Москвичи обеспечены жильем лучше чем в среднем по стране
Нереальный бум на Черном море: сколько стоит жилье и кто его покупает
Иметь собственное жилье у моря мечтают многие. И если свои апартаменты на Лазурном Берегу Франции большинству не по карману, то покупка недвижимости на российском побережье Черного моря более реальна. И действительно, до недавнего времени так и было. Еще весной 2020 года купить студию в Сочи можно было за 2,5 млн руб. Сейчас за этот же объект недвижимости придется заплатить не менее 4 млн руб.
Вместе с экспертами разбираемся, почему Сочи переживает бум спроса на жилье и где на побережье Черного моря еще остались недорогие варианты.
Покупательский бум
Недвижимость в городах на черноморском побережье — в Сочи, Анапе, Геленджике, Новороссийске — всегда пользовалась высоким спросом. Кто-то переезжает сюда из-за мягкого климата, кто-то покупает жилье у моря в качестве дачи, кто-то хочет заработать на курортной недвижимости — сдавая или перепродавая ее. Но 2020 год, по словам экспертов, стал особенно успешным для курортных городов с точки зрения продаж жилья. На это повлияла как общая ситуация неопределенности и валютные скачки (люди инвестировали в недвижимость для сохранения своих сбережений), так и закрытые границы, которые повысили интерес к городам на побережье Черного моря.
Из-за рекордного роста цен на московскую недвижимость в 2020 году жители столицы стали рассматривать и иные локации для инвестиций. И города у Черного моря оказались наиболее привлекательными, объяснила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Курортная недвижимость обеспечивает стабильную доходность в сезон при относительно невысоких — по сравнению со столичной недвижимостью — вложениях, чем и объясняется высокий спрос на такое жилье.
Точкой притяжения покупателей жилья на черноморском побережье стал Сочи и его окрестности. По данным ЦИАН, интерес к покупке жилья здесь за 2020 год вырос на 85%. Для сравнения, в Ялте — на 48%, в других городах прирост ниже — на уровне 20%. По словам коммерческого директора Nedvex Consulting (компания-оператор недвижимости в Сочи) Романа Решетова, наиболее ажиотажный спрос наблюдался с сентября по декабрь 2020 года — в этот период количество сделок на первичном рынке недвижимости Сочи выросло в 1,5 раза к прошлому году. Спрос наблюдался на квартиры и апартаменты разных сегментов — от комфорт- до премиум-класса.
Период активных продаж в Сочи начался в третьем квартале 2020 года, до этого было затишье, подтверждает директор по маркетингу федеральной девелоперской компании «Талан» Наталья Гарифуллина. «С июля по декабрь мы реализовали весь объем предложения [в Сочи], который был запланирован на 2020–2021 годы. Высочайшая покупательская активность на рынке недвижимость курортных городов сохраняется и сегодня», — рассказала она.
По словам директора офиса федеральной компании недвижимости «Этажи» в Сочи Павла Быкова, в прошлом году здесь был «просто нереальный покупательский бум». «Есть примеры массовой покупки, когда инвесторы из Москвы или Санкт-Петербурга покупают на старте продаж сразу пять-шесть квартир, хотя в Сочи очень жесткие правила бронирования объектов в новостройках», — вспоминает он. На одну квартиру могут претендовать до десяти покупателей, а сами цены растут постоянно, поэтому ликвидные варианты бронируют не более чем на семь дней. «Например, у нас был реальный кейс, когда студия 30 «квадратов» за неделю выросла в цене на 1 млн руб., а квартиры, которые на старте продаж в апреле стоили 2,25 млн руб., сейчас продаются по цене от 4,5 млн руб.», — отметил Павел Быков.
Помимо Сочи, часть покупателей целенаправленно искали жилье в Анапе, Геленджике, Новороссийске, Крыму, где цены на жилье не так высоки. «Спрос в этих локациях не сравнится с сочинским, но и в этих городах мы отмечаем существенное сокращение объема ликвидного предложения на рынке жилой недвижимости в среднем на 25–30%», — рассказали в компании «Этажи». Если сравнивать с началом прошлого года, то наибольшее снижение произошло в Севастополе, где количество предложений на рынке готового жилья снизилось почти на 43%, в Анапе — почти на треть.
Москвичи скупают жилье в Сочи
Значительную часть спроса на квартиры у моря формировали приезжие, в основном — жители Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга. «Если взять за 100% весь иногородний спрос на квартиры у моря в Краснодарском крае, то треть потенциального спроса (число просмотров объявлений на сайте) сформировали москвичи, жители Московской области — примерно 10%. На третьем месте — Санкт-Петербурга с 7,2%», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН. Также активно рассматривали покупку недвижимости в Краснодарском крае жители Свердловской, Ростовской, Новосибирской областей, Красноярского края, Башкортостана, Хабаровского края и Приморья, добавила она.
В Сочи, например, квартиры в новостройках в основном покупают приезжие, для многих местных это дорого. По оценкам аналитиков компании «Этажи», на иногородних покупателей приходится около 90% продаж, причем лишь 30% планируют покупку с целью переезда, остальные инвестируют в недвижимость — либо чтобы сдавать квартиру, либо чтобы перепродавать.
Аналогичные данные привели в компании «Талан». «Только 10% покупателей наших квартир — жители Сочи. 90% — клиенты из регионов. Активнее всего приобретали квартиры жители Москвы и Центральной России, Хабаровска, Екатеринбурга, Перми и Кирова», — отметила Наталья Гарифуллина. По ее словам, 15% покупателей приобретают квартиру для постоянного проживания, 35% — для сезонного, 40% — планируют сдавать, а жить в квартире только во время отпуска, оставшиеся 10% рассматривают покупку исключительно как инвестицию.
Из-за ажиотажа активизировались мошенники. «Нередко иногородних покупателей недобросовестные мелкие фирмы заманивают фейковым объявлением, продают гаражи под видом жилой недвижимости или берут деньги за подбор и организацию показа, но все ограничивается выездом только на один и далеко не лучший объект», — отметил представитель «Этажей».
Читайте также
Рекордный рост цен
Высокий интерес к недвижимости у моря привел к серьезному удорожанию. Лидером по росту цен не только среди курортных городов, но и в целом по стране стал Сочи. По данным «Авито Недвижимости», в 2020 году стоимость 1 кв. м в сочинских новостройках выросла почти на 40%, до 140,8 тыс. руб., и приблизилась к московским ценам.
В компании «Этажи» говорят о двукратном росте цен на ликвидные объекты (небольшие по площади по доступным ценам). «Если говорить о стартовой цене, в апреле 2020 года можно было подобрать ликвидный вариант квартиры по цене от 90 тыс. руб. за 1 кв. м, а теперь цены начинаются от 180 тыс. руб.», — рассказал директор офиса федеральной компании «Этажи» в Сочи. На фоне запрета на точечную застройку объем предложения продолжает сокращаться, еще больше подогревая цены. А часть застройщиков и вовсе отложила старт продаж в новых ЖК до лета.
Сейчас однокомнатная квартира от застройщика в Сочи в среднем обойдет в 5–7 млн руб., двушка — в 9–11 млн руб., трешка — от 15 млн руб. Есть варианты и гораздо дороже. Например, апартаменты на первой береговой линии площадью 135 кв. м за 35 млн руб. Трехкомнатную квартиру с видом на море можно найти за 15 млн руб.
Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН:
— Хотя, например, в Турции или Болгарии купить квартиру у моря можно дешевле, чем в России, противоэпидемиологические меры и стоимость обслуживания зарубежной недвижимости ограничивают спрос на жилье в других странах. Из-за закрытых границ мало кто готов рассматривать жилье дистанционно, выбирая все же отечественные курорты, которые оказываются доступнее с точки зрения транспорта и дешевле в обслуживании. К тому же многие россияне в последние годы отказываются от покупки недвижимости в других странах из-за девальвации курса рубля.
Сколько стоят квартиры в Анапе и Геленджике
В других курортных городах жилье тоже подорожало, но не столь ощутимо, как в Сочи. По данным аналитиков «Этажей», в Новороссийске средняя цена 1 кв. м в 2020 году выросла на 14%, до 76,3 тыс. руб. Новороссийск — самый доступный по уровню цен. В Геленджике и Анапе рост цен составил примерно 20%. Квадрат там стоит 94,9 тыс. руб. и 113,9 тыс. руб. соответственно. На вторичном рынке курортных городов, по данным ЦИАН, наибольшее подорожание произошло в Геленджике и Севастополе — примерно на 20%.
Большинство россиян устраивают жилищные условия
Многие российские граждане имеют собственное жилье и в целом удовлетворены существующими жилищными условиями, показало исследование качества жизни россиян, которое совместно провели СК «Росгосстрах жизнь» и банк «Открытие». Более 80% участников опроса заявили, что располагают собственным жильем. Это согласуется с данными прошлогоднего опроса ВЦИОМа и Дом.РФ, который показал, что собственным жильем располагает около 86% населения.
Причем почти половина из них приобрели квартиры и дома самостоятельно, 48,4% получили жилище в наследство, у 8,3% оно находится в ипотеке. При этом собственники в большинстве своем оценивают свои жилищные условия как вполне приемлемые. Очень хорошими их назвали 8%, просто хорошими – свыше трети (38,8%), без малого половина респондентов сочла их средними. Лишь 5,7% опрошенных считают свои условия проживания плохими, 2,9% – очень плохими.
Тройку регионов, жители которых выказывали наибольшее удовлетворение своими жилищными условиями, возглавила столица: 57,3% москвичей оценили их как хорошие и очень хорошие, 34,1% – как средние. На 2-м месте Северо-Западный федеральный округ – 55,4 и 40% соответственно. На 3-м месте Центральный федеральный округ – 49,1 и 44,3%. Более других недовольны своими условиями проживания жители Санкт-Петербурга (12%), Сибирского (10,6%) и Уральского (10,4%) федеральных округов.
Интересно, что мужчины несколько чаще женщин называют свои жилищные условия очень хорошими – 8,9% против 7%. Но представители сильного пола чаще жалуются и на плохие (6% против 5,5%) и очень плохие (4% против 1,9%) жилищные условия. При этом оценку «хорошо» мужчины и женщины ставили практически с одинаковой частотой – 38,6 и 39% соответственно.
При этом для трети участников опроса (32%) владение жильем оказалось одним из ключевых признаков высокого качества жизни. В большей степени высокий уровень жизни характеризовали лишь высокий доход (41,6%) и доступ к качественной медицине (70,4%).
По словам Михаила Гольдберга, руководителя аналитического центра Дом.РФ, обеспеченность жильем в России оценивается в 26–27 кв. м на человека. Это ниже, чем в среднем по странам Восточной Европы (30 кв. м на человека). Во Франции, Германии и Великобритании обеспеченность составляет около 50 кв. м, а в Северной Америке – более 70 кв. м на человека. «Президент РФ поручил ежегодно улучшать жилищные условия не менее 5 млн семей и нарастить ежегодный ввод жилья до 120 млн кв. м, – напоминает Гольдберг. – В результате в ближайшие 10 лет будет построено более 1 млрд кв. м жилья и обеспеченность вырастет до 30–35 кв. м на человека». При этом Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-профи», считает, что в настоящий момент не существует каких-то серьезных предпосылок для заметного изменения доли граждан, имеющих жилье в собственности. «С одной стороны, реализуются льготные государственные программы по ипотеке, но с другой – сокращаются реальные располагаемые доходы населения. В итоге одно компенсирует другое», – отмечает эксперт.
Аналитики назвали города с максимальным ростом цен на однушки
По итогам 11 месяцев 2021 года максимальный рост цен на однокомнатные квартиры среди городов России с крупнейшими рынками вторичного жилья наблюдался в Краснодаре. Средний бюджет предложения вторичной однушки в городе вырос с начала года на 63,15% и достиг 3,5 млн руб., говорится в предоставленном редакции обзоре консалтинговой группы SRG.
Краснодар также лидирует в рейтинге по росту цен на вторичные однушки по итогам ноября — за месяц средний бюджет предложения этого типа жилья в городе вырос на 10,62%. Второе место по динамике за год — у Сочи: +47,16%, до 7,27 млн руб. За месяц средняя стоимость сочинской однушки незначительно снизилась — на 0,39%.
Третье место по росту за год занимает Севастополь: +41,1%, до 5,69 млн руб. В ноябре средняя стоимость предложения однокомнатной квартиры в городе выросла на 5,41%. Четвертое место — у Нижнего Новгорода (+37,32% за год и +2,68% за месяц, до 3,56 млн руб.), пятое — у Казани (+34,8% за год и +4,78% за месяц, до 4,25 млн руб.)
Как считали
В SRG c 2012 года собирают и анализируют данные по стоимости жилья с помощью математических алгоритмов и Big Data. Рейтинг содержит информацию по 25 городам России с крупнейшими рынками вторичного жилья. Он составлен на основе очищенных данных по средней стоимости лота в предложении на основных онлайн-площадках и в региональных базах (более 100 источников). Из выборки убираются лоты с незаполненными основными характеристиками и с ценой, резко отличающейся от значений, характерных для населенного пункта.
Москва с ростом на 20,27% (до 10,4 млн руб.) не попала в топ-25 городов по росту цен на однушки за год. За пределами этого рейтинга остался и Санкт-Петербург с ростом на 17,24% (до 6,03 млн руб.).
По росту среднего бюджета предложения однокомнатного жилья за ноябрь первую пятерку составили Краснодар (+10,62%), Самара (+6,28%), Екатеринбург (+6,03%), Липецк (+5,88%) и Тверь (+5,75%). Москва занимает по этому показателю 12-е место (+4,42%), Санкт-Петербург — восьмое (+4,64%).
Жил бы в Сочи: где темпы роста цен на недвижимость опережают московские
С начала 2021 года «квадрат» жилья в 50 городах России подорожал в среднем до 79,2 тыс. рублей (на 22,43%). Быстрее всего растут цены в Краснодаре. Таковы результаты исследования, проведенного специалистами консалтинговой группы SRG. Подробности — в материале «Известий».
Кто выбился вверх
Лидером рейтинга оказался Краснодар, где жилье подорожало на 69,92% с января 2021 года. Стоимость «квадрата» — 94,3 тыс. рублей. На втором месте — Сочи, где за 1 кв. м жилья просят 193,9 тыс. рублей, что на 54,24% дороже относительно начала года. Третьим стал Севастополь, где жилье стало дороже на 42,95% (136,2 тыс. рублей за квадратный метр).
В топ-10 также вошли Улан-Удэ, Калининград, Омск, Нижний Новгород, Курск, Казань и Тверь. Любопытно, но Москвы и Санкт-Петербурга в рейтинге стремительно дорожающих с точки зрения жилья не оказалось даже в первой двадцатке. Москва — на 22-м месте, Санкт-Петербург — на 27-м. За квадратный метр в столице придется заплатить 287,3 тыс. рублей (+20,07% относительно начала 2021 года), в Питере — 166,7 тыс. рублей (+18,11%).
Ни в одном из рассматриваемых в исследовании городов цены не упали, однако следует учесть, что изучался лишь вторичный рынок жилья. Что касается новостроек, в 2021 году стоимость «квадрата» в городах с населением от 0,5 млн жителей перевалила за 100 тыс. рублей (согласно декабрьскому исследованию ЦИАН).
Поддержать туризм
Рост цен на вторичную недвижимость в Краснодаре и Сочи, вероятно, связан с высоким спросом на туризм в курортные регионы России, полагает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
— Россияне увидели будущие инвестиционные перспективы в покупке недвижимости на море, поскольку внутренний туризм развивается, турпоток увеличивается, цены растут.
Немалую роль, по мнению аналитика, сыграли коронавирусные ограничения и популярность дистанционки.
— Из-за этого некоторые столичные жители перебираются с ноутбуком жить поближе к морю и более мягкому климату. В сезон квартиру можно сдавать по высокому прайсу, а в несезон — самостоятельно проживать в ней.
По оценкам эксперта, цены на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге в первой половине 2022 года останутся на достигнутых высоких значениях.
— Ближе ко второй половине года произойдет стабилизация на фоне ослабевшего спроса и высоких ставок. При этом на фоне роста ставок и удорожания ипотеки снизится совокупная доля ипотечных сделок. Бурного роста цен в среднесрочной перспективе не ожидаем, повышение будет соответствовать уровню инфляции.
Кто покупает недвижимость
Очевидно, что жилье поближе к морю стремятся приобрести те, у кого сохраняется такая возможность, считает управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева.
— Скорее всего, большинство покупателей — это москвичи и петербуржцы. Причины разные: сохранить деньги, инвестировав в перспективную недвижимость, заняться бизнесом по сдаче в аренду отдыхающим, переехать самим сейчас или потом, обеспечить себя жильем на время отдыха на море, перевезти родителей.
По мнению аналитика, бум на покупку жилья также объясняется рекордно низкими ставками по ипотеке.
— Такой грандиозной раздачи ипотечных кредитов от банков при господдержке не придется ожидать еще очень долго, с учетом растущей ключевой ставки.
Между тем в резко дорожающем жилье эксперт видит риски для этих регионов.
— Условный москвич или питерец привык к дорогому жилью и морально готов выплачивать ипотеку или выделить сбережения на покупку. Однако популярность [Краснодара и Сочи] обернулась кошмаром для местных жителей. Разница в зарплатах может быть кратной. Теперь, чтобы отделиться, молодой семье придется испытать огромную финансовую нагрузку. Решать проблему нужно системно, на региональном уровне, например, продумать поддержку «своих» — возможно, за счет льготного кредитования или других мер, — заключает эксперт.
Рынок подстроился под спрос
Темпы роста цен в каждом конкретном городе определяются индивидуально и зависят от баланса спроса и предложения, утверждает старший преподаватель инвестиционно-строительного бизнеса и управления недвижимостью факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Кирилл Сиволапов.
— Краснодар и Сочи — особенные города. Там недвижимость покупают зачастую не местные жители, а иногородние, рассматривающие недвижимость как инвестиционный инструмент. Это создает дополнительный спрос и приводит к более высокому темпу роста цен.
По мнению собеседника «Известий», резерв по росту цен уже практически выбран и вряд ли продолжится в будущем году.
— Тем не менее предпосылок для коррекции цен в сторону снижения в Москве и Санкт-Петербурге также пока нет.
Перегрев вторички
Наблюдаемый рост цен обусловлен тем, что в регионах, как правило, предложение жилья на вторичном рынке очень небольшое, особенно в таких привлекательных для переселения городах, как Краснодар и Сочи, говорит директор департамента рынка капиталов ИК «УНИВЕР Капитал» Артем Лютик.
— Это объясняется тем, что в Москве и Санкт-Петербурге рынок жилья перегрет постоянно, так что цены и так близки к пределу покупательной способности.
Говоря о региональных рынках, главным фактором развития эксперт считает программу льготной ипотеки.
— Госпрограмма сильно сократила предложение на первичном рынке. Также в этом году цены на новостройки ускорились за счет роста стоимости стройматериалов. Соответственно, вторичный рынок тоже начал перегреваться, и относительный рост цен на нем оказался существенно выше, чем в столицах, где цены и до того были высоки.
Аналитик ожидает охлаждения первичного и вторичного рынков недвижимости в 2022 году.
— Скажутся и удорожание кредитов, и ужесточение политики ведущих мировых центробанков, — подытоживает эксперт.
Все в Москву
Несмотря на отсутствие Москвы в топ-20 регионов с самыми высокими темпами роста цен на вторичку, подорожание на 20% — всё равно очень высокий результат, полагает младший директор корпоративных рейтингов НРА Алла Юрова.
— В отсутствии Москвы на первых позициях виноват эффект высокой базы на фоне отсутствия значительных колебаний покупательской способности населения. Цена квадратного метра в столице в разы выше, чем в регионах, лидирующих по росту цен в процентном выражении. Кроме того, в первом полугодии 2021 года условия программы льготной ипотеки позволяли использовать ее для покупки жилья в Москве, что стимулировало выбор граждан в пользу первичного жилья. Также определенный эффект могло оказать развитие удаленной занятости.
По оценке НРА, в 2022 году рост цен замедлится из-за растущих ставок по кредитам.
— В целом рынок вторичного жилья менее волатилен с точки зрения ценовой динамики по сравнению с первичным. Для многих граждан квартира — основной актив, и при неблагоприятной ценовой конъюнктуре они не выходят на сделку, — говорит эксперт.
Как различаются траты жителей российских миллионников
Где больше тратят на кафе и рестораны, а где — на продукты
Официальные средние зарплаты даже в крупных российских городах сильно различаются: в Волгограде это 37,9 тысячи рублей в месяц, в Красноярске — 60,6 тысячи, а в Москве — 105,2 тысячи.
Мы взяли обезличенные данные по тратам клиентов Тинькофф в городах-миллионниках. Оказалось, что в целом структура безналичных трат россиян из разных городов очень похожа: 20—25% денег уходит на продукты, около 10% — на кафе и рестораны, по 6—7% — на транспорт и новую одежду. Неважно, в какой части страны живут люди и сколько зарабатывают: среднестатистические семейные бюджеты жителей крупных городов очень похожи.
В материале мы учитывали только ситуации, когда человек платит картой. Невозможно узнать, куда уходят живые деньги, которые сняли в банкомате. Как показывает статистика Тинькофф-банка, в среднем безналичным способом люди тратят примерно в два раза больше, чем снимают наличных. Кроме того, мы не учитывали переводы с карты на карту.
Самая высокая доля расходов на еду — у жителей Нижнего Новгорода: в супермаркетах они совершают 25% всех ежемесячных трат по карте. Для сравнения, у москвичей, ростовчан и казанцев на продукты уходит меньше 20% безналичных расходов.
В кафе и рестораны чаще всего ходят те, кто живет в Москве, Санкт-Петербурге, Казани и Екатеринбурге: у них это больше 10% всех безналичных трат.
Лидеры по расходам на товары для дома и ремонта — ростовчане: в специализированных магазинах они оставляют почти 13%. Наименьшую долю на стройку и обустройство жилья тратят москвичи: около 8%.