать на следующие вопросы[2]:
Подготовка и разработка концепции ленд-девелопмента строится на тщательном исследовании рынка и прогнозе тенденций его развития. Помимо этого концепция включает в себя:
Ленд-девелопмент подразумевает под собой процесс разукрупнение земли на отдельные земельные участки. Он состоит из совокупности юридических и технических операций, направленных на подготовку земли для последующих этапов девелопмента, в конечном результате направленных на завершение конкретных инвестиционных проектов.
Другими словами, понятие «ленд-девелопмент» можно определить как услугу по ликвидации потенциальных рисков инвестиционных проектов с земельными участками.
В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынка земли в России должно увеличиваться вследствие выгодности данного бизнеса. Существует весьма большой и все более увеличивающийся спрос на земельные участки по всей России. Таким образом, концепция ленд-девелопмента приобрела широкое распространение на рынке недвижимости. Под ее влиянием рынок земли
приобретает стремительные темпы к расширению, происходит освоение и
разукрупнение значительной территории Российской Федерации. Однако
реализация данной деятельности имеет широкий спектр проблем, связанных в
первую очередь с отсутствием четко разработанного механизма по управлению
данной деятельностью на муниципальном и государственном уровне,
разрешение которых позволит добиться достижения самодостаточности
объектов инвестирования и развития рынка земли в России.
Лэнд девелопмент что это
Мы формируем среду обитания, повышаем ликвидность земельных участков и их инвестиционную привлекательность.
Доверить лэнд-девелопмент компании 3S Development — значит получить в партнеры профессионалов рынка, которые возьмут на себя следующие услуги:
Организуем и сопроводим процессы изысканий;
Развитие территорий в водоохранных зонах,прибрежных защитных зонах,зонах санитарной охраны,санитарно-защитных зонах.
Комплексное электроснабжение, газоснабжение,водоснабжение участка
Очевидно, что привлекательность инвестиций в развитие земельного рынка региона только растет. Чтобы вложенные средства получили максимальную отдачу, необходимо обратиться за услугами лэнд-девелопмента к профессионалам.
3S Development предоставляет полный комплекс девелоперских услуг в одном окне. Мы решаем все задачи, связанные с развитием территорий, проектированием и застройкой: от подбора и оформления земельного участка до управления недвижимостью, включая привлечение инвесторов и повышение стоимости земли или объекта. Вы можете заказать нам как весь комплекс работ, так и отдельные услуги, необходимые для решения ваших бизнес-задач.
Слаженная работа наших девелоперов, консультантов, маркетологов по инвестиционным проектам, специалистов по градостроительной деятельности и архитекторов позволяет значительно сэкономить ресурсы и увеличить прибыль наших клиентов.