Мурино или янино что лучше

Эксперты сравнили жилые комплексы в Янино, Кудрово, Колтушах и окрестностях

Откуда рейтинг?

BSN.ru ежегодно публикует рейтинг жилых комплексов всех районов Санкт-Петербурга, он составляется по результатам голосования экспертов. Схема простая: есть список ЖК, находящихся приблизительно в одной локации, есть опытные эксперты, готовые оценить недвижимость, и есть результат. И да, наш топ максимально объективен и, главное, здесь понятно, кому и за что поставили баллы.

Что с этим делать?

Рейтинг поможет всем тем, у кого нет времени ездить по районам, смотреть жилые комплексы и кропотливо записывать в блокнот плюсы и минусы. Если вы сомневаетесь, в какую сторону бежать за новой квартирой то, пожалуйста, читайте, решайте, задавайте вопросы.

А эксперты, случаем, не диванные?

Мы предложили оценить районы Северной столицы людям, которые много лет работают в сфере недвижимости и прекрасно ориентируются во всех сопутствующих вопросах. Они изучили каждый жилой комплекс, вынесенный на голосование, по пяти критериям: транспортная доступность, инфраструктура, надежность, экологичность, соотношение цены и качества. Также вы можете ознакомиться с комментариями экспертов о ситуации в районах в целом.

Кудрово

Янино

Колтуши

ПГТ им. Свердлова

ПГТ Дубровка

Голосующие эксперты поделились своим мнением относительно рынка недвижимости в представленных локациях

Анна Каёткина, начальник отдела продаж компании Петрополь:

Данные локации остаются одними из самых популярных у покупателей. Привлекает относительная близость метро, а сам район выглядит обжитым, есть парки, детские сады и школы. Ситуация с парковкой плачевная. Паркинги запроектированы далеко не во всех проектах, в основном застройщики ограничиваются машиноместами на придомовой территории или во дворах. А там, где паркинг есть, количество мест небольшое. В результате уже сейчас все паркуются на тротуарах, во дворах и на газонах, а впереди еще строительство новых ЖК. Несколько спасает ситуацию наличие пары коммерческих стоянок.

Подводя итоги, можно констатировать, что данный район заметно выделяется среди других районов комплексного освоения за счет относительной развитости инфраструктуры. С другой стороны, район не избежал общих для всех формирующихся районов проблемных точек: сложности с парковкой, пробки на въездах и выездах из ЖК, высокая плотность застройки, преобладание малогабаритных квартир. Последнее в совокупности с расположением района вблизи станции метро делает его привлекательным для тех, кто снимает жилье в аренду, а значит, социальная среда данного района будет неоднородной.

Валентина Нагиева, генеральный директор портала BSN.ru:

Главная проблема комплексного освоения пригородов Петербурга – недостаточно развитая транспортная инфраструктура: проблемы с заездом на КАД, многочасовые пробки. С точки зрения этой проблемы, удобнее всего расположены ЖК в Кудрово – они ближе к метро и к КАД.
Экологическая ситуация в представленных локациях благоприятная, сказывается обилие парковых зон и мест для отдыха. Здесь в основном ведется многоэтажная застройка, рынок представлен проектами эконом- и комфорт-классов.

Квартиры здесь отличаются невысокими ценами за «квадрат», это обусловлено и низким развитием социальной инфраструктуры, и если в Кудрово эта проблема активно решается, то Янино и Колтуши в этом плане сильно отстают.

Егор Еремин, автор экспертного блога по рынку новостроек:

В опросе участвовали очень разные жилые комплексы. Некоторые из них – в Кудрово. Некоторые – в Янино. В целом, я рассматриваю район Янино как малопригодный для жизни. Ежедневные пробки, проблемы с инфраструктурой, и далеко не самая лучшая экология.

Район Кудрово достаточно комфортен для жизни. Если говорить о тех жилых комплексах, которые находятся неподалеку от парка Оккервиль, то их плюсами являются: возможность за 20-25 минут дойти пешком до метро, большая зеленая зона под окнами, есть место для прогулок, катания на велосипедах или роликах, также все магазины, кафе и банки будут находиться в пешей доступности. Что касается тех жилых комплексов в Кудрово, которые находятся вблизи Мега Дыбенко, то они сейчас в транспортной изоляции. Лично я бы не хотел в час пик добираться из города до своей квартиры полтора – два часа. Но большим преимуществом является недавно открытый Мега-Парк. Он украсил район.

Сергей Садовский, руководитель отдела продаж компании «В-подряде»:

Более благополучным выглядит Кудрово – дома расположены в границах КАД, рядом лесопарковая зона и крупнейший ТРК, до метро можно дойти даже пешком минут за 20-25, школы и детские сады построены застройщиками почти в срок!

Еще одна локация района – поселок им. Свердлова на берегу Невы, недвижимость там пока дешевле, чем в Янино и Колтушах, при этом транспортная ситуация позволяет добраться из поселка до КАД за 10 минут, до метро – за 25 минут.

Антон Рудаковский, финансовый директор E3 Group:

Район Кудрово-Янино на сегодняшний день предлагает большое разнообразие жилья эконом-класса по низким ценам. С одной стороны, это делает жилье доступным многим желающим, но, с другой стороны, низкая стоимость обусловлена недостаточной развитостью транспортной и социальной инфраструктуры, мест для отдыха и развлечений. Подобные районы нужно рассматривать на перспективу, когда их развитие будет системным.

На сегодняшний же день такой переизбыток предложения в неготовых для этого районах ожидаемо ведет к ценовому демпингу со стороны застройщиков. Продажи идут неактивно, что создает дополнительный риск срыва сроков строительства. В качестве инвестиций в жилье мы данные районы не рассматриваем или рассматриваем точечно, так как, несмотря на высокий потенциал роста стоимости, совершенно невозможно предсказать срок экспозиции такого объекта. Иными словами – неясно, получится ли продать квартиру в той локации быстро и выгодно. А затягивание сроков продажи квартиры будет размывать доходность инвестора.

Для жизни варианты вполне приемлемые, особенно если приобретение квартиры в данном районе будет соответствовать возможностям бюджета семьи. Наличие зеленых зон и современные подходы и технологии в освоении территорий в перспективе создадут пояс комфортного преимущественно малоэтажного жилья на периферии. Однако для инвестиций имеет смысл рассматривать здесь лишь недорогие коммерческие помещения формата «У дома», которые на фоне нехватки других объектов будут востребованы в будущем.

Источник

Альтернатива Кудрово и Мурино: где купить квартиру в новостройке

Мурино и Кудрово уже несколько лет являются самыми востребованным у покупателей квартир в новостройках локациями. И если в Мурино потенциал нового строительства еще высок, то в Кудрово достроить осталось буквально 3-4 объекта. LIVING решил спросить у экспертов, какие локации на территории Ленобласти вскоре могут занять место Кудрово в структуре спроса.

Мурино и Кудрово: пока лидеры спроса

Достойная альтернатива: в какую сторону смотреть

Большинство опрошенных нами экспертов склонны считать, что конкуренты у Мурино и Кудрово все же есть. Во-первых, в большинстве таких локаций цены ниже на 10-15%. Где-то ниже плотность и этажность застройки, где-то – больше зеленых зон, где-то – лучше ситуация с парковкой.

В агентстве недвижимости «М16-Недвижимость» считают, что в качестве основных альтернатив Кудрово и Мурино следует выделить Янино-1, Бугры и Новоселье. Первые две локации в агентстве выделили, в первую очередь, благодаря более низкому уровню цен.

Новостройки Янино

В Янино будет поострено порядка 2 млн кв. м жилья (по оценке ГК «Доверие»). Плюсы локации – близость крупных парковых зон, в том числе Ржевского лесопарка, действующая инфраструктура поселка и перспективная инфраструктура от застройщиков, средняя этажность застройки.

Янино является одной из немногих территорий Ленобласти, где в планах все же стоить открытие станции метро (намечено на 2025 год). Здесь отлажено движение маршрутных такси до станций метро «Ладожская» и «Проспект Большевиков». Плюсом для автомобилистов является близость КАД, минусом – двухполосное Колтушское шоссе, единственная дорога, соединяющая локацию с городом. По состоянию на октябрь 2017 года утвержден ППТ проекта расширения шоссе до четырех полос движения, что должно существенно облегчить путь до дома для жителей Янино.

Фото: ЖК «Янила Кантри»

В Янино-1 сегодня строится 6 крупных проектов. Это ЖК «Янила Кантри» от «Ленстройтреста», «Ясно. Янино» от ГК «КВС», «ЗемлЯнино» от компании «Патриот-Нева», «Новое Янино» от ГК «ЦДС», «Яркий» от Normann, «Янинский каскад» от «Строительного управления». Все проекты будут включать социальную инфраструктуру: школы и детские сады.

Новостройки Бугров

Новостройки Новоселья

Всего в Новоселье планируется построить до 1,5 млн кв. м жилья. Сейчас здесь реализуются ЖК «Новоселье» от УК «Новоселье» и «NEWПитер» от «Строительного треста». Плюсы новостроек – среднеэтажная застройка, большое количество парковочных мест, уже работающие на территории ЖК детские сады и школы.

Новостройки Сертолово

Главный минус локации – удаленность от станции метро и центра города. Есть около 10 маршрутов до станций «Озерки», «Пр. Просвещения», «Парнас», время в пути – 20-25 минут. В часы пик можно «застрять» в пробке на час.

В Сертолово, как правило, строятся точечные проекты. К примеру, сейчас это ЖК «Отражение», «Юбилей». Также рядом реализуется крупный проект от КВС – «Новое Сертолово».

Фото: ЖК «Новое Сертолово»

Новостройки Нового Горелово

Еще один масштабный и бюджетный проект реализует компания «ЛенРусСтрой» в Новом Горелово. Главным плюсом ЖК «Новое Горелово» является его неплохая транспортная доступность: рядом выезд на КАД и Таллинское шоссе, по которому можно доехать до ЗСД и Пулковского шоссе. Не в пиковое время до станции «Пр. Ветеранов» можно доехать за 10 минут. Кроме того, рядом лесной массив, озеро, сформировавшаяся инфраструктура в «старом» Горелово. Из минусов – близость промзоны, КАД, аэропорта, что в совокупности усложняет экологическую обстановку района. Кроме того, собственной инфраструктурой квартал будет обеспечен только к концу строительства.

Где жить в Ленобласти: заметки на будущее

В ГК «Доверие» рассказали о еще неосвоенных интересных локациях, которые в перспективе нескольких лет могут стать лидерами спроса в Ленобласти:

· Проект «Нева-Сити» в Новосаратовке от ГК «ЦДС»

· Город-спутник «Южный» в Пушкинском районе от компании «Старт Девелопмент»

· Проект «Евроград» в Порошкино-Юкки от компании «Пантикапей»

· территории вблизи Красного Села (Аннино, Лаголово)

· район Троицкой Горы

Источник

Новые гетто Петербурга: какие районы города и области рискуют повторить судьбу Мурино и Кудрово

Обзывать территории массовой застройки «гетто» или «человейниками» стало модно. Но застройщики продолжают строить сплошные высотки, а покупатели приобретать в них квартиры, веря, что «гетто» — это слишком сильно сказано.

Господа популярные блогеры, лидеры чьих-то мнений и инфлюенсеры чьих-то сомнений любят бросаться словами «гетто», «человейники», «муравейники», «каменные джунгли». И они имеют на это право. Застройщики при попустительстве градостроительных чиновников, властей всех уровней позволили себе превратить петербургские и областные территории в малоудобные поселения, которые, по словам поп-блогеров, не соответствуют высоким задачам городской архитектуры, градостроительства и прочим. Причем в этом ширпотребе отметились как малоизвестные компании, так и гуру строительного рынка. Но вот странные данные. Недавно специалисты Domofond провели исследование и выяснили, насколько россияне довольны жизнью в своих городах. Так вот первые два места в «Рейтинге 200 городов России по удовлетворенности соотношением доходов и стоимости жизни» (вот ведь закрутили) заняли Мурино и Кудрово. Москва на третьем месте, Петербург — на девятом. Не хочется думать, что специалисты Domofond – это как раз жители трех лидеров рейтинга. И только этим объясняются такое предпочтение.

Гетто на время

Разбрасываться всякими неприятными словами — для этого ума много не надо. Но все-таки сравнивать трущобы в Бразилии или комплекс «Пруитт-Айгоу» в США с петербургскими новостройками не совсем корректно и непатриотично.

Его тезис, можно сказать, подтверждают данные «Рейтинга 200 городов России. », по крайней мере жителей этих районов с плохой репутацией нельзя назвать ни пассивными, ни бедными, раз они смогли приобрести квартиру стоимостью в несколько миллионов рублей. Нехватка социальной инфраструктуры тоже худо-бедно решается. В «Северной долине», жители которой активно жаловались на отсутствие садов и школ еще пару лет назад (и у них были для этого основания), на сегодня построено три школы и шесть садиков. Не спеша обрастает социалкой и Мурино и рано или поздно «детскую» инфраструктуру доделают.

Тем не менее проблема есть. Либо она может проявиться в будущем. «Любые локации, плохо связанные с городом, имеют потенциал к маргинализации, – говорит Яна Голубева, урбанист, директор российского офиса компании MLA+. – Человейники – здания с большим количеством маленьких квартир, что не обеспечивает социальный микс. И в этом тоже проблема». По ее мнению, о завтрашнем дне таких новостроек должны думать не застройщики, а общество, и государство должно запрещать такое строительство.

Государство и запрещает. Недавно было опубликовано распоряжение губернатора Ленобласти, согласно которому выдача разрешений на строительство домов с квартирами площадью менее 30 кв. м будет запрещена. Запрет его понять можно. Именно в его вотчине наплодились жилые комплексы с квартирами «меньше прожиточного минимума». Подействует ли малометражная контрацепция от Александра Дрозденко, это большой вопрос. Тем более что запас разрешений на строительство, выданных застройщикам до распоряжения губернатора, позволяет игнорировать запрет на малогабритки при строительстве нескольких миллионов квадратных метров жилья.

Вообще инициативы чиновников Ленобласти с точки зрения ненавистников гетто и человейников не могут не вызывать уважение. Так, в декабре 2017 года была принята новая редакция Региональных нормативов градостроительного проектирования, по которой существенно сокращена этажность новых домов: в сельских поселениях до 9 этажей, в городских до 12 (представьте, если б такая высотность была регламентирована лет десять назад, как бы тогда выглядело Мурино ). Но сейчас РАД по поручению компании «ЦДС» продает несколько участков в Бугровском сельском поселении, на которых можно построить около 440 тыс. кв. м жилья. Высотность домов (разрешения все получены, а по некоторым заключен 1 ДД) — 13 (одна секция), 16, 18, 21, 23 этажа! (Ранее на этой территории компания обещала построить ЖК ЦДС «Новые Горизонты». И первую очередь на 914 квартир построила-таки. Жителям было обещано в рамках всего проекта два детсада и школа. Видимо, новоселы первой очереди не скоро их дождутся.)

Но это скорее исключение из правил (хотя — сколько еще таких исключений в шкафу!). Другая претензия к современным новостройкам, кроме желания выстроить трущобы небоскребов, это отсутствие социальной инфраструктуры. И тут вроде бы такому строительству поставлен заслон. В прошлом году было дано поручение губернатора Ленинградской области по синхронизации жилого и социального строительства: Госстройнадзору было поручено открывать одновременно разрешения на возведение жилых домов и садов со школами. Как утверждают в правительстве региона, сейчас это распоряжение неукоснительно выполняется. Так, в 2019 году вводится в строй свыше 15 детских садов. «Мы уверены, что за три года мы полностью сократим отставание по социальным объектам, а действующие механизмы позволят не допустить повторения таких ситуаций в будущем», — уверены оптимисты в правительстве. О таком же алгоритме нового строительства заявил губернатор Петербурга. То есть как минимум будущие новоселы не должны столкнуться с нехваткой школ и детсадов. Не совсем понятно, будут ли синхронизировано строительство дорог и медучреждений – таких распоряжений чиновники еще не выпускали, трудно легально взвалить их строительство на плечи застройщиков, а по факту на дольщиков.

Уплотнительная застройка

За последние годы отношение к городской застройке меняется. Оказалось, что советские панельные дома, которые лет десять назад безбожно ругали, проклинали – это более комфортное жилье, чем иной новодел. Они, как правило, имеют хорошую транспортную доступность, всю социалку по-соседству, просторные дворы, которые утопают в зелени. А этажность в пять-десять этажей не позволяет чувствовать себя лилипутом в Бробдингнеге. Новое, как оказалось, не всегда лучше старого.

К сожалению, строительный конвейер очень трудно модернизировать и заставить кардинально изменить выпускаемую продукцию. Да и местные власти не совсем понимают, а как надо строить, чтобы все, в том числе президент, были довольны. Поэтому будет расти ввысь и вширь ЦДС «Приневский», Каменка-Парголово все больше будет соответствовать своему названию, Октябрьская набережная превратится в примитивный панельный Манхеттен, а малоэтажный Петровский остров облагородят элитными восьмиэтажками. Другими словами, застройку типа Хаммарбю Щёстад в Стокгольме нам не видать в ближайшее время. Или никогда. Но, конечно, называть наши новостройки «гетто» как минимум непатриотично.

Новые районы с плотной застройкой, слабой социнфраструктурой и транспортной доступностью:

Источник

Парнас, Девяткино или Кудрово, где удобнее жить

Когда речь заходит о бюджетном жилье, выбор покупателей часто колеблется между тремя самыми доступными локациями – Парнас, Мурино и Кудрово. Средняя цена за квадратный метр в в них сопоставима, в каждой есть свои плюсы и минусы. Разобрались, по каким параметрам выигрывает или проигрывает каждый из этих районов.

Парнас

Этот район стал первой из новых локаций, которые начали активно застраивать в нулевые годы. Самую обширную территорию здесь занимают кварталы жилого комплекса «Северная долина», который продолжает расти вверх и вширь.

Плюсы

Эта локация в отличие от двух остальных относится к Петербургу, а не к Ленобласти. Жители Парнаса имеют городскую прописку. Это упрощает пользование бюджетными муниципальными услугами, например, поликлиниками и детскими садами. Плюс городские льготы и пособия немного выше областных.

К несомненным плюсам локации можно отнести наличие собственной станции метро «Парнас». За полчаса по «синей» ветке можно доехать до Невского проспекта. Кроме того, по району неплохо ходит городской транспорт, за что тоже спасибо принадлежности к Петербургу. От станции метро ездят автобусы в пригородных направлениях, например, в Приозерск и Выборг.

Из района есть удобный выезд на КАД, что понравится автомобилистам. На Парнасе хорошо развита торговая и развлекательная инфраструктура. Неподалеку от жилых комплексов располагается ТРЦ «Мега Парнас», гипермаркет «ОКЕЙ», ТРЦ «Гранд Каньон» с кинотеатром, ресторанами, детским парком развлечений, катком. Рядом с метро расположен трехэтажный фитнес-центр.

Минусы

Главный минус Парнаса – его экология. Раньше на месте района была свалка, которая частично осталась недалеко от жилых домов. Теперь на мусорку свозят строительные материалы, для жильцов она не опасна. Но такое соседство выглядит сомнительно. Недалеко от жилых кварталов находится промзона «Парнас». В ней в основном работают пищевые производства, которые не загрязняют воздух и не вредны для жильцов.

На территории жилых кварталов почти нет деревьев. Но вблизи от ЖК находится большой Шуваловский парк. По территории парка течет речка Сторожиловка, в которую впадают стоки от очистных сооружений в поселке Торфяное.

На Парнасе остро не хватает парковочных мест, из-за чего жильцы паркуются на тротуарах и газонах. Новые жилые комплексы здесь строят с учетом необходимых паркингов. Но далеко не все собственники квартир могут позволить себе приобрести место в них.

Цены на недвижимость

В среднем на Парнасе стоимость квадратного метра жилья составляет 112 тысяч рублей. Студию в строящемся доме можно купить от 2,2 млн рублей.

Подберите свой жилой комплекс в нашей подборке ЖК на Парнасе.

Мурино-Девяткино

Плюсы

Главное достоинство Мурино для покупателя – дешевые квартиры от застройщиков.

Минусы

С парковками в локации постоянные проблемы, это бич всех новых районов. В жилых комплексах преобладают наземные стоянки, но даже их недостаточно. В новых проектах застройщики возводят паркинги, однако они не слишком востребованы у покупателей.

В 2019 году в Девяткино 18 детских садов и всего две школы. Несколько застройщиков к концу 2020 года возведут школу на 1175 мест. Поликлиники в Западном Мурино всего две. Новую больницу для микрорайона пока только проектируют.

Зелени в районе почти нет, но нет и никаких производств. С Запада Девяткино окружают поля. Небольшой Муринский парк есть только с Восточной стороны.

Цены на квартиры

На сентябрь 2019 года средняя цена на квадратный метр в районе составляет 78 000 рублей. Студию в строящемся доме в Девяткино можно купить за 1,5 млн рублей. Убедитесь сами в нашей подборке жилых комплексов в Мурино.

Кудрово

Кудрово – город, расположенный во Всеволожском районе Ленобласти. Ближайшая к нему станция метро «Улица Дыбенко» расположена примерно в 2 км от жилых домов. Застройка Кудрово скоро закончится, так как свободных мест в локации почти не осталось.

Плюсы

Из Кудрово есть собственный выезд на КАД. Главной точкой притяжения города остается «Мега Дыбенко» с ее магазинами и развлечениями. Поликлинику построят возле парка Оккервиль. Кстати сам парк на берегу реки Оккервиль оборудован пешеходными и велодорожками, игровыми площадками, пляжем.

Застройщики и городские власти взялись за строительство в городе социальной инфраструктуры. Свой детский сад и школа будет в каждом жилом комплексе. В Кудрово сегодня уже 22 садика, большинство из которых частные. На территории города несколько коммерческих медицинских клиник, в которых можно получить любую необходимую услугу.

В достроенных частях Кудрово выглядит довольно прилично. Застройщики благоустраивают дворы каждый на свой манер. Так в ЖК “Лондон” построена площадь с фонтаном, стены ЖК “Вена” украшает граффити с работами Густава Климта.

Минусы

Кудрово не обошелся без проблемы всех новых районов – пробок из-за недостатка транспортной инфраструктуры. Выехать в Петербург из Кудрово можно по трем дорогам, и все они встают в час-пик в пробку. С внутренними проездами в городе тоже не все хорошо. Застройщики начинают прокладывать дороги только после завершения строительства жилых комплексов. Из-за этого значительная часть Кудрово напоминает бездорожье с вечной стройкой и грязью. Однако постепенно и эти участки облагораживают.

В районе портит экологию близость КАД. Когда ветер дует в сторону Кудрово, город дышит выхлопными газами.

Метро в этой локации дальше всего от жилых комплексов, по сравнению с Мурино и Парнасом. Пешком до станции придется идти около 40 минут местами по бездорожью. По городу курсирует маршрутка до метро. Но из-за отсутствия прямого проезда, едет она также около сорока минут.

Цены на жилье

В Кудрово можно купить квартиру от застройщика около 80 000 рублей за квадратный метр. Студию в строящемся доме реально приобрести за 2 млн. Убедитесь в нашей подборке жилых комплексов в Кудрово.

Запомнить

— На Парнасе и в Мурино метро в пешей доступности. В Кудрово до метро придется добираться на транспорте.

— Худшая экология – на Парнасе. В Мурино и Кудрово ситуация средняя.

— Самые низкие цены – в Девяткино.

— Лучше всего с торговой инфраструктурой – на Парнасе и в Кудрово.

— Лучше всего с социальной инфраструктурой – в Кудрово.

Источник