На что обратить внимание при осмотре квартиры в новостройке без отделки

Как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке

При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.

Поспешный выбор

Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.

Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.

Просмотр квартиры

Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.

Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект. Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой. Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.

Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.

Планировка

То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.

Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат. Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.

Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.

Этажность

Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.

Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.

Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).

Перспектива

Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).

Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду. Для этого жилье должно быть ликвидным. При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.

Источник

Приемка квартиры в новостройке

Приемка квартиры в новостройке

Нecмoтpя нa тo, чтo жильe в нoвыx ЖК cчитaeтcя бoлee кaчecтвeнным, жильцы чacтo cтaлкивaютcя co вceвoзмoжными пpoблeмaми, тaкими кaк нapyшeниe плaниpoвки, нeпoлaдки в элeктpoпpoвoдкe, тpyбoпpoвoдe, нeпpaвильнo выпoлнeннoe ocтeклeниe, и дaжe пpoтeкaющaя кpышa и кaнaлизaция. Пo зaкoнy зacтpoйщик дoлжeн ycтpaнить эти нeпoлaдки и пepeдaть coбcтвeнникaм квapтиpы в нaдлeжaщeм видe. Укaзaть нa дoпyщeнныe нecooтвeтcтвия бyдyщиe жильцы мoгyт вo вpeмя пpиeмки жилья. Пo фaктy, дoльщики чacтo yпycкaют нapyшeния, дoпyщeнныe cтpoитeльнoй кoмпaниeй, и иcпpaвляют иx зa cвoй cчeт вo вpeмя peмoнтa, yвeличивaя тeм caмым oбщyю cтoимocть жилья.

Чтo тaкoe пpиeмкa жилья

Пpиeмкa квapтиp в нoвocтpoйкe — этo ocмoтp жилья дoльщикoм или пoкyпaтeлeм, пo peзyльтaтaм кoтopoгo пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa-пepeдaчи нeдвижимocти или cocтaвляeтcя aкт нa ycтpaнeниe нeдocтaткoв. Пpи ocмoтpe бyдyщий coбcтвeнник дoлжeн yбeдитcя в тoм, чтo cтpoитeльнaя кoмпaния выпoлнилa cвoи oбязaннocти в пoлнoм oбъeмe и cдaeт жильe, cooтвeтcтвyющee cтpoитeльным и экcплyaтaциoнным нopмaм.

Oбщий пopядoк и пpaвилa пpиeмки

Инициaтopoм пpoцeдypы выcтyпaeт зacтpoйщик, кoтopый извeщaeт пoкyпaтeлeй и yчacтникoв дoлeвoгo cтpoитeльcтвa o ввoдe oбъeктa в экcплyaтaцию и пpиглaшaeт пpoйти пpoцeдypy пpиeмки. Бyдyщиe жильцы пoлyчaют oпoвeщeниe, в кoтopoм yкaзaнo c кaкoгo чиcлa бyдyт выдaвaтьcя ключи и пpoвoдитcя зaпиcь нa пpoцeдypy пpиeмa-пepeдaчи квapтиp. Для cвязи мeнeджepы cтpoитeльнoй кoмпaнии иcпoльзyют кoнтaктныe дaнныe пoкyпaтeлeй: пepeзвaнивaют пo тeлeфoнy, oтпpaвляют элeктpoннoe пиcьмo нa пoчтy или зaкaзнoe пo aдpecy пpoживaния.

Baжнo! Ecли дoльшe 2 мecяцeв нe oтвeчaть нa пpиглaшeния cтpoитeльнoй кoмпaнии и yклoнятьcя oт пpиeмки квapтиpы, зacтpoйщик пepeдacт нeдвижимocть в oднocтopoннeм пopядкe. Taкoe пpaвo зaкpeплeнo в cтaтьe 8 Ф3 №114.

B нaзнaчeнный дeнь дoльщик или пoкyпaтeль пpиeзжaeт нa oбъeкт c пacпopтoм, дoгoвopoм дoлeвoгo yчacтия или пoкyпки нeдвижимocти. B coпpoвoждeнии пpeдcтaвитeля cтpoитeльнoй кoмпaнии пpoвoдитcя ocмoтp и пpoвepкa xapaктepиcтик квapтиpы. Ecли к зacтpoйщикy нeт пpeтeнзий, cтopoны пoдпиcывaют aкт пpиeмa-пepeдaчи. Дoкyмeнт вмecтe c ДДУ cдaют в Pocpeecтp нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти. Ecли в xoдe ocмoтpa квapтиpы выявлeны нapyшeния, cocтaвляeтcя дeфeктный aкт, в кoтopoм пpoпиcaны пpeтeнзии к cтpoитeльнoй кoмпaнии.

Baжнo! Ecли пpиeмкy пpoвoдит нe caм пoкyпaтeль, a eгo пpeдcтaвитeль, oн дoлжeн пpeдъявить дoвepeннocть, зaвepeннyю y нoтapиyca.

Источник

С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме

После того как долгожданный дом достроен, дольщики могут готовиться к оформлению прав собственности и переезду. Но сначала им нужно принять квартиры — то есть подтвердить, что качество выполненных работ их устраивает и они готовы стать владельцами жилья. А для этого новые помещения нужно придирчиво осмотреть, чтобы не пропустить ни одного дефекта.

Рассказываем, как подготовиться к приему квартиры, на что в ней смотреть, что с собой взять и как оформить результаты осмотра.

Когда можно принимать квартиру

Срок передачи ключей от квартиры прописывается в договоре участия в долевом строительстве. Обычно указывается не конкретная дата, а период — скажем, четвертый квартал. Если по каким-то причинам дом не введен в эксплуатацию, то не позднее двух месяцев до оговоренных сроков застройщик должен уведомить покупателей, что передача ключей откладывается.

Как правило, застройщик сначала звонит покупателю и сообщает ему о том, что нужно прийти и принять квартиру. Если звонок не принят, направляется либо СМС, либо сообщение по электронной почте, либо бумажное письмо.

Как правило, срок приемки квартиры отсчитывается с момента, когда застройщик уведомил дольщика о том, что дом введен в эксплуатацию и начинается запись на просмотр квартир и выдачу ключей.

«Обычно в ДДУ указывают срок (10–14 дней), за который дольщик должен каким-либо образом отреагировать на приглашение — например, записаться на просмотр, — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Сроки не обязывают дольщика непременно подписать акт приема-передачи, так как в квартире могут обнаружиться недочеты и на их устранение застройщику может понадобиться от двух недель до нескольких месяцев».

Какие документы нужны для принятия квартиры

Приемка квартиры начинается в офисе застройщика. Дольщик должен прийти туда с оригиналом договора долевого участия и паспортом. Если все покупатели не могут присутствовать, то можно оформить доверенность у нотариуса.

В свою очередь, застройщик должен показать покупателю разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, а также документ о присвоении дому почтового адреса. Это поможет убедиться в том, что застройщик передает вам квартиру в официально построенном здании. Эксперты «Инком-Недвижимости» советуют также попросить у застройщика заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета.

«Иногда представители застройщика предлагают подписать акт о передаче квартиры до ее осмотра якобы для экономии времени, — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Но делать этого, конечно же, не следует».

Как подготовиться к осмотру квартиры и что взять с собой

К приемке квартиры лучше подготовиться. Мария Литинецкая советует заранее познакомиться с другими дольщиками, которые, возможно, уже приняли (или не приняли) квартиры от застройщика. «Будущие соседи общаются на различных форумах, в социальных сетях и чатах. Если кто-то из них уже посещал квартиру, то он сможет рассказать, например, о замеченных недочетах», — поясняет она.

Принимать квартиру надо обязательно в светлое время суток, чтобы она хорошо освещалась. На всякий случай возьмите с собой фонарик, чтобы с ним можно было заглянуть в плохо освещенные места — под ванну, если она есть. С собой также нужно взять:

На что смотреть в квартире

Теперь самое главное — на что нужно обращать внимание, осматривая квартиру.

Осмотр эксперты советуют начинать с мест общего пользования. «Формально они не являются «объектом долевого строительства», но если замечены недочеты (например, некачественная отделка в подъезде), это может стать поводом для коллективного обращения дольщиков к застройщику, — поясняет Мария Литинецкая. — Однако если впоследствии выяснится, что квартира в отличном состоянии, то акт о передаче все же подписывается».

Кроме того, эксперты рекомендуют сразу ознакомиться с показаниями счетчиков (внутри квартиры и на лестничной площадке). Показания приборов нужно записать, а их серийные номера сверить с указанными в паспортах счетчиков.

Далее нужно обратить внимание на следующие основные элементы в квартире.

Входная дверь

Она должна нормально, без усилий закрываться, не скрипеть, не проседать. Дверное полотно должно быть ровным, без царапин и других дефектов, дверные ручки — на своих местах и прочно закреплены, замок — закрываться и открываться свободно, не заедать.

Окна должны хорошо открываться и закрываться, стеклопакеты — без дефектов, а стекла — целые. Недопустим сквозняк из закрытого окна (щели в окнах можно обнаружить либо с помощью зажигалки/спички, либо с помощью бумаги).

Стены, пол, потолок

Стены должны быть ровными, без трещин, выемок и торчащей арматуры. Рекомендуется также промерить диагонали комнат (у прямоугольной комнаты они должны совпадать). Также недопустимо отпотевание стен, наличие плесени или грибка.

Пол и потолок должны быть ровными, без трещин и влажных пятен.

«Важно, чтобы в квартире не было критического перепада по высоте, — рассказала Ирина Доброхотова. — Проверить это можно уровнем, а угол между стенами — простым строительным угольником. Особенно тщательно это нужно проверить тем, кто покупает квартиры с ремонтом от застройщика: перед отделкой стены должны быть выровнены под 90 градусов, в противном случае в комнате или кухне будут проблемы с расстановкой мебели и монтажом навесных шкафов. Если квартира передается покупателю без ремонта, «в бетоне», то даже сильные отклонения стен (до 8–10 см) можно будет выровнять во время оштукатуривания, но большой расход штукатурки увеличивает затраты на ремонт и несколько уменьшает полезную площадь жилья. Поэтому с точки зрения экономии стоит попытаться исправить этот дефект за счет застройщика».

Вентиляция

Работоспособность вентиляции можно проверить с помощью листа бумаги или горящей спички. Бумажка должна прилипать к решетке, а пламя — отклоняться к вентиляционному отверстию.

Трубы, краны, радиаторы отопления

Все трубы в квартире, особенно газовые, должны быть без вмятин и повреждений. В санузлах необходимо проверить, нет ли луж или подтеков возле стояков. Все запорные краны должны плотно закрываться.

Радиаторы отопления должны быть сухими и надежно прикрепленными к стене.

Электрические розетки

Если в квартире уже установлены розетки, то наличие тока в сети можно проверить с помощью какого-нибудь недорогого электроприбора. Если квартира без отделки, то проверить ток можно мультиметром или индикаторной отверткой.

Как документально оформить принятие квартиры

Если претензий к квартире нет, дольщик подписывает акт приема-передачи. «В передаточном акте указываются дата передачи, а также основные характеристики жилого или нежилого помещения, — поясняет заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Обязательства застройщика с момента подписания сторонами передаточного акта считаются исполненными».

Как не принять квартиру, если нашлись недостатки

Если выявлены существенные недочеты, акт сдачи-приемки подписывать нельзя, а все недостатки нужно внести в так называемый дефектный акт. Он составляется в двух экземплярах и должен быть подписан покупателем и застройщиком.

«Если есть разногласия, то покупатель должен подписать этот дефектный акт и направить застройщику по почте для фиксации и исправления недостатков, — отмечает руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. — Сроки исправления дефектов застройщиком, как правило, бывают прописаны в ДДУ, а если этого пункта нет, то надо включить формулировку со сроками в дефектный акт».

Впрочем, если недостатки несущественны и имеют косметический характер, можно оформить и передачу квартиры, и дефектный акт.

«Дольщик не должен занимать позицию «ни войны, ни мира», то есть не подписывать акт приемки, не предъявляя никаких официальных претензий, — считает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. — Безосновательное отклонение от подписания акта приведет к тому, что застройщик в одностороннем порядке оформит этот документ. В таком случае новосел останется один на один со всеми возможными изъянами приобретенного жилища».

Сроки односторонней передачи обычно оговариваются в ДДУ и составляют от одной недели до одного месяца.

Валерий Кочетков, в свою очередь, отмечает, что если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий ДДУ, технических регламентов и проектной документации, что делает его непригодным для использования, дольщик вправе потребовать от застройщика как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков.

Можно ли привлечь к осмотру сторонних экспертов

Можно, и на рынке довольно много фирм, которые оказывают услуги по приемке квартир у застройщика. Их потенциальными клиентами являются те, кто купил свою первую квартиру в новостройке и не имеет соответствующего опыта, а также занятые люди и просто желающие перестраховаться.

«Квартира — это не простая «коробка» в доме, а технически сложный продукт. Если вы не профессионал в строительстве и отделочных работах, то почти наверняка есть тонкости, которые вам неизвестны, — отмечает Наталья Козлова. — Более того, некоторые недочеты могут быть не видны покупателю и создадут для него проблемы только через несколько лет. А специалист по строительству диагностирует их сразу».

Стоимость услуг таких фирм составляет от 2 тыс. до 10–20 тыс. руб. и зависит от количества комнат, региона, а также от сложности анализа, который требуется покупателю. В Московском регионе проверка однокомнатной квартиры обойдется примерно в 3,5–4 тыс. руб., двушки — 5–7 тыс. руб., для квартир с отделкой стоимость будет выше.

Источник

Принять квартиру в новостройке. Шаг 2: контроль качества

Как выявить и исправить недочеты в вашей новой квартире

Почему новостройки — такая дрянь? Откуда в них плохая кладка, кривые стены, разваливающиеся балконы и протекающая крыша? Я вам отвечу: потому что люди с этим мирятся.

По закону застройщик обязан сдать вам квартиру без дефектов, а если они есть — устранить их за свой счет. Но многие дольщики готовы принять квартиру в любом состоянии, лишь бы поменьше возиться с бумажками. Застройщики будут делать дрянь до тех пор, пока вы будете это позволять.

Сегодня — о том, как найти дрянь и заставить застройщика ее исправить.

Что взять на приемку

Вы договорились с застройщиком о приемке и подготовили документы. (О подготовке документов мы писали в предыдущей статье.) Теперь собираем инструменты.

Блокнот и ручка — чтобы проверять вентиляцию и записывать заметки по ходу приемки. На случай темноты берите фонарик.

Лампочкой проверите цоколи, а электробритвой — розетки.

Мел понадобится, чтобы обводить недочеты.

Попросите у знакомых лазерный дальномер, уровень и правило, чтобы измерить площадь комнат и кривизну стен. Если нет таких приборов, то подойдут рулетка и отвес из нитки и болтика.

Недочеты, которые найдете, запишите в блокнот.

Подъезд

По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей. У вас будет доля в этом имуществе, и вы вправе требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде. Если чего-то нет или что-то сделано плохо, запишите это в чек-лист, потом перенесете в дефектный акт.

Закон не обязывает застройщика указывать в ДДУ, какая отделка должна быть в местах общего пользования. Практически невозможно доказать, что в рекламе была одна отделка, а по факту вы получили хуже. Но если застройщик нормальный и заботится о репутации, то сам не станет класть в подъезде линолеум, если обещал плитку. По закону вы можете повлиять только на исправление недочетов. Вот их и смотрите.

Несколько раз пооткрывайте входные двери и похлопайте ими. Хорошая дверь не кривая, без дырок, не скрипит, а ручки не болтаются и не ударяют в стену, когда дверь открыта.

В общем холле должны быть почтовые ящики. Стены красят или оштукатуривают.

Застройщик обязан сдать работающий лифт вместе с домом. Если лифт есть, но не работает, застройщику не выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если в доме лифт есть, должен работать хотя бы один. Закон не уточняет, грузовой это должен быть лифт или пассажирский. У хорошего застройщика работают все лифты, но это уже как повезет. По закону достаточно одного лифта.

Если застройщик молодец, он сразу обшивает лифт изнутри фанерой или пластиком, хотя и не обязан. Так жители и рабочие не поцарапают стенки лифта, пока возят стройматериалы и мебель.

Электрощитовая и тепловой узел

На этаже с квартирой есть электрощитовая со счетчиками на свет. В некоторых домах застройщик ставит на этаже и тепловой узел, если считает индивидуальное потребление тепла. Снимите показания ваших счетчиков и запишите в чек-лист, потом перенесете в акт приемки-передачи. Так вам будет что предъявить управляющей компании, если вас захотят обмануть.

Подвал и чердак

Если у вас квартира на последнем этаже, договоритесь, чтобы вам показали технический этаж. Это полезно, чтобы удостовериться, что крыша не течет и что она вообще есть, а то и так бывает.

Если у вас квартира на первом этаже, перед приемкой договоритесь с застройщиком спуститься в подвал. Посмотрите, не текут ли трубы, всё ли сухо под ними, нет ли в подвале канализационного запаха. Если что-то не так, всё записывайте в дефектный акт.

Если обнаружили недочеты, запишите их. Так вам будет удобнее составить дефектный акт или претензию.

Проверяем квартиру

Что должно быть в квартире, пишут в ДДУ. Ищите в своем договоре пункт «Характеристика объекта» — обычно в самом начале, в разделе «Предмет договора».

Если у вас что-то в ДДУ есть, а по факту этого нет, запишите всё в дефектный акт.

Входная дверь

Пооткрывайте и позакрывайте несколько раз входную дверь в квартиру. В идеале замки исправные, ручка не заедает, глазок не болтается, а дверь легко открывается и не проседает. Дверная коробка должна быть по размеру проема.

Оставьте дверь приоткрытой и понаблюдайте. Если дверь сама начинает закрываться или открываться, значит, ее криво установили относительно плоскости стены. Если такая проблема есть, дверь вместе с коробкой вынимают из проема и переустанавливают ровно.

Стяжка у порога должна быть ровной и не крошиться, а стыки стен и двери скреплены монтажной пеной.

Проверьте окна и двери на лоджии. Строители должны установить ручки и уплотнители. Ручки должны плотно и плавно ходить, не заедать. Уплотнители стоят на своих местах в пазах и не болтаются. Стекла без царапин и трещин. Створки окон свободно открываются и закрываются.

Потолок

Если у вас дом кирпичный или панельный, то перекрытия в таком доме состоят из плит. На потолке в квартире эти плиты образуют стыки. Между плитами не должно быть перепадов по высоте, поэтому стыки заделывают раствором. Если перепады есть, застройщик должен выровнять перепад на стыке.

Если планируете установить натяжной потолок, не заморачивайтесь. На безопасность и использование квартиры незаделанные перепады не повлияют, а под натяжным потолком их всё равно не будет видно.

Измерьте высоту потолков во всех помещениях. Если она меньше, чем в ДДУ, или меньше 2,5 метра — это существенный недочет и повод для денежной компенсации.

Стяжка на полу должна быть без трещин, перепадов, пустот и дыр.

Походите по комнатам, послушайте, как звучит пол. Звук должен быть везде одинаковый. Идеально для звуковой проверки пола подходят дамские шпильки, но и мужские классические туфли тоже сойдут. Не надевайте на приемку мягкие кроссовки: ничего не услышите.

Между участками стяжки на полу и на стыке со стенами строители оставляют зазоры — деформационные швы. Дело в том, что при перепадах температур стяжка может немного расширяться и сжиматься. Чтобы два соседних участка стяжки не сдавили друг друга и не потрескались, между ними оставляют небольшое расстояние. Это не трещины и не недочет, их заделывать не нужно.

Стены

Самая сложная штука в приемке — проверить стены. Если у вас по договору долевого участия застройщик обязуется оштукатурить стены, то знайте, что видов штукатурки три: простая, улучшенная или высококачественная. К каждой штукатурке свои требования.

Допуски по СНиПу в разных видах штукатурки

Узнать, какую штукатурку использует застройщик, практически нереально. В отделе продаж вам могут наврать, а в ДДУ мало кто указывает, какая именно штукатурка будет. Обычно пишут так: «Отделка стен штукатуркой».

Попробуйте перед приемкой выяснить у застройщика, какую штукатурку он использует, чтобы знать, за какие неровности можно предъявить. Эту информацию хранят в рабочей документации, в разделе «Архитектурные решения». В этом разделе есть ведомость отделки помещений. Если ваш застройщик умница, он не пошлет вас и покажет информацию, хотя и не обязан.

Ваша задача на приемке — проверить, ровные ли стены. Для этого вам понадобится строительное прави́ло — это такая ровная планка, обычно алюминиевая, в длину от метра до трех.

Еще стены должны быть вертикальными. Отклонения по вертикали проверяют уровнем, а если его нет, то хотя бы отвесом из нитки и гайки. Если такое отклонение не исправить, жить это не помешает, но высокий шкаф возле такой стены будет выглядеть плохо. Если заделывать отклонение своими силами, то учтите, что на стену уйдет много стройматериалов, чтобы выровнять отклонение даже в 1 см.

Если ваш застройщик использует для отделки улучшенную гипсовую штукатурку, стены получаются ровнее, недочетов меньше. Она дороже простой песчано-цементной, но лучше выравнивается.

Гипсовая штукатурка — более белая и гладкая, цементная — серая, иногда даже с коричневатым оттенком, более шершавая.

Единственное место, где по СНиПам нельзя использовать гипсовую штукатурку, — это санузел, потому что гипс боится влажности. Перепроверьте, что в ванной комнате и туалете не использовали такую штукатурку.

Электрика

Проверьте, есть ли провода для подключения дверного звонка, розеток и выключателей. Звонок, розетки и выключатели, если они есть по ДДУ, не должны вываливаться из монтажных коробок, нагреваться и искрить.

Чтобы проверить, работает ли розетка, используйте отвертку-тестер или электроприбор, который работает от сети.

Совет

На форумах часто советуют брать с собой зарядку для телефона, чтобы проверять розетки. Я тоже так раньше считала, но поняла, что рисковать телефоном не стоит: если от перепада напряжения сгорит бритва за 3 тысячи, будет не так обидно, как если это будет телефон за 50.

Если застройщик установил цоколи под светильники, то повкручивайте лампочку — проверите, рабочие ли цоколи. Осторожно с лампочкой, когда будете выкручивать: она быстро накаляется. Если застройщик не установил розетки, цоколи, выключатели и из стены только торчат провода, сами не лезьте — пригласите электрика.

Допустим, вы включили автомат в щитке, но звонок, розетки и освещение не работают. Или в вашем ДДУ написано, что розетки и цоколи быть должны, а их нет. Это недочеты, запишите их в блокнот, потом составите дефектный акт.

Водоснабжение и водоотведение

Возле стояков не должно быть луж и влажной стяжки. Запорные краны должны быть в одной плоскости с трубами, открываться с силой и не разбалтываться.

Откройте и закройте запорные краны. Повторите 5 раз. Усилие, с которым вы это делаете в пятый раз, должно быть не слабее, чем в первый. Фото: Биодинамическая редакция

Проверьте, установлены ли тройники в ванной и туалете. Тройник объединяет сливные трубы от унитаза, раковины и ванны, чтобы слив шел не в один канал, а в три — так выходит быстрее. Его встраивают в широкую трубу общего слива, которая проходит по стояку.

Если тройник установили правильно, к нему без труда получится подобраться при установке сливных труб от раковины, ванны и унитаза.

Отопление

Радиаторы отопления должны быть надежно закреплены на стенах. Посмотрите, чтобы все болты на креплениях были затянуты. Проверьте уровнем, ровно ли повесили радиаторы. Если температуру на радиаторах можно регулировать, то застройщик заранее установит регуляторы или выдаст их при передаче ключей.

Вентиляция

Откройте окна и двери и проверяйте вытяжку. Возьмите тонкий лист бумаги и приложите его к вентиляционному отверстию. Если прилипает, значит, всё хорошо. Если падает — с вытяжкой проблема.

Площадь квартиры

Перед приемкой возьмите ДДУ и сделайте крупную копию плана квартиры. Посмотрите заранее, все ли помещения в квартире прямоугольные или есть неправильной формы. Если есть, попробуйте поделить это помещение на части так, чтобы в итоге у вас получились прямоугольники или прямоугольные треугольники — удобнее считать площадь.

Длину и ширину помещений измеряют вдоль стен на уровне пола. Не считают площадь дверных проемов и арок, если их ширина меньше двух метров, а ниш — если они ниже 1,8 метра. Если вы гуманитарий и математика навевает на вас тоску, позовите на приемку друга-технаря.

Пример

Виталя купил квартиру площадью 52 м² в строящемся доме за 8 млн рублей, подписал с застройщиком ДДУ. На приемке квартиры обнаружил, что площадь квартиры — 50,5 м². В ДДУ пункта о порядке компенсации недостающих метров не было, поэтому Виталя рассчитал сумму по закону. Он написал претензию застройщику и получил компенсацию за разницу в 1,5 м² — 230 тысяч рублей.

Куда и как вносить замечания

Все дефекты, которые вы заметили при приемке, описываете в дефектном акте:

Дефектный акт — документ, который вы составляете после осмотра. Это согласованный вами и застройщиком список замечаний к качеству квартиры. Некоторые застройщики называют его ведомостью или листом осмотра квартиры. Если ваш застройщик позаботится о вас заранее, то подготовит бланк дефектного акта со своими реквизитами. Нет — выдаст лист бумаги, напишете реквизиты от руки: название застройщика, имя директора.

В акте вы перечисляете недочеты и ставите сегодняшнюю дату. Его обязательно подписывает представитель застройщика. Это означает, что он согласен с вашим списком недочетов.

Скорее всего, дефектный акт с вами будет подписывать сотрудник застройщика на основании доверенности. Попросите показать вам эту доверенность. В ней проверьте, что срок действия доверенности еще не истек, а в полномочиях указано что-то вроде «право подписывать дефектные акты или ведомости».

Когда составите акт, сделайте ксерокопию — пусть застройщик подпишет ее вам, а вы ему отдадите первый экземпляр со своей подписью. Когда застройщик устранит недочеты, он пригласит вас на повторную приемку. Возьмите акт с собой, чтобы сверить список исправлений.

Обращаемся в специальные службы

Если у вас нет времени на приемку квартиры лично, а принимать абы как вы не хотите, то обращайтесь в специальные службы приемки квартиры. Их контакты находят по рекомендациям, через поисковики и группы дольщиков в соцсетях.

Приемщик из службы приедет с рулеткой, правилом, угольником, лазерными дальномером и нивелиром, а за доплату — еще с газоанализатором, тепловизором и индикатором радиоактивности. Всё зависит от вашей мнительности и щедрости.

Вне зависимости от того, будете вы сами принимать квартиру, подпишете акты не глядя или позовете специальных приемщиков, помните: по закону застройщик дает гарантию на дом — 5 лет на конструктив и 3 года на инженерное оборудование.

Если что-то в квартире пойдет не так или вы обнаружите недочеты после приемки, не стесняйтесь обратиться к застройщику, чтобы он исправил недочет, — если, конечно, это не ваша вина. За треснутые стекла после приемки предъявить будет сложно, а вот за вентиляцию или кривые стены — без проблем. Легкой вам приемки!

Источник