На что дают сельскую ипотеку
Хочу взять сельскую ипотеку и не понимаю, на какую недвижимость ее дают
Планируем купить готовый каркасный дом в Ленинградской области по программе сельской ипотеки. Первый взнос минимальный, а вот сумму в ипотеку хотим взять максимальную, поэтому бюджет проекта — 5,5 млн рублей.
Все готовые современные дома с участками в пределах этого бюджета находятся в различных СНТ, ДНП или коттеджных поселках. С последними все более-менее понятно, а вот с садоводческими товариществами и дачными поселками нет. Статус земли практически везде — земли сельскохозяйственного назначения.
Мы узнавали в банке, который дает сельскую ипотеку. Там нам внятно не ответили и сказали сначала подавать документы, чтобы получить одобрение.
Если взять список территорий, которые подпадают под эту программу, то там много интересного. Так, деревня Дони в Гатчинском районе в списке есть, а СНТ «Дони» отсутствует. Ни одного СНТ в списке нет вообще. Но при этом то же «Дони» — это множество частных домов, где есть центральное водоснабжение, асфальт, вывоз мусора и даже детская площадка.
Нужной информации в интернете не нашла. Подскажите, дадут ли сельскую ипотеку на готовый дом от собственника, если он находится в СНТ или ДНП?
Ксения, действительно, с сельской ипотекой все не так просто. Это новая программа, поэтому информации о ней мало, а сотрудники банков не всегда могут квалифицированно ответить и объяснить. Я юрист и разбиралась в этой программе, когда покупала свою квартиру. Расскажу, что выяснила.
Что можно купить по программе сельской ипотеки
Можно купить квартиру в доме не выше пяти этажей, но это не единственный возможный вариант. По программе сельской ипотеки можно приобрести и дом. Причем можно как купить готовый дом с участком, так и взять кредит на его строительство на земле, которую вы приобрели раньше. Также можно получить кредит, чтобы купить земельный участок и построить на нем дом самим. С 2021 года для строительства подходят и арендованные участки.
В приобретенном жилье нужно оформить регистрацию. Если это не единственное жилье, придется как-то мудрить с пропиской.
Чтобы выбрать недвижимость, которая подходит под программу сельской ипотеки, необходимо определиться с юридическим статусом земельного участка и жилого дома.
Какие требования есть к земельному участку
Чтобы попасть под программу льготной сельской ипотеки, необходимо, чтобы земельный участок, на котором стоит или будет стоять дом, находился в определенном населенном пункте. Такой список утверждает правительство каждого региона. В нем указаны названия именно населенных пунктов, где могут располагаться соответствующие земельные участки, на которых, в свою очередь, могут быть дома или квартиры.
Список сельских территорий в ЛО для сельской ипотекиPDF, 14,6 МБ
СНТ или ДНП — это формы объединения граждан в виде некоммерческих организаций, которые создают для садоводства или огородничества. Эти формы — не юридическая характеристика земельного участка, поэтому ориентироваться на них не стоит и нужно смотреть на другие характеристики земли.
Так, в первую очередь обращайте внимание на то, в каком населенном пункте находится участок и включен ли этот населенный пункт в программу сельской ипотеки. Разберу это на вашем примере СНТ «Дони» и деревни Дони.
Деревня Дони действительно включена в программу сельской ипотеки.
В программу сельской ипотеки включены конкретные населенные пункты. И деревня Дони как раз одна из них. СНТ «Дони» — это не населенный пункт, а форма объединения граждан, поэтому его в этом списке нет и быть не может.
Чтобы понять, может ли СНТ «Дони» подойти под программу сельской ипотеки, для начала необходимо посмотреть границы этого садоводческого некоммерческого товарищества и деревни Дони на «Яндекс-картах».
На карте видно, что СНТ «Дони» в состав территорий деревни Дони не входит, а значит, уже не подпадает под программу сельской ипотеки. И даже если там есть вся инфраструктура — и центральное водоснабжение, и вывоз мусора, и детская площадка, — по документам это все равно не деревня.
Территориальный фильтр по границам — первый фильтр, чтобы понять, подпадает ли земельный участок под программу сельской ипотеки. Если СНТ или ДНП находится за пределами нужного населенного пункта, в программу сельской ипотеки оно не входит.
Какие требования есть к строению на участке
Когда определились, что земельный участок находится в границах определенного населенного пункта, который вошел в программу сельской ипотеки, можно рассматривать юридические характеристики возведенного дома.
Главное требование к дому: он должен быть жилым, то есть пригодным для постоянного проживания. Чтобы это выяснить, посмотрите выписку из ЕГРН на дом. Это основной правоподтверждающий документ, на основании которого банк будет принимать решение о выдаче вам сельской ипотеки. Такую выписку можно взять у продавца либо за отдельную плату заказать самостоятельно в Росреестре. На MacOS эта страница может отображаться некорректно, поэтому лучше заказывать с устройств на Android или Windows.
В графе «Назначение» в выписке из ЕГРН должно быть указано: «Жилой дом».
Предварительно все оценить можно и без выписки. Для этого нужно знать кадастровый номер земельного участка или дома или сориентироваться, где он находится, на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы узнать статус земельного участка, в левом верхнем углу выбирайте «Участки», чтобы выяснить статус дома — «ОКС».
Я выбрала дом на публичной кадастровой карте в той же деревне Дони. Слева на странице отобразилась информация о нем. В графе «Назначение» указано, что это жилой дом, а в адресе — деревня Дони. Если бы собственник продавал этот дом, то он бы попал под программу сельской ипотеки.
Если мы посмотрим на СНТ «Дони», то увидим, что в нем есть как жилые, так и нежилые дома. Но под программу сельской ипотеки не попадут даже жилые, так как они находятся не в деревне, а в СНТ.
Но это не значит, что любой жилой дом в любом СНТ сразу не подходит под программу сельской ипотеки. Проверяйте каждый земельный участок и дом индивидуально.
Совпасть должны два условия одновременно:
То есть у продавца должны быть две выписки из ЕГРН: на земельный участок и на жилой дом.
Дом, который фактически является жилым, но не отображен юридически в Росреестре, то есть на него нет правоустанавливающих документов, под сельскую ипотеку не подойдет. Банк смотрит документы, а не фактическое состояние дома.
Подойдет ли для сельской ипотеки садовый дом
Нет, поскольку чаще всего назначение таких объектов — нежилое.
Но садовый дом можно признать жилым. Тогда в ЕГРН внесут изменения, и дом приобретет статус жилого. Для этого нужно обратиться в орган местного самоуправления.
Для перевода понадобится заполнить заявление, представить выписку из ЕГРН, нотариальное согласие других собственников, если они есть, и заключение о техническом состоянии садового дома, что он соответствует требованиям надежности и безопасности. Такое заключение выдает специальная организация — член СРО в области инженерных изысканий.
Отказать тоже могут: если не представите все документы и если вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещение на нем жилого дома.
Процедуру перевода садового дома в жилой дом должен провести сам продавец недвижимости. Сделать это надо до того, как покупатель будет подавать заявку на сельскую ипотеку. Тогда в банк уйдет выписка из ЕГРН, в которой будет указано, что дом жилой, а не садовый или нежилой.
В программе сельской ипотеки есть определенные требования к жилому дому. Дом должен:
Для покупателя это означает, что если в выписке из ЕГРН в графе «Назначение» стоит «Жилой дом», то дом соответствует всем предъявляемым требованиям: и по пригодности для постоянного проживания, и по инженерной инфраструктуре. Что касается учетной нормы площади жилого помещения, то необходимо поискать соответствующий нормативный акт местного уровня.
Так, в нашем примере деревня Дони находится в Веревском сельском поселении. Поэтому необходимо руководствоваться решением совета депутатов МО Веревского сельского поселения, где учетная норма площади — 9 м² на человека.
Если в доме собираются проживать трое — мать, отец и ребенок, то площадь дома должна быть не менее 27 м². Такое требование установлено для того, чтобы граждане, которые получили сельскую ипотеку, не вставали на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Что в итоге
СНТ и ДНП — это формы объединения граждан. А вам нужно смотреть на населенный пункт.
Если хотите купить недвижимость по программе сельской ипотеки, смотрите границы поселений. Один дом в СНТ может формально находиться в границах деревни, а другой нет.
Если понравится дом, проверьте его статус. Купить дом, который по документам является нежилым, по программе сельской ипотеки нельзя. Но если дом очень понравился, его можно попробовать перевести в статус жилого. Сделать это нужно обязательно до того, как будете подавать заявку на сельскую ипотеку. Сначала купить, а потом перевести не получится.
Условия льготной программы Сельская ипотека в 2021 году
Программа Сельская ипотека появилась в 2020 году. Она действует в 2021 году, и планируется, что программа будет актуальна до 2025 года. Эта ипотечная инициатива не похожа на другие – семейную ипотеку, дальневосточную ипотеку или другие программы. По параметру процентной ставки это предложение самое выгодное из всех действующих. Какие еще преимущества есть у программы, и есть ли у нее недостатки, можно почитать в материале ниже.
Что такое сельская ипотека?
Это программа для приобретения недвижимости или земельного участка в сельской местности с помощью государственных субсидий. Государство оплачивает часть ставки, чтобы для кредитополучателя процент был льготным, а банк получал выгоду.
Сельской местностью считаются:
Частный сектор в пределах Москвы и Санкт-Петербурга не участвует в программе. Нельзя построить или купить недвижимость и в Ленинградской области.
Кто может получить ипотеку в сельской местности?
Большое преимущество программы – отсутствие льготных категорий, которые могут получить жилищный кредит. Ипотеку могут получить все, а не только семьи с детьми, военные, врачи или другие стандартные группы населения, которым часто предлагают социальные льготы.
Нет ограничений даже к регистрации кредитополучателя. Не обязательно покупать недвижимость в том регионе, где живешь. Можно выбрать любую область России.
Важная оговорка: нет критерий для отбора участников в программе, но банки могут выставлять требования со своей стороны. Обычно это стандартный список:
Что можно приобрести по программе Сельская ипотека в 2021 году?
Недвижимость, которую можно построить или купить по программе, – это не только дом. Возможные варианты, которые могут быть прокредитованы:
При сельской ипотеке на строительство дома нужно иметь в собственности или в аренде земельный участок.
Общие рекомендации к объектам покупки или строительства:
Сельская ипотека – условия получения
Процентная ставка в рамках программы – от 0,1 до 3%. Точная цифра зависит от двух факторов:
Максимальная сумма кредитования – 5 миллионов в Ленинградской области, и на Дальнем Востоке, для остальных регионах России – 3 миллиона.
Максимальный срок кредитных выплат для ипотеки – 25 лет. Но нужно учитывать, что программа пока рассчитана до 2025 года. То есть если программа не будет продлена, то в дальнейшем льготная ставка может значительно увеличиться. Процент может вырасти и в том случае, если у государства будет недостаточно средств для финансирования программы.
Если субсидии выплачиваться не будут, то нужно будет к установленной процентной ставке добавить размер ключевой ставки. В марте 2021 года эта величина равна 4,5%. То есть теоретически процент без субсидии будет составлять 7,5% (при условии, что сейчас ставка 3%, а не меньше). Максимальный размер ключевой ставки был зафиксирован в 2014 году – 17%.
Чтобы получить одобрение от банка, нужно подтвердить, что у вас есть средства для первоначального взноса. Это сумма не меньше, чем 10 процентов от стоимости жилья. Материнским капиталом можно воспользоваться для погашения взноса.
Сельскую ипотеку в 3 процента можно получить только однократно. Несколько раз воспользоваться льготным кредитом можно только в рамках семейной ипотеки.
Как и в случае с другими видами ипотеки, необходимо оформить страховой полис на недвижимость в залоге. Страхование жизни и здоровья является добровольной процедурой, но на самом деле банки часто повышают процентную ставку, если клиент отказывается от такой услуги.
Сельская ипотека в 2021 году – изменения
В 2021 году произошли небольшие изменениях в условиях ипотеки. Существенных нововведений нет, есть только небольшие корректировки. По большей части это ограничения, которые немного сузили круг претендентов на субсидии:
Есть одно изменение, которое, наоборот, увеличивает возможности кредитополучателя. В 2021 году можно брать сельскую ипотеку для строительства дома не только на участке, который находится в собственности, но и на участке, взятом в аренду.
Других существенных изменений в 2021 году нет.
Документы для получения сельской ипотеки
Подготовить полный пакет документов – очень важно. Потому что при нехватке важного документа банк может отказать в льготном жилищном кредите. Стандартный список бумаг для покупки готовой квартиры выглядит так:
Для остальных видов недвижимости список немного отличается. Так, для покупки дома нужны:
Для строительства квартиры понадобится больше документов:
Для строительства дома:
Сельская ипотека – банки, участвующие в программе
За кредитом по программе Сельская ипотека нельзя обратиться в любое кредитное учреждение. Выдать льготный кредит могут всего несколько банков:
Весь лимит дотаций Сбербанк по Сельской ипотеке в 2020 году исчерпал уже в первые дни приема заявок. В 2021 году ажиотаж немного спал, но на данный момент прием заявок тоже завершен. Мы расскажем об условиях кредитования в Сбербанке, но обратиться с заявкой в него можно будет только в 2022 году.
Объем субсидий, который выделяется государством, определяется после обработки заявок от банков. Банковские заявки принимаются до 1 июня. Поэтому и желающим получить льготную ипотеку нужно обратиться в банк до 1 июня. Иначе госфинансирование может не хватить, и заявка перенесется на следующий год.
Условия кредитования во всех банках разные. Подробности – ставки, особые предложения – можно найти в таблице ниже.
от 300 000 до 5 000 000 рублей
2,7% (без личного страхования – 3%)
от 100 000 до 5 000 000 рублей
от 300 000 до 3 000 000 рублей
от 300 000 до 3 000 000 рублей
На сайте Россельхозбанка Сельскую ипотеку можно рассчитать в онлайн калькуляторе. Это удобнее, чем пытаться считать самостоятельно. На данный момент в Россельхозбанке выгоднее всего получать льготный кредит для покупки жилья в сельской местности. Банк предлагает максимальную сумму в 5 млн рублей на максимальный срок – 25 лет.
Пошаговая инструкция оформления льготной сельской ипотеки в областях России
Как нужно действовать, чтобы получить льготный жилищный кредит?
Сельская ипотека: 5 главных изменений с ноября 2020 года
Что случилось. Правительство изменило программу сельской ипотеки: теперь в ней можно использовать маткапитал, кредитный лимит вырос еще для одного региона, а иметь право собственности на участок необязательно. Зато придется прописываться в новом жилье и нельзя купить квартиру в высотке. Если думали о покупке недвижимости в районах, которые официально считаются сельской местностью, еще раз присмотритесь к программе: здесь ставка от 0,1 до 3%.
Что это за программа. Сельская ипотека — это программа для заемщиков, которые хотят купить или построить жилье в сельской местности или малом городе из программы развития. По этой программе можно взять кредит на новостройку или вторичное жилье. Участвовать можно один раз.
Вот основные условия до изменений:
Что изменилось. Новое постановление уточнило условия сельской ипотеки. Вот главное:
Как взять сельскую ипотеку. За кредитом нужно обращаться в Россельхозбанк или Сбербанк: пока в программе участвуют только они. При этом банк не обязан выдавать ипотеку с господдержкой: кроме программы для субсидий есть еще требования самих банков к заемщикам.
До обращения изучите инструкции об этой программе, чтобы разобраться в нюансах:
Для тех, кто выбирает участок или планирует строить дом, есть особая подборка:
Если сельская ипотека не подходит, используйте другие виды господдержки для улучшения жилищных условий:
Как мы строим дом по программе сельской ипотеки
И так ли все заманчиво в этой программе, как кажется
Мы оформили сельскую ипотеку на строительство дома и за это время прошли семь кругов ада.
Наши документы теряли, менеджеры менялись, нам пришлось потратить в два раза больше денег, чем планировалось. Зато теперь я знаю все нюансы программы сельской ипотеки.
Если вы тоже хотите строить дом по этой госпрограмме и у вас нет своего участка, моя статья — для вас.
Почему мы решили строить дом
Мы живем во Владивостоке. После свадьбы поселились у мамы мужа в двухкомнатной хрущевке площадью 43 м².
Естественно, нам очень хотелось жить отдельно своей маленькой новой семьей. Вариантов было всего два.
Аренда квартиры. Нам такой вариант не подходил, поскольку однушка 35 м² с нормальным ремонтом и в адекватном районе Владивостока стоит около 30 000 Р в месяц плюс коммунальные платежи. То есть мы бы платили 35 000—37 000 Р в месяц за жилье, которое никогда не станет нашим.
В конце 2019 года государство анонсировало программу дальневосточной ипотеки для молодых семей со сказочной процентной ставкой от 0,7 до 2% в зависимости от выбранного банка. Обещали, что ставка будет действовать до 2024 года.
Мы проходили по всем параметрам программы, поэтому собрали документы, подали заявку и начали поиски квартиры. В декабре 2019 года мы выбрали и забронировали квартиру площадью 45 м² за 4,8 млн рублей.
За эти деньги мы бы получили совершенно голую квартиру со стяжкой на полу, без труб, проводки и межкомнатных стен. Из плюсов: можно пешком дойти до офиса, хорошие отзывы знакомых, которые живут в этих домах, вокруг лес и нет плотной хрущевской застройки.
Но банк потерял нашу заявку после одобрения. Как я понимаю сейчас, банк просто не справился с наплывом желающих. Мы ждали ответ месяц, после чего бронь с «нашей» квартиры сняли. Мы пытались найти что-то другое, но ничего не нашли. С 2020 года цены на недвижимость взлетели — госпрограмма сделала свое дело. Те же квартиры стали стоить на 30—40% дороже. Мы с мужем посмотрели на рост цен и сместили фокус внимания на пригород и земельные участки. Тем более мы давно мечтали о своем загородном доме.
Что за программа сельской ипотеки
Для загородного дома нужен прежде всего участок. Пока мы присматривались и собирали информацию, я наткнулась на сельскую ипотеку — программу от «Россельхозбанка» при поддержке Минсельхоза. Она начала действовать весной 2020 года, но была не так широко разрекламирована, как программа дальневосточной ипотеки.
Основные условия программы сельской ипотеки следующие:
Последний пункт не афишируют и даже могут не сказать о нем заемщикам, но в кредитном договоре он есть. На сайте он прописан общей завуалированной фразой: «В случае несвоевременной оплаты или нарушения цели использования кредита льготная ставка переходит в стандартную — 11,5%».
Сельская ипотека — это целевой кредит в рамках государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий». Банк переводит деньги собственнику земли и подрядчику по строительству. Перед этим заемщик должен отдать первоначальный взнос и предоставить банку чеки и расписки. Заемщик вообще не видит живые деньги, поэтому использовать их не по назначению невозможно.
Мы вновь поверили, что все получится быстро, и отправились в банк для консультации. Нам распечатали список населенных пунктов, которые подходят под программу, презентацию с условиями и требованиями — и отправили искать участок.
Сейчас в помощь тем, кто хочет оформить сельскую ипотеку, есть сервис «Свое жилье», где можно проверить, подходит ли выбранный вами населенный пункт под эту программу. Мы при поиске пользовались предоставленным банком списком территорий.
Еще нас предупредили, что по программе сельской ипотеки своими силами строить дом нельзя. Самостоятельно выбрать подрядчиков тоже не получится. Нужно найти компанию из списка подрядных организаций, которые аккредитовал «Россельхозбанк».
Банк оплачивает участок и строительство тремя траншами:
Как мы искали участок
В марте 2020 года мы начали искать участок на сайте «Фарпост». С новыми вводными выбор очень сузился: подходящим для нас оказался только район полуострова Де-Фриз. Этот район находится близко к Владивостоку, где мы работаем и живем сейчас, но считается сельской местностью.
Основных требований банка к участку было два:
Мы выбрали несколько участков и начали обзванивать владельцев. Первый человек отказался сам показывать участок, но нарисовал схему и ориентиры, чтобы мы могли посмотреть самостоятельно. Мы приехали и увидели болотистую низину, где слышно трассу. Рядом находился ручей, который, очевидно, заливал участок в дождливую погоду и во время паводков. Мы отмели этот вариант.
Второй участок был недалеко от первого, но площадь его была в два раза меньше, а стоил он на 600 000 Р дороже. Мы посмотрели его без предварительного звонка хозяину, хотя меня очень смущала и цена, и площадь. Участок мы быстро нашли по карте и тут же поняли: это он, «тот самый». Хоть он и был с приличным уклоном, с него открывался шикарный вид на море, который затмил все недостатки.
Городского водопровода и канализации на участке не было, но столб с проводами стоял — нам нужно было только приобрести щиток. К участку вела грунтовка, ближайший магазин находился в соседнем поселке в четырех километрах от нашего.
Как мы собирали документы для программы сельской ипотеки
Первая попытка. Мы собрали документы и подали заявку в банк. Вот какие документы потребовались:
Так как официально в нашей семье трудоустроена только я, то и документы, подтверждающие доход, были только мои. Это уменьшало наши шансы на одобрение ипотеки.
Вся процедура подачи заявки заняла у нас почти два часа. Предварительно нам одобрили только 3,5 млн рублей — у нас была пара потребительских кредитов на небольшие суммы и действующая кредитка с лимитом 475 000 Р без задолженности. Получалось, что участок съел бы больше половины всего нашего бюджета, а на остаток построить дом в Приморье невозможно.
Кредитная карта, даже если на ней нет задолженности, считается действующим кредитом, который уменьшает сумму, которую вам могут дать. Так что перед обращением за ипотекой кредитку и большие кредиты лучше закрыть.
В итоге первую заявку мы отправлять не стали — решили сначала закрыть кредиты и кредитную карту. Это отняло у нас два месяца, потому что счет моей кредитной карты закрывался не ранее чем через 45 рабочих дней. До этого она значилась как действующая.
Вторая попытка. Пока мы закрывали кредиты, наступил май 2020 года. Срок годности справок уже истек, поэтому мне пришлось обновить справку о доходах и копию трудовой. В этот раз предварительно нам одобрили полную сумму — 5 млн рублей, поэтому мы отправили заявку дальше, на одобрение. На этом этапе уже нужно было указать хотя бы поселок, в котором мы планируем приобрести землю, а лучше — кадастровый номер участка.
Спустя месяц, 16 июня 2020 года, нам пришло одобрение. На следующий день мы отправились в банк за дальнейшими инструкциями.
Заявка действительна три месяца со дня одобрения, то есть до 16 сентября мы должны были получить ипотеку. Дальше нужно было выбрать подрядчика из списка аккредитованных и предоставить документы на участок от собственника:
Оценка участка нужна, чтобы банк понимал, сколько денег можно за него дать, и убедился, что собственник искусственно не завышает цену. Еще в отчете об оценке есть ликвидационная стоимость — это минимальная цена, которую можно получить за участок, если заемщик перестанет платить по кредиту. Список аккредитованных для оценки компаний, а с ними и номера телефонов строителей нам распечатали в банке.
Прямо с участка мы позвонили владельцу, чтобы сообщить, что отдали документы для оценки и на следующей неделе сюда приедет оценщик. Внезапно владелец сообщил, что у него «очередь покупателей» и что он нам перезвонит через несколько дней.
Мы были потрясены. Доводы о том, что мы уже оплатили оценку и подали документы, которые он сам нам предоставил, не сработали. Мы притормозили оценку до выяснения обстоятельств, чтобы не потерять деньги.
Как мы в итоге нашли участок
Чтобы не терять время, мы возобновили поиски участка. Вскоре нашли еще один вариант. Позвонили продавцу — он оказался заинтересован в покупателях и сам показал нам участок. Оказалось, что там есть городской водопровод, уже делается канализация и есть много других планов по облагораживанию территории.
От участка до ближайшего супермаркета было полтора километра. Пешком это около 15 минут, на автомобиле — две минуты. В округе были коттеджные поселки, таунхаусы и частные дома. Высотной застройки нет. В трех километрах находилась школа и детский сад — это пять минут на машине. Там же была станция. Автобусная остановка находилась прямо рядом с нашим поселком.
Другие участки мы смотреть не стали, потому что ничего подходящего не было. Оставалось только ждать ответа от первого продавца. А если он откажется — договариваться окончательно со вторым.
25 июня первый продавец нам отказал. Мы перенаправили новые документы в оценочную компанию, и через неделю оценка на второй участок была уже у нас на руках. Далее все документы на участок и оценка должны были пройти проверку в юридическом отделе банка.
Согласование стройки с Минсельхозом
Так как программа сельской ипотеки целевая и субсидируется государством, каждая одобренная заявка должна пройти проверку в Министерстве сельского хозяйства РФ.
От нас на этом этапе требовались следующие документы:
Юристы местного отделения банка согласовывали документы три недели. Только 27 июля нам позвонили и сообщили, что участок одобрен. Сотрудники банка сами должны были направить полный пакет документов вместе с проектом дома, сметой и договором подряда в Минсельхоз. Поэтому мы приступили к проектированию и переговорам с подрядчиками.
Неудавшийся первый проект дома
Следом за оценкой мы определились со строительной фирмой — выбор был небольшой, в списке банка было всего пять подрядчиков. Мы остановились на тех, у кого было несколько отзывов, приличный сайт и активная страница в «Инстаграме». В конце июня мы отправились на встречу в офис компании.
Их офис располагался в построенном ими же доме, что вдохновляло. На первых переговорах мы обозначили свои цели, задачи и возможности:
Менеджер уверил, что нам хватит денег на каркасный дом на свайном фундаменте площадью 96 м² и что они уже знают, как оформляются документы по сельской ипотеке, поэтому проблем не будет.
Через несколько дней после встречи нам прислали вариант сметы, в которой не было планировки дома. Еще тогда мы должны были задать себе вопрос, как они составили смету и все посчитали без планировки. Но интуиция нас подвела.
Через день нам скинули варианты планировки — они нам не подходили. Ранее мы не обсуждали с менеджером планировку, поэтому нам предложили типовой проект под запрашиваемую площадь и просчитали его в каркасном исполнении.
До 8 июля мы с менеджером перекидывались вариантами и пришли к выводу, что нужен индивидуальный проект, чтобы дом полностью соответствовал нашему образу жизни. Но начинать проектирование решили после того, как участок одобрят юристы банка, чтобы не делать лишнюю работу и не переплачивать.
Участок прошел проверку, поэтому 29 июля мы встретились с проектировщиком и пояснили свои запросы:
Чтобы сориентироваться, мы опирались на планировки из интернета, а внешним видом домов вдохновлялись в «Пинтересте».
Для общения с проектировщиком и обсуждения прочих деталей менеджер подрядчика создала группу в «Вотсапе». Первые два варианта планировки мы получили уже через неделю — 6 августа. Нужно было выбрать один основной, чтобы дальше корректировать его и делать 3D. Пришлось встретиться еще раз: корректировок и вопросов было много.
15 августа мы получили первый вариант готового проекта.
Несколько раз мы получали неверные сметы: сумма была то больше, то меньше, то содержала отопление и септик, то нет. После нескольких неудачных попыток менеджера составить подходящую для банка смету мы отправились в офис, чтобы поговорить с вышестоящим руководством.
Директор, с которым нам довелось поговорить, выслушал все наши претензии к менеджеру, записал, а после сообщил, что они не смогут построить нам дом без личных средств, так как первоначального взноса не хватит даже на подготовку участка и установку фундамента. А свои деньги они вкладывать не собираются. Но отказываться от дальнейшей работы с нами не стал и загадочно сказал: «Попробуем». Почему и зачем — мы не знаем до сих пор. Может, из-за мнимой клиентоориентированности, а может, понадеялся на русский авось.
Кое-как менеджер смогла составить смету со всеми пунктами и подходящей суммой. В итоге из-за всей этой тягомотины мы только 25 августа отдали смету и проект в банк на проверку. Но времени не хватило, и наша одобренная заявка на ипотеку сгорела.
Как мы в третий раз подавали заявку на сельскую ипотеку
В двадцатых числах сентября мы подали третью заявку и договорились с мужем, что это последняя попытка. Некомпетентность и несобранность людей, с которыми приходилось контактировать, поражала. Мы вновь принесли все документы, и нам назначили новенького сотрудника. Было ощущение, что нам не хотят отказывать, но при этом делают все, чтобы у нас не вышло.
После этой ситуации нам вновь поменяли менеджера. Мы взяли его личный телефон и все вопросы дальше решали через мессенджеры. К нашей заявке подключился и руководитель отдела — человек, который лучше всех в банке разбирается в сельской ипотеке.
Последнюю заявку нам одобрили 12 октября 2020 года.
Как мы нашли нового подрядчика
За эти восемь месяцев у банка поменялся список подрядчиков. Компании, из-за которой мы опоздали по всем фронтам, там уже не было. Я позвонила по другому номеру из списка. Нам назначили встречу на ближайшие выходные. На встречу приехал директор, который нам очень понравился: человек-практик, строитель, который сам курирует все стройки и разбирается во всей внутренней кухне.
Мы показали ему наш «проект», состоявший из 12 слайдов. Оказалось, что это не тот проект, который нужен. У нас на руках был дизайн-проект дома без инженерных подробностей. Только от этого подрядчика мы узнали, что каркасная технология не подходит для программы сельской ипотеки. Хотя мы уже сдавали этот проект и менеджеры в банке сказали, что с ним все в порядке.
По итогам первой встречи с подрядчиком у нас было несколько заданий:
Дополнительные деньги на стройку
Прежде чем дорабатывать проект, мы съездили с подрядчиком на «наш» участок. Он примерно оценил фронт подготовительных работ — около 800 тысяч потребовались бы только на подготовку участка и фундамент. На стройку оставалось всего около 2 млн, что для дома на 100 м² недостаточно. Подрядчик еще раз сказал, что нам точно нужно привлекать дополнительные собственные средства или же отказываться от этой затеи.
Чтобы понять, сколько денег нужно, мы определились с новым материалом и технологией строительства, так как в банке все слова подрядчика подтвердились: каркас не подходит, а проект у нас неполный — придется переделывать. Нам дали целую презентацию с требованиями к дому, проекту и смете. Мы выбрали клееный брус. Дом из блоков нужно обязательно отделывать и внутри, и снаружи, поэтому итоговая стоимость вырастет в 2—2,5 раза. Брус же изнутри можно не отделывать вообще, а снаружи просто покрыть специальным лаком.
Компания-изготовитель домокомплектов просчитала наш дом. С доставкой до нашего участка получилось 2 100 000 Р : столько своих денег нам и нужно было найти.
За деньгами мы могли только обратиться к родственникам. Они согласились нам помочь, но через полгода. Для этого мы решили продавать трехкомнатную квартиру бабушки. Квартиру мы планируем продать за 6,5 млн, за 4 млн купить бабушке новую поменьше, а остаток — 2,5 млн — взять себе, чтобы заплатить за домокомплект.
средняя стоимость 1 м² квартиры во Владивостоке
Доработка проекта
11 ноября 2020 года мы получили наш «настоящий» проект уже из 20 слайдов. Мы отправили его по электронной почте сотруднику банка. Банк попросил нас внести несколько небольших корректировок, пришлось заплатить за это еще 2000 Р проектировщику.
Все согласование проекта дома с новыми данными заняло у нас пять дней.
Проблемы с документами
Пока проект доделывали, с нами связался руководитель ипотечного отдела банка. Выяснилось, что после увольнения предыдущего менеджера все наши документы, которые нужны для заявки, пропали: и документы на участок от собственника, и платная оценка, и выписка из ЕГРН.
Мы повторно прислали все документы. И теперь в каждом документе менеджеры стали находить ошибки, которые раньше никто не замечал.
В оценке отсутствовали фотографии коммуникаций и въезда в населенный пункт. В оценочной компании все поправили бесплатно. Затем выписка из ЕГРН оказалась неверной: нужен был экземпляр с печатью, который должен запрашивать собственник, а не мы, потому что только в его выписке видны названия документов-оснований собственности.
9 декабря все было готово. Мы ждали дату подписания. Но 11 декабря с нас потребовали еще одну бумагу — гарантийное письмо о том, что мы с супругом и собственница участка не имеем несовершеннолетних детей и иждивенцев на момент заключения сделки. Все три экземпляра должны быть написаны от руки. Собственница жила за городом, поэтому мы бросили все дела и поехали к ней за этим документом.
Как мы готовили документы к сделке
Наша сделка проходила по доверенности, потому что собственнице участка, пожилой женщине, было трудно передвигаться по городу. Продавцом по доверенности выступал ее сын. В итоге наш новый пакет документов на покупку участка и стройку выглядел так:
Как мы оформляли страховку
14 декабря руководитель ипотечного отдела банка спросил, консультировали ли нас по страховым суммам нашей ипотеки. В ответ мы написали, что нас никто не консультировал и мы не понимаем, о чем вообще речь.
Ставка 2,7% действительна, только если заемщики оформляют страхование жизни. Конкретная страховая компания нигде не указана — по условиям можно обратиться в любую из списка аккредитованных. На это мы с мужем и рассчитывали. Но руководитель заявил, что застраховаться можно только в их дочерней компании. Мы попросили рассчитать сумму — вышло 59 400 Р на год. В дальнейшем каждый год нужно оформлять новую страховку у них же и снова платить огромную сумму.
Мы были возмущены — у нас не было лишних денег. В банке нам пояснили, что комитет согласовал нам ипотеку только при условии, что мы застрахуемся в их дочерней страховой. Официальные документы об этом нам отказались показывать. Было так: либо оформляйтесь на наших условиях и платите, либо начинайте все сначала.
Подавать новую заявку на кредит без страховки мы не могли. Продавец участка отказался ждать до 2021 года. Он и так ждал нас и держал летнюю цену. Нам пришлось прогнуться под условия банка и занять денег на эту страховку у друзей. Попутно мы написали обращение директору регионального филиала с просьбой разъяснить ситуацию и предоставить документы, подтверждающие слова сотрудника.
Как проходила сделка
Сделку назначили на 21 декабря 2020 года. Перед этим мы должны были отдать первоначальный взнос, а после с продавцом участка подать заявление на перерегистрацию. От лица продавца в сделке выступал сын по доверенности.
Все должно было пройти так:
Дальше расскажу, как все это происходило на самом деле.
Так как из-за «капризов» банка стоимость участка по документам составляла 2 млн рублей, наш первоначальный взнос собственнику состоял из трех частей:
наш первоначальный взнос собственнику
21 декабря 2020 года мы подписали договор купли-продажи участка и кредитный договор, заплатили пошлину за переоформление собственности — 350 Р на двоих и подали документы в МФЦ.
Завершение сделки
12 января 2021 года пришла заветная смс, что документы готовы. Теперь участок стал официально нашим!
С этими документами на следующий день мы направились в банк. Теперь банку нужно было оформить страховку, открыть аккредитив, рассчитаться окончательно с собственником и перечислить аванс застройщику.
К кредитному договору мы подписали дополнительное соглашение с новым графиком платежей. В этот же день нам открыли в банке счет, на который перечислили нашу ипотеку, также мы оплатили навязанную страховку. Чтобы выплачивать ипотеку, нам оформили банковскую карту без имени и рассказали, как пользоваться приложением.