На что обратить внимание в договоре
8 типичных ошибок при заключении договора: как оформить договор юридически грамотно, сделать его удобным и эффективным
Ошибка 1. Путать одну договорную конструкцию с другой
Например, довольно часто путают договор подряда с договором оказания услуг. Так, совсем недавно один из моих новых клиентов столкнулся с неприятной ситуацией — заключил договор на интеграцию CRM-системы, не указав в нём сроки интеграции. При этом внёс предоплату в размере 50 процентов. В итоге подрядчик тянет завершение интеграции уже более 3 недель, деньги не возвращает, ссылаясь на то, что срок в договоре не указан и вообще в договоре указано, что это «договор оказания услуг».
Практически любому студенту второго курса юрфака известно, что одним из отличий договора оказания услуг от договора подряда является то, что обязательным существенным условием договора подряда является срок выполнения работ. Иначе говоря, если в договоре подряда срок не определён, то он (договор) не является заключенным (или как говорят юристы, договор является незаключенным). С оказанием услуг дело обстоит несколько иначе — далеко не всегда в договоре оказания услуг требуется указание срока оказания услуг (срок по закону не является обязательным существенным условием договора оказания услуг).
Поэтому в указанной ситуации банальная путаница в квалификации договора и халатность в формулировании его условий привели к тому, что значительная предоплата была внесена, а работа уже более 3-ёх недель не выполняется (клиент, утратив надежду, в итоге обратился к другому подрядчику). Выходом из ситуации является подача иска о возврате неосновательного обогащения в размере внесённой предоплаты (на основании незаключенности договора), плюс максимум взыскание процентов за пользование денежными средствами в размере ставки рефинансирования (которая очень невысока и совершенно не оказывает на контрагента «устрашающего» воздействия). Да, конечно, можно попробовать взыскать убытки — но в условиях незаключенности договора эта задача становится практически невыполнимой.
Ошибка 2. Не прописывать денежную неустойку за нарушение контрагентом своих обязательств
Практически всегда контрагенты стараются подробно описать в договоре взаимные обязательства, но при этом довольно часто забывают указать денежные санкции за их невыполнение. Это очень влияет на эффективность договора и нередко сводит её на нет.
На мой взгляд, каждую прописанную в договоре обязанность должна сопровождать прописанная в договоре денежная санкция (неустойка) за её невыполнение, в противном случае исполнения обязанности можно не дождаться.
Что касается предусмотренной законодательством (ст. 395 ГК РФ) неустойки, то она предусматривается в отношении обязательств по перечислению денежных средств и не имеет отношения к натуральным обязательствам. Ну а для того, чтобы взыскать убытки, возникшие в результате неисполнения контрагентом того или иного обязательства, нужно очень сильно постараться, да и не факт что в случае положительного результата размер компенсации окажется удовлетворительным.
Ошибка 3. Дублировать положения законодательства, необоснованно раздувая текст договора
В современном мире, где количество символов в публикациях некоторых социальных сетей ограничивается небольшим числом, а длина видео-роликов довольно коротким промежутком времени, длинные договоры также утрачивают, так скажем, свою привлекательность. Я в своей юридической практике уже как несколько лет стараюсь писать договоры объёмом не более 2-3 страниц — всё, что можно убрать без потери качества и снижения безопасности, убирается, всё, что по умолчанию предусматривается законодательством — не дублируется и остаётся в законодательстве, всё, что не имеет никакого значения для сторон договора — в договоре не упоминается. Остаётся избавленная от «воды», максимально конкретная и эффективная версия договора. Такую очень легко изучать, в такую очень легко вносить правки и в такой очень практически невозможно «запутаться». Всё это сильно влияет на скорость бизнес-процессов и упрощает взаимодействие сторон.
Ошибка 4. Использовать бумажный документооборот без необходимости и соответствующей пользы
К примеру, уже несколько лет я заключаю договоры со своими клиентами следующим образом.
Сначала мы обсуждаем содержание будущего взаимодействия по телефону или в мессенджере, достигаем базовые договорённости. Затем я переношу их в документ (проект договора), добавляю необходимые для меня условия, уточнения и направляю клиенту проект договора в формате pdf по электронной почте.
В проекте договора прописываю отдельным пунктом:
«Стороны придают юридическую силу электронному документообороту, осуществляемому путём отправки документов, писем и уведомлений с использованием адресов электронной почты Сторон, указанных в Договоре. Договор заключен Сторонами путём отправки оферты (проекта договора) по электронной почте и её акцепта предусмотренным в ней способом. Перечисление Заказчиком Исполнителю вознаграждения (его части) со ссылкой на данный Договор является акцептом и подтверждением заключения Сторонами настоящего Договора.»
В случае, если у клиента возникают правки в договор, он присылает их мне по электронной почте, если я их принимаю, то вношу в проект договора и направляю клиенту скорректированную версию проекта договора (оферты). Если после этого клиент принимает полученную версию проекта договора, он перечисляет мне соответствующую часть вознаграждения (предоплату), указывая в платёжном поручении реквизиты договора.
Вся эта процедура занимает обычно не более 2 часов времени и не требует никакого физического контакта сторон договора. Очень удобно, особенно в сложившейся в мире ситуации.
Конечно, если какой-либо стороне нужна будет бумажная отчётность, то в договоре можно предусмотреть, что акты оформляются сторонами в бумажном виде.
Ошибка 5. Соглашаться на неудобную для вас территориальную подсудность
Любой договор может повлечь судебный спор, поэтому нужно быть готовым к участию в судебном процессе. Физическое участие стороны в споре может значительно повысить вероятность победы в нём. Поэтому территориальное удобство судебного органа, который будет (если что) рассматривать спор, имеет значение.
Ошибка 6. Не согласовывать с участниками компании (акционерами) или членами совета директоров компании договор, который может причинить вред компании
Если вы директор компании и заключаете рискованный договор, то будьте готовы к тому, что акционеры компании могут потребовать от вас возмещения убытков, причинённых компании заключением вами такого договора. В этом случае можно подстраховаться и попросить акционеров одобрить соответствующую сделку. При наличии одобрения сделки акционерами они становятся также ответственными за её последствия и вы окажетесь свободными от возможных претензий с их стороны.
Ну а если речь о крупной сделке (ст. 46 Закона об ООО), то здесь, как говорится, вообще без вариантов — одобрять нужно обязательно.
Ошибка 7. Прописывать в договоре условия, которые вы не будете выполнять фактически
Например, в договоре прописано, что любая их сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, заблаговременно, не позднее чем за 10 рабочих дней направив другой стороне соответствующее уведомление по электронной почте.
То, что уведомление о расторжении договора нужно (можно) направлять по электронной почте — это безусловный плюс (опять же экономия времени и средств). Но вот срок уведомления — не позднее чем за 10 рабочих дней — здесь возникает вопрос, особенно если мы говорим об абонентском договоре (в простонародье — «подписке»), предусмотренном ст. 429.4 Гражданского кодекса РФ, в котором оплата привязана не к факту оказания услуг, выполнения работ или отгрузке товара, а к периоду действия договора. Довольно часто если какая-то из сторон расторгает договор, то она старается сделать это сразу, и мало кто готов ждать 10, да ещё и рабочих, дней. Поэтому если вы относитесь к тем, кто ждать не будет (не хочет) — уменьшите число 10 хотя бы до 2, и замените «рабочих» на «календарных». В противном случае нужно будет оплачивать те 10 рабочих дней, указанных в договоре, даже если услуги, работы, товары, предусмотренные подпиской будут вами не востребованы.
Помимо указанного существует ещё множество примеров, в которых стороны вели себя совершенно не так, как это предусматривалось договором. На резонный вопрос «почему?» чаще всего говорят, что «ну так быстрее и проще». Однако быстрее и проще, если это идёт вразрез с условиями договора, может стоить конкретных и даже немалых денег. Поэтому лучше сразу привести положения договора в соответствие с ожидаемой реальностью, так будет меньше оснований для возможного конфликта.
Ошибка 8. Прописывать в договоре условия с двояким толкованием
Условия договора с двояким толкованием — это мина замедленного действия, которая может «взорваться» в любой момент. Не стоит думать, что двойное толкование сыграет на руку именно вам, возможно, что выгоду от этого получит контрагент (оппонент). Единственный способ исключить такие риски — переформулировать условие договора таким образом, чтобы ни у кого не осталось возможности истолковать его образом, отличным от буквального.
Нет ничего страшного, если условие договора будет сформулировано «неюридическим», простым языком. Неофициальный («неюридический») стиль изложения не лишает условие договора юридической силы. Более того, простота и однозначность фразы даст ей ещё больше силы (надёжности и эффективности).
Вообще, гораздо приятнее читать договоры, которые написаны в стиле повествования (рассказа), нежели договора, которые написаны сухим канцелярским языком. Я сам стараюсь убирать из юридических документов канцеляризмы, ибо в них нет необходимости.
С уважением, юрист в сфере договорного и корпоративного права, автор книги «Предприниматель, который выжил. Как не погубить бизнес и инвестиции» Евгений Рябов
На что бухгалтеру обратить внимание в договоре услуг
Каждая буква в договоре стоит денег. И это деньги налогоплательщиков, которые они платят, в том числе и за свои ошибки в договорах, которые заметила налоговая служба. Сегодня будем разбираться с договором оказания услуг — ведь он пользуется особым вниманием налоговиков.
Почему налоговики обращают пристальное внимание на договоры услуг
Во-первых, это очень распространенный договор. К тому же разнообразных услуг много, рынок все время порождает новые виды услуг, о которых еще вчера мы не знали. А все новое и непонятное всегда вызывает интерес.
Кроме того, как правило, результат услуг неосязаем, то есть не имеет вещественного содержания. Из этого следует вопрос в экономической оправданности и соответствующей документальной подверженности произведенных расходов на эти услуги.
И наконец, этот вид договоров частенько использовался в схемах по уходу от налогов в качестве фиктивных операций, и налоговые органы хорошо это знают.
Субъектный состав участников договора
Сторонами договора возмездного оказания услуг являются исполнитель и заказчик. Это могут быть как физические, так и юридические лица, если иное не предусмотрено законом или не вытекает из характера услуги.
В субъектном составе участников договора уже кроются налоговые риски. Особенно они велики у заказчика, так как он несет расходы. Если заказчик услуги является юридическим лицом или ИП, а исполнитель физическим лицом, то заказчик становится еще и налоговым агентом: он должен удержать и перечислить налоги и взносы за физическое лицо.
Кроме того, необходимо знать о возможной переквалификации договора услуг с таким субъектным составом в трудовой договор. Чтобы этого не произошло, в договоре услуг не должно быть упомянуто определений свойственных Трудовому кодексу, таких как:
По договору заказчик должен получить определенный результат, а не трудовую функцию.
Исполнитель может быть физическим лицом и при этом применять налог на профессиональный доход, тогда заказчик не будет выступать налоговым агентом, так как все свои налоги самозанятый должен уплатить сам. Но заказчик неожиданно может стать налоговым агентом, если в течение срока действия договора исполнитель перестанет применять налог на профессиональный доход и снимется с учета, а сделать это можно буквально в два клика. И этот риск также нужно предусмотреть в договоре.
Если исполнитель — ИП или юридическое лицо, то свои налоги он платит самостоятельно, но заказчик должен убедиться, что исполнитель обладает соответствующими трудовыми ресурсами для оказания услуг и проверить исполнителя, как минимум с помощью общедоступных ресурсов (сайт ФНС, например).
Например, вы заказываете клининговые услуги по уборке бизнес-центра, проверяете компанию, предлагающую такие услуги на общедоступных сервисах проверки контрагентов и видите среднесписочную численность сотрудников — 1 человек. Возникает справедливый вопрос: а кто, собственно, убирать будет, директор, который один в этой компании и числится? Не удивляйтесь, что такой же вопрос задаст вам и налоговая. Поэтому поинтересуйтесь у своего контрагента заранее, кто будет исполнять договор? Сейчас это важно, так как одним из условий применения вычетов и расходов в ст. 54.1 НК РФ указано, что обязательство должно быть исполнено лицом, указанным в договоре и (или) лицом которому обязательство передано по договору. И если ваш контрагент не может или не хочет раскрыть, кто будет этот договор исполнять, то лучше с таким контрагентом не связываться.
Нельзя забывать, что по услугам есть особенность, изложенная в ст. 780 ГК РФ. Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. Таким образом, если в договоре не указано, что исполнитель может привлекать для оказания услуг третьих лиц, то оказать услуги должна сторона договора.
Если вы приобретаете услуги иностранной компании, не состоящей на учете в РФ в качестве налогоплательщика и местом реализации услуг является РФ, ваша организация или ИП скорее всего будет выступать в качестве налогового агента, и должна будет удержать и перечислить налог в бюджет РФ. В этом случае необходимо изучить соглашение для того. чтобы избежать двойного налогообложения с соответствующей страной, и об удерживаемом налоге указать в договоре.
Кроме того, при заключении договора на оказание услуг с иностранным контрагентом необходимо получить документы, подтверждающие его налоговый статус.
Единственным документом, достоверно подтверждающим статус лица как имеющего постоянное местопребывание в иностранном государстве в целях налогообложения, является соответствующая справка (подтверждение, выписка), составленная налоговыми или финансовыми властями иностранного государства.
Отдельные виды услуг могут выполняться только на основании лицензии (например, медицинская деятельность). Поэтому необходимо проверить есть ли у вашего контрагента лицензия, сведения о лицензиях указываются в ЕГРЮЛ, если вы закажите выписку на сайте ФНС, там вы увидите информацию о лицензиях. Договор, заключенный исполнителем, не имеющим соответствующей лицензии, при условиях, предусмотренных п.3 ст.23 и ст.173 ГК РФ, может быть признан судом недействительным. соответственно вам могут снять расходы и вычеты по такому договору.
Предмет договора
Следующий пункт, на который необходимо обратить внимание, это предмет договора. Его лучше всего скопировать из ст. 779 ГК РФ.
В ст.779 ГК РФ установлено, что по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется их оплатить. Это правовое определение услуг.
Очень желательно, чтобы у вас совпадало название договора и предмет договора и все это еще и подкреплялось экономическим содержанием сделки. Так как суды рассматривают договор исходя из экономического содержания, а не юридической формы, поэтому здорово, когда у вас содержание соответствует форме, иначе рискуете столкнуться с непредсказуемыми налоговыми последствиями.
Однако при конкретизации предмета договора услуг целесообразно использовать в тексте дословную терминологию НК РФ, а также максимально детализировать предмет договора, это поможет отстоять расходы в случае спорных ситуаций. Например, если организации необходимо заказать рекламные услуги в виде печати буклетов или флаеров, то в договоре желательно указать:
«Исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги по изготовлению рекламных каталогов/брошюр, содержащих информацию о реализуемых Заказчиком товарах и о самом Заказчике, а заказчик обязуется их оплатить».
Потому что абз. 4 п. 4 ст. 264 НК РФ регулирующий расходы по налогу на прибыль не содержит таких понятий как буклет или флаер, а содержит понятие каталоги или рекламные брошюры. И если вы укажете в договоре рекламные буклеты или флаеры, то попадете под ограничение расходов на рекламу (1% от выручки), установленное абз.5 п.4 ст.264 НК РФ. Вы можете отметить, что есть письма Минфина и судебная практика, позволяющая налогоплательщику учесть рекламные расходы по печати листовок и флаеров без ограничений, но если у вас нет цели получать опыт в спорах с налоговым органом, то лучше придерживаться формулировок НК РФ.
Максимально детализируйте предмет договора возмездного оказания услуг. Услуги должны быть достаточно подробно перечислены либо в самом договоре, либо в приложении к договору. Зачем это делать, ведь краткость сестра таланта? Конечно это так, но только не в договоре. Там все должно быть четко расписано. Потому что результат услуг, как правило, не имеет вещественного содержания и, если вы напишите в договоре юридические услуги, непонятно в чем они заключаются. Все что непонятно, привлекает излишнее внимание налоговиков.
Поэтому в договоре юридических услуг лучше указать: подготовка искового заявления, участие представителя в судебных заседаниях по делу, подготовка процессуальных документов по делу, ознакомление с материалами дела в суде и т.п.
Деловая цель
При изложении предмета договора необходимо не забыть про деловую цель. Согласно ст. 54.1 НК РФ основной целью совершения сделки не должна быть неуплата налога. Цель сделки должна определять вашим бизнесом и его потребностями. Так если вы в предмете договора укажете услуги по налоговому администрированию — ждите внимания налогового органа и готовьтесь давать пояснения кто вам что администрирует. И это совсем не шутка, мне на практике встречался договор с такой формулировкой.
Если у вас целый юридический отдел или хотя бы один юрист в штате и при этом вы заключаете договор юридических услуг с фирмой, необходимо обосновать расходы. Как это сделать?
Внутренними документами: вполне подойдет служебная записка начальника юридического отдела, о том, что в его подчинении отсутствуют специалисты, в сфере предположим интеллектуальной собственности, и поэтому необходимо привлечение сторонних специалистов для ведения судебного дела по интеллектуальным правам. На этой служебной записке должна быть резолюция директора: «найти соответствующих специалистов, согласовать стоимость услуг и предложить руководителю на выбор». Этот внутренний документ необходимо зарегистрировать и сохранить в архиве организации.
Существенные условия
Существенные условия — это те условия, без которых договор считается незаключенным. К таким условиям относятся:
Обратите на них особое внимание. Так как если договор не заключен, то расходы ваши фиктивные.
Цена договора
Цена не является существенным условием договора услуг. Но как же без цены посчитать налоги? Никак, поэтому внимательно обратимся к этому разделу. Вы должны проследить соразмерность стоимости оказанных услуг их объему, качеству и трудозатратам. Дело в том, что как уже говорилось выше, договор услуг слишком часто использовался в схемах по оптимизации налогов, поэтому налоговый орган обратит внимание на рыночность цен, особенно если услуги вам оказывают взаимозависимые лица и для этого совсем не обязательно, чтобы сделки подпадали под признаки контролируемых изложенных в гл. 14.4. НК РФ.
Несмотря на то, что налоговое законодательство не содержит требования о выделении суммы НДС в тексте договора в отдельную позицию, тем не менее лучше не забывать указывать в том числе и сумму налога, если оказываемые услуги подлежат обложению НДС. Неприемлема фраза «в том числе НДС» без указания суммы налога. Если операции по реализации услуг освобождаются от налогообложения, то в тексте договора целесообразно сделать оговорку: «НДС не облагаются» и указать причину. Например, в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
В этой статье изложены далеко не все налоговые аспекты договора услуг, но указаны те основные моменты, на которые обязательно стоит обратить внимание юристу и бухгалтеру при работе с таким договором. А, как известно, кто предупрежден, тот вооружен. И вы уже не сделаете тех ошибок, за которые налогоплательщики заплатили большую цену.
ВНИМАНИЕ!
Скоро на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.
Повысьте свою ценность как специалиста в глазах директора. Смотреть полную программу
Как арендодатели кидают малый бизнес
И как я научился внимательно читать договоры
Когда я только занялся бизнесом, был наивен и юридически безграмотен.
В договоре аренды меня интересовал только пункт о размере ежемесячной платы. Остальное — пустяки.
Но жизнь доказала, что я был неправ. Я учился на собственных ошибках и терял деньги, пока не определил те позиции в договоре, по которым ни за что не уступлю контрагенту. Какой бы привлекательной ни казалась цена.
Расскажу, как я к этому пришел.
Почему договор аренды важен для моего бизнеса
Мы с партнерами выдаем займы до зарплаты. В этом бизнесе многое зависит от расположения офисов. Мы занимаем самые людные места: рынки, торговые центры, первые линии крупных улиц. У нас 25 офисов обслуживания. Это 25 собственников коммерческой недвижимости и минимум 25 раундов переговоров о перезаключении или расторжении аренды ежегодно.
Большинство наших арендодателей — порядочные, открытые люди, с которыми получается выстраивать честные отношения. Многие со временем превратились в хороших знакомых и друзей. Мы помогали им, а они нам — в любых вопросах.
Проблема в том, что невозможно угадать, как повернется ситуация в будущем, когда только подписываешь договор с незнакомым человеком. В статье речь пойдет об обманных схемах аренды коммерческой недвижимости, с которыми я сталкивался лично. В большинстве случаев это использование юридической безграмотности арендатора без уголовно-правовых последствий. Но случается и откровенное мошенничество.
Суть схемы. Злодей представляется собственником, сдает недвижимость, которая ему не принадлежит, получает деньги и исчезает.
Как это происходит. Сергей сам вышел на нас и предложил помещение под офис. Объект понравился. Сомнения вызывал только юный возраст собственника, крайняя нервозность и желание получить оплату сразу за три месяца вперед.
К тому моменту мы путем проб и ошибок уже разработали собственный проект договора, который направляли на ознакомление арендодателям. Сергей сразу принял наш вариант без всяких правок. Он внес свои данные и переслал нам. В качестве правоустанавливающих документов арендодатель указал свидетельство о праве собственности.
Чтобы разрешить сомнения, мы попросили представить договор купли-продажи и свидетельство. Сергей с головой ушел в поиски документов: искал их в офисе, у знакомых, друзей, в других городах. Потом сушил их после наводнения и восстанавливал после пожара. Видимо, этот процесс так вымотал беднягу, что в итоге он просто исчез.
Через знакомого риелтора я вышел на владельца недвижимости. Им оказался не Сергей. Но настоящий собственник знал его: Сергей арендовал помещение, но поругался с собственником. Тот велел ему освободить помещение в течение месяца. Сергей решил отомстить: сдать чужой офис в аренду, а деньги присвоить.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре аренды обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и бумаги, на основании которых арендодатель распоряжается помещением. Если такого пункта нет, его нужно добавить.
Недостаточно знать реквизиты этих документов. Чтобы убедиться в их реальности, требуйте оригиналы правоустанавливающих документов. Скан-копии делаются за несколько минут в графическом редакторе. При помощи фотошопа и нехитрых манипуляций мошенник может стать счастливым обладателем участка земли в центре Москвы.
Суть схемы. Собственник сдает помещение в плохом состоянии, ждет, пока арендатор отремонтирует его, расторгает договор и сдает заново, но уже дороже.
Как это происходит. Мы сняли торговый павильон в убитом виде. Не пожалели денег и превратили его в место, куда не стыдно привести клиентов: покрасили стены, выровняли пол, повесили светильники, положили линолеум и установили навесной потолок. Под размер павильона мы повесили рекламу с огромными светодиодными буквами. А через месяц аренды получили уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.
Арендодатель сослался на пункт договора, в котором говорилось, что он вправе отказаться от договора, если письменно уведомит об этом арендатора за 60 дней. Нас уведомили за два месяца и попросили на выход — все по закону.
Сначала читать, потом подписывать
Оставался шанс на компенсацию затрат на ремонт. Надежда улетучилась, когда прочитали договор внимательнее: стоимость неотделимых улучшений помещения арендодатель не возмещает. Причем пункт 2 статьи 623 ГК РФ о праве арендатора на такое возмещение не применяется по соглашению сторон. В переводе с юридического языка на человеческий: «Хрен вам, а не компенсация».
Как выяснилось, арендодатель изначально пытался сдать помещение дороже. Но желающих не было. Тогда он снизил цену, сдал нам, чтобы павильон не простаивал, и сразу же начал искать нового арендатора. А ремонт, который мы сделали, повысил стоимость объекта.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Необходимо изучить раздел договора, где говорится о порядке расторжения, и настоять на исключении формулировок об одностороннем разрыве договора по желанию арендодателя без каких-либо оснований. Это не всегда реально. Случается, что вторая сторона цепляется за этот пункт. Тогда стоит увеличить срок уведомления о расторжении. Не 60 дней, как в нашем случае, а шесть месяцев. Это сильно усложнит жизнь недобросовестным арендодателям.
Закон дает право арендодателю требовать компенсации расходов на ремонт помещения. Но только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды. Чтобы не оказаться на нашем месте, проверяйте, что в договоре написано о неотделимых улучшениях и их компенсации.
Как арендодатели протаскивают нужные формулировки в договор
У арендодателей есть несколько аргументов неприкосновенности договора аренды, которые хорошо работают на неопытных арендаторах.
Типовой договор. У арендодателя есть готовый шаблон, в котором запрещено переставлять слова местами. Максимум, что возможно, — вставить реквизиты в специально отведенное место. И то, если влезут. Обычно такой аргумент приводят крупные компании.
Злые юристы. Арендодатель сам ужасно страдает из-за всех этих формальностей и не понимает, зачем нужны некоторые пункты договора. Но вот беда: правовой отдел просто не одобрит документ без этих пунктов.
Мужик сказал — мужик сделал. Что-то в договоре написано, но это неважно, потому что все будет хорошо. Стороны пожали друг другу руки и договорились, а это гораздо важнее букв на бумаге.
Очередь из арендаторов. У арендодателя под окнами стоит толпа желающих. Они не придираются к договору и предлагают в два раза больше, чем вы. Но с ними работать арендодатель не хочет. Поэтому нужно скорее подписывать бумаги, пока он не передумал.
Директор уехал. Руководитель уехал в важную командировку. Приедет не скоро. Но перед этим подписал договор уже в таком виде. Подписывайте и вы, начинайте работать, а по возвращении обсудим правки.
Такие условия — это не всегда манипуляции. Действительно, бывают крупные компании, которые работают только по типовым договорам, бывают юристы, которые не соглашаются ничего менять в своих договорах. Соглашаться или нет на такие договоры — зависит от ситуации. Но если в договоре вы видите условие, которое в будущем может вам навредить, рано или поздно это произойдет. Поэтому такой договор лучше не подписывать, независимо от аргументов арендодателя.
Акт приема-передачи подтверждает, что арендодатель предоставил объект недвижимости в пользование арендатору. Когда акт подписан, можно начислять арендные платежи.
Суть схемы. Арендодатель предлагает подписать акт приема-передачи заранее, а потом отказывается предоставить обещанный объект. Причины разные: нет в городе, заболел ветрянкой, похитили инопланетяне. Важно одно: по бумагам передача уже произошла, а по факту — нет. Но арендную плату уже можно требовать.
Как это происходит. Мы арендовали участок под размещение павильона по хитрой схеме. Андрей, собственник земли, предоставляет участок Нине в безвозмездное пользование. Нина — индивидуальный предприниматель. Она сдает его нам за деньги. Это все на бумаге, а по факту Нину мы никогда не видели и все переговоры вели с Андреем.
Акт приема-передачи подписали заранее, до установки павильона: это же просто кусок земли, а не офис. Но было непонятно, как его принимать. В этом и была ошибка. Когда мы поехали монтировать конструкцию, Андрей отправился с нами.
Уже на месте он заявил, что ситуация изменилась и ставить павильон на выбранный нами участок нельзя. Показал, куда можно. Это был другой участок, заметно хуже по расположению. Андрей уехал, а мы остались обдумывать произошедшее.
Когда мы поняли, что другой участок нам не нужен, решили настоять на предоставлении обещанного или расторгнуть договор. Но Андрей на контакт не шел, общался только по телефону и отвечал, что покинул город на неопределенный срок. Потом перестал брать трубку. Претензии и уведомления об одностороннем расторжении договора, которые мы отправляли почтой, не доходили до адресата.
Мы долго ждали его возвращения, а потом направили иск в суд о признании договора аренды недействительным. Андрей подал встречный иск о взыскании стоимости аренды за весь период. Дальше последовали тяжбы, которые затянулись на год. Андрей тыкал пальцем в акт и кричал, что участок предоставил, а мы, мерзавцы, не вносим арендную плату. Мы проиграли первую инстанцию, подали апелляцию и тоже проиграли. Нам просто не верили.
Кассация отменила решения других судов и встала на нашу сторону. Совсем по другим основаниям. Нам повезло: собственник земли намудрил с договором безвозмездного пользования. Нина вообще не имела права сдавать участок в аренду.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Подписывайте акт приема-передачи только после того, как объект предоставлен в полное распоряжение. Арендодатели любят подсовывать акт к договору аренды и просить расписаться заодно и в нем. Нужно так: получили ключи, зашли в помещение, всё проверили, вписали все недостатки, которые нашли, и только потом поставили подпись.
Нельзя связываться с земельными участками без собственного кадастрового номера. Если арендодатель владеет участком в 10 гектаров и обещает отщипнуть 30 квадратных метров, эти метры могут оказаться где угодно в пределах общей площади. Не обязательно там, где арендодатель обещал изначально. Приложением к договору аренды должен идти план земельного участка или помещения, где будет четко ограничена площадь, которая сдается в аренду.
В договоре аренды есть раздел «Порядок разрешения споров». Там прописано, каким образом стороны будут выяснять, кто прав, а кто виноват. Еще на этапе заключения договора аренды можно договориться, в каком суде будут рассматриваться иски.
Суть схемы. Арендодатель добавляет в договор аренды пункт, который обязывает стороны судиться там, где ему будет удобно. Арендатор, наивно полагая, что никаких споров не будет, подписывает документы и обрекает себя на проблемы.
Как это происходит. Мы нашли помещение под офис. Собственник недвижимости Игорь проживал в Мурманске. Мы открыли предложенный вариант договора и увидели формулировку: «Споры сторон подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Мурманской области».
Объясню, насколько это плохо. Допустим, Игорь нарушил наши права. Мы решили идти в суд. Но слово «идти» не подходит, ведь между нашим городом и Мурманском две с половиной тысячи километров. Летим в суд на предварительное заседание. Но вторая сторона не пришла — заседание откладывается. Повторное предварительное заседание, потом основное, потом еще одно заседание, так как на первом судья ничего не понял. Потом апелляция, за ней — кассация. Десятки тысяч километров в воздухе, кипа авиабилетов, расходы на командировочные для юриста. Эти подсчеты отбивают все желание судиться.
Игорь яростно сопротивлялся, но в итоге пункт получилось перефразировать: «Споры сторон подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения истца». Если мы подаем иск, то судимся у нас. Если арендодатель подает в суд — в Мурманске. Справедливо.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Опытные арендодатели заранее готовят себе выгодную позицию на случай проблем. При подписании договора аренды люди стараются не думать о плохом. Это неправильно.
Раздел договора «Порядок разрешения споров» необходимо изучить внимательно. К примеру, там может быть прописано обязательство сторон решать конфликты в негосударственных судах или использовать медиаторов. Если не хотите лишних сложностей, пишите проще: «Споры и разногласия сторон решаются в арбитражном суде по месту нахождения арендатора». Старайтесь судиться на своей территории.
Арендодатели стремятся постепенно повышать плату под различными предлогами: инфляция, дефляция, рост цен на нефть, падение цен на нефть, статистика рынка недвижимости.
Договоры аренды, которые длятся дольше года, проходят государственную регистрацию. Но никому не хочется заморачиваться с бумагами и платить госпошлину. Потому стороны заключают краткосрочный договор и переподписывают его каждые 11 месяцев. На практике это означает, что ежегодно приходится заново согласовывать условия аренды, в первую очередь стоимость. Если договор долгосрочный, собственники недвижимости стремятся прописать там право увеличивать арендную плату.
Суть схемы. Стоимость аренды плавно повышается. Арендатор чувствует себя лягушкой, которую постепенно варят в кипятке, но выпрыгнуть из кастрюли не может. Слишком много средств вложено в помещение, слишком большой рекламный бюджет потрачен на то, чтобы клиенты запомнили адрес офиса.
Как это происходит. В 2014 году мы заключили договор аренды на шесть лет. Сняли барак в центре города на мощном пешеходном трафике. Пришлось повозиться, чтобы превратить его в офис. Отделали изнутри и снаружи, получилась конфетка. Благодаря удачному месту клиенты на следующий день после открытия начали штурмовать офис.
В договоре был такой пункт: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке повышать арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 20%». Собственник своими правами пользовался с удовольствием. Каждый год, расплываясь в улыбке, приносил уведомление об увеличении стоимости аренды ровно на 20%.
Со временем это стало напрягать. Мы платили уже в два раза больше, чем стоило помещение в его предремонтном состоянии. Но привычка — страшная сила. Непросто бросить все и сорваться с насиженного места, которое пришлось по вкусу клиентам.
На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре нужно смотреть не только на стоимость аренды, но и на порядок изменения этой стоимости. Нельзя допускать формулировок, которые позволяют арендодателю неограниченно повышать плату. В договоре лучше написать так: «Не чаще одного раза в год, не более 5%». Или так: «Рост арендной платы не может превышать официальное значение показателя инфляции в РФ».
Еще можно постараться заморозить арендную плату. Не всякий собственник на это согласится, но попробовать стоит. Например, при помощи такой формулировки: «Размер арендных платежей является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и изменению не подлежит».
Уйти от ежегодных дискуссий при перезаключении краткосрочного договора аренды можно при помощи такого пункта: «Если арендатор в срок не позднее 30 дней до окончания договора уведомит арендодателя о намерении продолжить использование помещения, договор аренды считается продленным на аналогичный срок на тех же условиях». Договор будет продлеваться автоматически с сохранением прежней стоимости.
Запомнить
Входят в аренду или оплачиваются отдельно коммунальные услуги. Это важно.
Ольга, увеличивать арендную плату – нормальная практика при растущей экономике и при превышающем предложение спросе. В современной России, и к тому же при избытке предложения – простаивающей коммерческой недвижимости километры, повышение – это просто наглый расчёт на то, что проглядевшему данный вопрос арендатору переезжать выйдет существенно дороже, а значит съест. Сейчас актуально торговаться о снижении цены, если договор на несколько лет, и никакого в этом нет «везения». Прогуляйтесь как-нибудь по пустующим «бизнес-центрам» для просветления.
Относительно вот этого момента
«Игорь яростно сопротивлялся, но в итоге пункт получилось перефразировать: «Споры сторон подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения истца»»
Суды зачастую признают такие формулировки без указания конкретного суда отсутствием соглашения о договорной подсудности
Со схемой № 3 Вы, конечно, откровенно лоханулись.. Вам дали ЗУ, и по акту он уже Вам передан. Могли делать с ним, что захотели бы, и плевать, что Андрей говорит об изменении обстоятельств и другом участке.
Спасибо за статью. Супер написано. Очень информативно и полезно. На самом деле так и бывает, тоже сталкивались
О, да. По молодости тоже нагорели. Арендовали помещение под магазин на рынке, где активно шла реконструкция. В момент подписания договора аренды в феврале нас убеждали, что работы закончат к марту. Работы не закончили ник марту, ни к апрелю, ни к маю. Постоянно то «подрядчики сроки срывают, то таджиков-рабочих ФМС отловила, то пятое, то десятое». Постоянные неудобства, отключения электричества (а для торговли замороженными продуктами это КРАЙНЕ важно), шум, грязь. Ясное дело, о торгвле на момент ремонта можно забыть. Ни у кого из клиентов нет желания идти на рынок, где асфальт расковыряли, даже за очень хорошим товаром со скидкой. Проще сходить в пятерочку или дикси, где тепло, на голову не капает с недоделанной крыши и рабочие не обольют тебя цементом.
С горем пополам администрация рынка закончила работы к июлю. Но к тому моменту постоянным ремонтом и неудобствами они распугали половину арендодателей, 2/3 покупателей, часть рынка вообще зачем-то снесли, так и не достроив, выгнав арендаторов на улицу, а оставшимся торговцам подняли аренду вдвое. У нас же теперь новый рынок, реконструированный. Нас летнее повышение аренды не коснулось, а вот тем, у кого истек срок договора, новый предлагали подписать с драконовской ценой, или «собирайте монатки, вас никто не держит». Траффик иссяк почти до нуля. На полупустой рынок перестали ходить даже бедные пенсионеры.
Когда передновым годом нам озвучили, что с нового года аренда будет не 30к₽, а 65к₽, то мы с другом просто вместо заказа товара, взяли бутылку Джек Дэниэлса на оставшуюся выручку, расчитались с продавцом в последний раз и вздохнули с облегчением. Годовой адский экспириенс закончился, полным фиаско и долгом в 200к₽.
У меня вообще получилось собрать в одном арендодателе КОМБО из описанном в этой статье негативе.