Мап что это такое в недвижимости
Продажа с обратной арендой. Пример
Признание и оценка объектов аренды: пример в проводках
Доходы и расходы (и, как результат – прибыли и убытки) признаются в обязательном порядке, за исключением отдельных случаев продажи с обратной арендой, оговоренных в п.59 – п.61 IAS 17 Leases(п.68 IAS 16). В частности, если цена продажи на условиях обратной аренды ниже балансовой стоимости продаваемого таким образом актива, то финансовый результат на момент совершения сделки признается обязательно, за исключением случаев, когда потери предполагается компенсировать за счет будущих арендных платежей, установленных ниже уровня рыночных. В последнем случае потери от продажи с обратной арендой учитываются как отложенный убыток и списываются на убытки по мере поступления арендных платежей и пропорционально этим платежам. Выручка от продажи признается исходя из критериев IAS 18 Revenue, а доходы от выбытия путем продажи на условиях обратной аренды – исходя из критериев IAS 17 Leases (п.69 IAS 16).
Пример.
Компания А принимает решение продать оборудование компании Б с тем условием, что получит его обратно в долгосрочную аренду. (Подобные решения принимаются, как правило, в случаях острой нехватки оборотных средств).
Балансовая стоимость оборудования 120,0 тыс. у.е., а рыночная, согласно экспертным оценкам – 150,0 тыс. у.е.
Аренда и продажа, согласно одновременно заключенным договорам, должна состояться в один день, 1 января 200А года.
Срок аренды равен оставшемуся сроку эксплуатации оборудования 15 лет. По окончании срока действия договора оборудование должно остаться у компании А.
Процентная ставка, принятая по согласованию сторон, равна 12% в год.
Арендная плата, по условиям договора, должна вноситься арендатором ежегодно, в начале года авансом.
Допустим, на начало арендных отношений определено, что дисконтированная сумма (приведенная стоимость) Минимальных арендных платежей (Minimum lease payments – далее МАП) равна справедливой стоимости передаваемого в аренду оборудования. Поэтому, согласно п.20 IAS 17, арендованное оборудование принимается на учет в текущей рыночной оценке, в данном случае 150,0 тыс.у.е.
Мап и гап что это в недвижимости
Признание и оценка объектов аренды: пример в проводках
Доходы и расходы (и, как результат – прибыли и убытки) признаются в обязательном порядке, за исключением отдельных случаев продажи с обратной арендой, оговоренных в п.59 – п.61 IAS 17 Leases(п.68 IAS 16). В частности, если цена продажи на условиях обратной аренды ниже балансовой стоимости продаваемого таким образом актива, то финансовый результат на момент совершения сделки признается обязательно, за исключением случаев, когда потери предполагается компенсировать за счет будущих арендных платежей, установленных ниже уровня рыночных. В последнем случае потери от продажи с обратной арендой учитываются как отложенный убыток и списываются на убытки по мере поступления арендных платежей и пропорционально этим платежам. Выручка от продажи признается исходя из критериев IAS 18 Revenue, а доходы от выбытия путем продажи на условиях обратной аренды – исходя из критериев IAS 17 Leases (п.69 IAS 16).
Пример.
Компания А принимает решение продать оборудование компании Б с тем условием, что получит его обратно в долгосрочную аренду. (Подобные решения принимаются, как правило, в случаях острой нехватки оборотных средств).
Балансовая стоимость оборудования 120,0 тыс. у.е., а рыночная, согласно экспертным оценкам – 150,0 тыс. у.е.
Аренда и продажа, согласно одновременно заключенным договорам, должна состояться в один день, 1 января 200А года.
Срок аренды равен оставшемуся сроку эксплуатации оборудования 15 лет. По окончании срока действия договора оборудование должно остаться у компании А.
Процентная ставка, принятая по согласованию сторон, равна 12% в год.
Арендная плата, по условиям договора, должна вноситься арендатором ежегодно, в начале года авансом.
Допустим, на начало арендных отношений определено, что дисконтированная сумма (приведенная стоимость) Минимальных арендных платежей (Minimum lease payments – далее МАП) равна справедливой стоимости передаваемого в аренду оборудования. Поэтому, согласно п.20 IAS 17, арендованное оборудование принимается на учет в текущей рыночной оценке, в данном случае 150,0 тыс.у.е.
Проблема
Расчет МАП должен исключать условную арендную плату.
Как могут повлиять штрафы или расходы, которые должны быть оплачены арендатором за досрочное прекращение аренды, на расчет МАП?
Условие
Компания арендует офисные площади. В соответствии с договором аренды, арендодатель произведет реконструкцию арендованной недвижимости в соответствии с условиями арендатора в размере 20 000.
Срок аренды составляет 5 лет, при этом существует возможность продлить срок аренды еще на 5 лет. Однако если эта возможность не будет реализована, арендатор обязан заплатить арендодателю штраф в размере 75% от стоимости реконструкции арендованной недвижимости.
Решение
Расчет МАП должен основываться на более вероятной оценке того, будет ли реализована возможность продлить срок аренды, или же будет выплачен штраф. Если по оценке арендатора будет выплачиваться штраф, то его необходимо включить в расчет МАП.
С другой стороны, если точно известно, что арендатор возобновит аренду, он обязан включить в расчет МАП платежи за срок продолжения аренды вместо суммы штрафа.
Справедливая стоимость
Справедливая стоимость – это сумма средств, на которую можно обменять актив или погасить обязательство при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию сторонами на общих условиях.
Срок полезной службы
Срок полезной службы – это:
(а) период времени, в течение которого предполагается использовать актив в хозяйственной деятельности одного или более пользователей; или
(б) количество продукции, которое предполагается получить от актива.
Срок полезной службы – это предполагаемый оставшийся период времени, в течение которого организация ожидает получить выгоды от актива.
Гарантированная остаточная стоимость
Гарантированная остаточная стоимость – это:
(1) для арендатора – та часть остаточной стоимости, которая гарантируется арендатором или связанной с ним стороной;
(2) для арендодателя – та часть остаточной стоимости, которая гарантируется арендатором или надежной третьей стороной.
Пример – Влияние гарантированной остаточной стоимости арендатором на расчет минимальных арендных платежей (МАП).
Проблема
Расчет МАП включает любую сумму, гарантированную арендатором.
Если арендатор компенсирует арендодателю изменение справедливой остаточной стоимости актива – это является признаком финансовой аренды.
Как должен быть оценен риск изменения остаточной стоимости для целей классификации аренды?
Условие
Компания (арендодатель) сдает в аренду грузовик сроком на три года. Стоимость грузовика в конце аренды оценивается в 40% от его первоначальной стоимости.
Согласно данным рынка, предполагается, что вероятные колебания остаточной стоимости через 3 года составят 40% – 50% от первоначальной стоимости.
Арендатор будет гарантировать любое снижение остаточной стоимости грузовика с 40% до 25% от первоначальной стоимости. Арендодатель будет нести расходы, связанные с любым снижением остаточной стоимости ниже 25% от первоначальной стоимости.
Решение
Аренда является финансовой арендой.
Остаточная стоимость грузовика вряд ли упадет ниже 25% от первоначальной стоимости. Поэтому разделение снижения остаточной стоимости, не равномерно. Риск арендодателя в данном случае незначительный и не должен приниматься во внимание. Риск остаточной стоимости, по сути, несет арендатор, поэтому аренда должна быть классифицирована, как финансовая.
МАП должны включать гарантированную остаточную стоимость грузовика, которая составляет 15% (40%-25%) от первоначальной стоимости.
Негарантированная остаточная стоимость
Негарантированная остаточная стоимость – это та часть остаточной стоимости арендуемого актива, которая не гарантируется.
ПРИМЕР Негарантированная остаточная стоимость
Вы сдаете в аренду автомобиль сроком на 4 года. Фактическая стоимость автомобиля составляет $20 000.Предполагаемая остаточная стоимость по окончании аренды составляет $5 000. Цена аренды определяется в размере $15 000 плюс финансовые расходы.
Дилер дает Вам гарантию на приобретение данного автомобиля за $4 000 (по окончании аренды), что является гарантированной остаточной стоимостью. Оставшаяся сумма в размере $1 000 представляет собой негарантированную остаточную стоимость.
Дата добавления: 2018-08-06 ; просмотров: 135 ; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ
Не жильем единым: как инвестировать в коммерческую недвижимость
На московском рынке мы уже наблюдаем активный интерес частных инвесторов, привыкших инвестировать в покупку квартир, в сторону коммерческой недвижимости — как офисной, так и торговой. Это связано с тем, что коммерческая недвижимость показывает, как правило, бóльшую доходность — в среднем в два раза выше, чем жилая недвижимость. Ввиду отсутствия опыта у начинающих инвесторов сегмент кажется им сложным в отличие от квартир и апартаментов. Поэтому стоит руководствоваться несколькими важными правилами, помогающими определить ликвидный объект на офисном рынке.
Офисы для инвестиций
«Основная задача, которая стоит перед начинающим инвестором, — как выбрать подходящий объект недвижимости. В первую очередь оцениваются класс бизнес-центра и его расположение. Традиционно наименее подвержены изменениям уровня заполняемости и ставок аренды качественные офисные объекты недвижимости с хорошей транспортной доступностью», — рассказывает руководитель отдела оценки STONE HEDGE Кристина Недря.
Однако, помимо классических характеристик успешности, важно учитывать актуальные запросы общества, чтобы объект сохранял свою востребованность не только сегодня, но и в перспективе нескольких лет. Офисы — сложный продукт, и для успешной работы на этом рынке ключевую роль играют профессионализм девелопера и понимание потребностей будущих компаний-арендаторов. Особенно в период пандемии коронавируса стали наиболее популярными такие тренды, как «здоровое строительство», общественные пространства и развитая инфраструктура внутри бизнес-центров. Современному пользователю офисов важно не тратить дополнительного времени и решать свои бытовые вопросы здесь и сейчас, в том месте, где он проводит бóльшую часть своего дня.
Классическая, наиболее доходная и часто используемая стратегия инвестора — покупка объекта на стадии строительства с последующей сдачей в аренду и получением стабильного рентного потока (так называемого пассивного дохода). Чтобы объект был востребован вне времени и нашел своего арендатора, инвестору стоит учитывать ряд факторов. Как выбрать офис для инвестиций и не прогадать?
На что обратить внимание начинающему инвестору:
Выбирая инвестиции в «правильный» офис на ранних стадиях строительства и взвешенно оценив риски, вы сможете рассчитывать не только на сбережение своих вложений, но и на приумножение собственного капитала.
Первые ласточки
По словам заместителя генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктории Васильевой, одним из таких примеров является бизнес-центр класса А STONE Савеловская. Проект представляет собой две 100-метровые офисные башни, расположенные на двухуровневом стилобате, где разместятся объекты инфраструктуры. В рамках проекта представлена широкая линейка предложений: от небольших офисов 50 кв. м до функциональных этажей площадью 1880 кв. м и единого офисного блока в 20 тыс. кв. м.
«В основу нового бизнес-центра класса А легла концепция be CITIZEN, отвечающая запросам современного жителя мегаполиса и способствующая всестороннему развитию бизнеса. Реализуя новую концепцию, мы исходили из того, что сотруднику должно быть комфортно. Учитывая при проектировании такие факторы, как мобильность, тайм-менеджмент, продуктивность и здоровый образ жизни, мы стремимся создать максимально продуктивную среду, которая поможет сотрудникам реализовывать свой потенциал и достигать успеха», — рассказывает Виктория Васильева.
Новый офисный проект STONE Савеловская на ул. Двинцев, вл. 3, возведут в динамично развивающемся районе: в 500 м от ТТК и в семи минутах ходьбы от станций метро «Савеловская» и «Марьина Роща». Исключительная транспортная доступность в STONE Савеловская определила концепцию IN-OUT-AROUND: IN означает быстрый доступ в центр, OUT — быстрый выезд из центра, а за словом AROUND скрывается простая идея того, что в мегаполисе, помимо радиальных связей, важны кольцевые. Неслучайно проект расположен в пешей доступности сразу от трех линий метро (в том числе БКЛ), имеет удобный выезд на ТТК. Также рядом с бизнес-центром располагается ТПУ «Савеловская» со станциями МЦД-1 и МЦД-4, откуда можно будет добраться на аэроэкспрессе до аэропорта Шереметьево. Дорога до делового района «Москва-Сити» без пересадок займет 15 минут, а до инновационного центра «Сколково» — 40 минут.
Такое расположение сделает территорию бизнес-центра местом активного пешеходного трафика, а доступность всех видов транспорта позволит будущим резидентам комфортно перемещаться в любую точку города. Экономика шеринга и тенденция к снижению частоты использования личного автомобиля стали предпосылками для создания первого в рамках бизнес-центра паркинга для автомобилей каршеринга. Проектируются парковки для велосипедов и самокатов, рядом также планируется размещение станций городского проката.
В свою очередь автором проекта выступает архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Девелопер сотрудничает с архитекторами уже в рамках второго офисного проекта. В проекте будет реализована максимально продуманная инфраструктура, которая разместится на двухуровневом стилобате, объединяющем два здания. Частью инфраструктуры станут кафе и рестораны с летними верандами, столовая для сотрудников, торговые помещения для бытовых и сервисных служб, а также полноценный фитнес-клуб и коворкинг.
Еще один интересный офисный проект завтрашнего дня от STONE HEDGE — офисный квартал класса А STONE Towers. В рамках проекта будет создано общественное пространство на участке площадью 2,14 га, включая парк площадью 5 тыс. кв. м. В проекте представлена вся линейка офисных площадей: блоками от 70 кв. м до отдельно стоящих офисных зданий площадью 14 тыс. кв. м.
Для потенциальных инвесторов проект может быть привлекателен по нескольким причинам. Во-первых, на московском рынке наблюдается дефицит качественных офисных площадей, особенно единых блоков площадью более 10 тыс. кв. м, в то время как в STONE Towers уже в третьем квартале 2022 года будет введено в эксплуатацию отдельно стоящее офисное здание площадью 14 тыс. кв. м. Во-вторых, текущая стадия строительства второй очереди — Tower B и Tower C — дает возможность выбрать оптимальный лот для инвестиций. В-третьих, инвестор может надеяться на более серьезную доходность. «С точки зрения соотношения рисков и доходности офисный сегмент более привлекательный, чем жилой: доходность практически в два раза выше, чем в жилых проектах», — подчеркивает руководитель отдела оценки STONE HEDGE Кристина Недря. По ее словам, в жилом сегменте доход инвестора составит 4–5% годовых, в то время как в офисной недвижимости — 10–12%. А инвестиции на ранней стадии реализации проекта в коммерческой недвижимости принесут инвестору рост стоимости до 45–50%, в то время как в жилой — 20–25%», — уточняет Кристина Недря.
STONE HEDGE активно развивается на офисном рынке и уже объявил о планах по строительству новых премиальных офисов. Зонтичный бренд STONE by Stone Hedge, в рамках которого девелопер реализует офисную недвижимость класса А, приобретает особое значение и становится гарантом единых стандартов качества для всех его объектов. Он объединяет 14-летнюю экспертизу STONE HEDGE как знакового игрока на рынке коммерческой недвижимости, и клиент получает понятный продукт, продуманный до мелочей сервис и возможность выбора офиса под свой запрос.
Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями
5 способов оформления карт МАП. Купить или сделать самому? 09:05, 21 апреля 2020 Версия для печати
От многих перевозчиков поступают вопросы о применимости карт МАП и тахографов ЕСТР внутри страны. Ответы содержатся в российском законодательстве.
Информационный материал подготовлен юридическим отделом компании «Эксперт МАП».
Сайт: https://kartochka-map.ru
Интернет заполнен различными компаниями, которые предлагают помощь в получении карт МАП, но сколько предложений, столько и различных решений. Некоторые организации предлагают услуги, заведомо зная, что потраченные Вами деньги будут выброшены на воздух. В данной статье изложена вся правда об этой отрасли и расставлены акценты, на которые следует обратить внимание будущим международникам.
«Европейцы» решили стать международниками: это же выгодно!
Действительно, это так.
Карта МАП имеет прямое предназначение – допуск автотранспортного средства к международным грузовым и пассажирским перевозкам, но важной особенностью этого документа является возможность использования аналогового контрольного устройства или электронного тахографа ЕСТР на дорогах нашей страны. Если Вы используете карточку на своем автотранспорте, то нет необходимости в замене штатного тахографа на устройство с НКМ. Об этом сообщается в Приложении №2 пр. Минтранса №36 от 13 февраля 2013 года.
Выгоды, которые Вы получаете от владения картой МАП:
1.1. Отсутствует необходимость в замене тахографа на отечественный со средством криптографической защиты информации. Вы можете использовать штатный аналоговый или цифровой европейский тахограф;
1.2. Стоимость владения европейским тахографом значительно дешевле. Отсутствует необходимость в периодической замене блока СКЗИ. Надежность штатного европейского тахографа на порядок выше российского устройства;
1.3. Отсутствие штрафов за режим труда и отдыха при владении аналоговым тахографом, т.к. у инспектирующих органов отсутствует специализированное оборудование, программы и база знаний для считывания шайб и анализа полученных данных;
1.4. Отсутствие штрафов за использование неисправного тахографа, который вышел из строя в рейсе.
2.1. Возможность оформления допуска к МАП дистанционно. Меньше встреч, нулевой риск заболеваемости, больше свободного времени;
2.2. Нет необходимости обучаться новому, водители работают с привычными контрольными устройствами.
3.1. Возможность осуществлять заграничные автомобильные перевозки;
3.2. Участие в тех конкурсах, которые раньше были недоступны;
3.3. Возможность повидать мир.
5 способов оформления допуска к МАП. Вся правда в деталях.
Сразу обратим внимание на главные достоинства оформления допуска с помощью компании «Эксперт МАП» (участника проекта «Тахограф и Закон»):
Первые 3 способа отлажены годами, надежные, быстро и без лишних затрат помогают оформить легальный допуск к международным перевозкам:
Способ №1. Подготовка документов. Это классический вариант, позволяющий экономить Ваше время на посещениях государственного автодорнадзора. Юристы подготовят полный пакет необходимой документации в том виде, в котором ее необходимо предоставить в УГДН. Для формирования документации требуется предоставить на электронную почту юридического отдела следующие документы:
1.1. Сведения о Заявителе:
— сведения о ранее выданных допусках МАП;
— информация о типе и виде перевозок.
1.1.2. Для индивидуального предпринимателя:
1.2. Информация по АМТС:
1.3. Сведения о сотруднике, который назначен ответственным специалистом:
— свидетельство профкомпетентности международного автоперевозчика с лицевой стороны;
— могут потребоваться дополнительные бумаги, например, удостоверение о повышении квалификации, трудовой договор и т.д.
1.4. Сведения о финансовой стабильности перевозчика:
— бухгалтерский баланс с отражением основных средств за последний налоговый отчетный период, с отметкой налоговой.
— отчет оценщика о стоимости АМТС и/или выписка из ЕГРН о правах, кадастровой стоимости и обременениях.
Способ №2. Аутстаффинг персонала. К этому способу приходят те грузоперевозчики, у которых по различным основаниям не получается обучиться по программе «Квалификационная подготовка по орг. перевозок автотранспортом в МАП» и сдать квалификационные экзамены. Вам предоставляется обученный специалист на срок, определенный срочным трудовым договором. Данный ответственный специалист по осуществлению международных автоперевозок будет реально выполнять свои трудовые обязанности, проверять грузы и консультировать в области МАП по мере необходимости.
Способ №3. Допуск к МАП физ. лиц и самозанятых. К этому способу приходится прибегать тем заказчикам, которые не имеют статуса ИП или ЮЛ, либо в тогда, когда затруднено подтверждение финансовой устойчивости. Распространен случай, когда транспортное средство оформлено на физическое лицо. В этом случае у физ. лица есть два варианта:
3.2. Предоставить данные по ИП из своего круга. Например, жена имеет ИП и коды ОКВЭД в транспортной области. В этой ситуации допуск к заграничным автоперевозкам будет оформлен на ИП, а зеленую карточку с правом допуска к МАП на автотранспорт получите по договору срочной аренды. На предпринимателя будут возложены обязанность выдавать путевые листы, осуществлять контроль транспортного средства перед выездом на линию, осуществлять предрейсовый медосмотр водителя и т.д.
Кстати, если Вы тоже желаете подключиться к проекту «Тахограф и Закон», то следует ознакомиться с условиями на интернет-ресурсе: https://kartochka-map.ru/stat-partnerom-po-oformleniyu-kart-map-v-vashem-regione
Способ №4. Самостоятельное оформление. Это лучший вариант для тех, кто желает осуществлять реальные международные перевозки. С этой целью заложите в статью расходов финансовые и временные затраты на очное обучение. Рекомендуем в этом случае обратиться в Академию АСМАП, где Вы изучите основы международного законодательства, ознакомитесь с ПП №730 от 16.10.2001, а именно с Положением о разрешении перевозчиков к осуществлению заграничных транспортных перевозок, научитесь обращаться с тахографом и не нарушать режим труда и отдыха водителя. Кроме того, Вы познакомитесь с «бывалыми» международниками, зададите интересующие вопросы, а в АСМАП-Сервис сможете приобрести необходимую литературу и мат.часть. После обучения необходимо:
4.1. Заполнить заявление и опись, приложить заверенные копии ПТС, СТС, ОСАГО, свидетельства профкомпетентности ответственного специалиста, отчета об устойчивом состоянии заявителя;
4.2. Прибыть к инспектору Госавтодорнадзора и сдать документы для рассмотрения заявки.
Поясним на примере:
а) Допустим, Вы ИП или физическое лицо, являетесь собственником транспортного средства, которое оснащено шайбовым или цифровым европейским тахографом;
б) Для того, чтобы стать обладателем карты МАП, и, не менять тахограф, Вы находите в интернете фирму «Ромашка», которая продает такие карты. «Ромашка» обещает сделать ее за 3 дня и условия оплаты привлекают – дешевле других, предоплата 50%, остальное по факту изготовления;
г) В теории Вы можете использовать данное транспортное средство, можете даже поспорить, что все по закону, однако, посмотрите с другой стороны:
д) Далее, Вы берете рейс, выписываете путевой лист от себя и нарушаете основной запрет передачи карточек МАП третьим лицам, который изложен в Положении о допуске к МАП (ПП 730):
. п.17. Передача удостоверения другому российскому перевозчику, а также карточек допуска для использования транспортного средства, не принадлежащего владельцу указанного удостоверения либо переданного им во владение другому лицу, запрещается.
На что следует обратить внимание
При заказе карты МАП пристальное внимание обратите на следующие аспекты:
Терминология
Мы специально поместили этот блок в конце, т.к. 99% пользователей АТИ.СУ уже знают, с чем имеют дело.
Что такое карта МАП?
— В первую очередь это документ строгой отчетности, исполненный на бумажной основе и имеющий степень защиты. В некоторых регионах, перед выдачей, карточки ламинируются. Оформляется карта только на грузовой автомобиль или автобус. Она является второстепенным документом от Удостоверения допуска.
— Это основной документ, подтверждающий, что транспортная компания допущена в установленном порядке к производству заграничных перевозок.
Где оформляются и выдаются карточки?
— Единственной уполномоченной государственной службой в РФ, имеющей право допускать перевозчиков к международным перевозкам является ГОСАВТОДОРНАДЗОР.
Контакты участников проекта
Эксперт МАП
Телефон: +7 (909) 701-97-97, +7 (495) 725-10-05
Адрес: Москва, ул. Яхромская, д.3, оф.3
Сайт: https://moskva.kartochka-map.ru/
Телефон: +7 (495) 720-66-23
Адрес: Московская область, Звенигород, ул. Пролетарская 40А
Сайт: https://zvenigorod.kartochka-map.ru/
Телефон: +7 (343) 312-40-11
Адрес: Екатеринбург, ул. Бетонщиков, д.5, оф.203
Сайт: https://ekaterinburg.kartochka-map.ru/
Телефон: +7 (351) 216-32-86
Адрес: Челябинск, ул. Троицкий тракт, д.11Л, оф.402
Сайт: https://chelyabinsk.kartochka-map.ru/
Приглашаем партнеров к сотрудничеству