На что влияет жилая площадь квартиры
Роспотребнадзор (стенд)
Роспотребнадзор (стенд)
Памятка Какие услуги мы оплачиваем за кв. метр, а какие – за каждого человека
Памятка Какие услуги мы оплачиваем за кв. метр, а какие – за каждого человека
Оплата за отопление рассчитывается исходя из занимаемой площади жилья. При наличии коллективных приборов учета теплоэнергии в расчет платы за отопление принимаются среднемесячные показатели за предыдущий год, с последующим перерасчетом в конце года.
Платежи за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение осуществляются по показаниям приборов учета. При их отсутствии, платежи за эти услуги и услуги по утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов рассчитываются, исходя из нормативов потребления (накопления) каждого вида услуг на человека.
Согласно Жилищному кодексу РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется следующим образом:
— для нанимателей жилых помещений ― исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (часть 2 статьи 156 ЖК РФ);
— для собственников – соразмерно доле в праве общей собственности на имущество (часть 1 статьи 158 ЖК РФ), то есть согласно своей доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а доля и определяется площадью принадлежащего ему помещения.
При отсутствии человека в квартире более пяти дней, если у него не установлены индивидуальные приборы учета, перерасчет произведут при подаче письменного заявления, но только за коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение.
Для этого ему необходимо подать в управляющую компанию, письменное заявление, а также документы, подтверждающие продолжительност ь периода временного отсутствия потребителя: проездные билеты, справку о пребывании в санатории, копию командировочного удостоверения и т.д. В расчет количества дней, за которые следует произвести перерасчет, не включается день выбытия из жилого помещения и день прибытия.
Общая и жилая площадь квартиры: что это такое, как считается и на что влияет
Площадь квартиры делится на несколько категорий, размер которых влияет на многие аспекты, такие как, прописка проживающих, оплата коммунальных услуг, размер налогового взыскания и т.д. Основной законодательной базой, которая регулирует эту правовую сферу, является Жилищный Кодекс РФ. При подписании договора о долевом участии, гражданин также может столкнуться с понятием проектная площадь. Итак, что же входит в жилую площадь квартиры, каким образом производится подсчет и на что именно влияет увеличение или уменьшение установленных норм – мы рассмотрим далее.
Общая площадь
Основным законом, который устанавливает требования к жилому помещению, является статья 16 ЖК РФ.
Согласно требованиям этого нормативного акта, квартира должна обладать следующими характеристиками:
Также недвижимость может иметь дополнительные помещения, благодаря которым обеспечивается комфортное проживание граждан.
Общая площадь квартиры – это сумма разных видов площадей одного жилого здания. При подсчете этого показателя между собой суммируются подсобные помещения, жилые, а также балконы, лоджии, террасы и веранды.
Итак, давайте более детально рассмотрим, каждый из видов площади:
Именно эти три вида и составляют общую площадь. Особенно важную роль во многих манипуляциях играет жилая часть квартиры. Итак, давайте более детально рассмотрим, что же такое жилая площадь, почему она так важна и как правильно ее подсчитать.
Жилая площадь
Жилая площадь квартиры – это сумма всех жилых комнат недвижимости. Указано эта информация в Приказе Минземстроя №37 от 04.08.1998 года. Также в этом нормативном акте указаны способы увеличения размера площади за счет других дополнительных помещений. К примеру, увеличить комнату можно за счет коридора или кладовой. Чтобы реализовать это, необходимо провести перепланировку.
Итак, давайте рассмотрим два основных способа увеличения размера площади:
Любое изменение технического плана должно иметь официальное разрешение от органов местного самоуправления. Без одобрения проводить какие-либо работы с конструкцией не стоит, ведь это противоречит законодательству, в частности 25 статье ЖК РФ.
В данном случае происходит не только изменение расположения дверей, окон или стен, но и расширяется площадь за счет добавления этажей, достроек и т.д. Так как этот вид работ подразумевает воздействие на несущие стены, проводить строительство без специального разрешения нельзя.
Если подобные действия планирует арендодатель многоквартирного дома, то он обязан предоставить всем проживающим другое жилье на период строительных работ. По окончанию реконструкции все граждане имеют право вернуться в свое прежнее жилье (статья 88 ЖК РФ).
На что влияет площадь?
Каждый из видов площади влияет на определенные правовые сферы. Размер и соответствие нормам – важные аспекты, нарушение которых может стать основанием для привлечения к административной и даже уголовной ответственности.
Итак, давайте более детально рассмотрим, с какой целью используется информация о каждом из видов площади.
Общая площадь используется для:
Общий размер недвижимости – это также и отапливаемая площадь квартиры, а потому именно на основании этого показателя происходит расчет стоимости отопления.
Жилая площадь используется для:
Каждая из категорий используется в совершенно разных целях и влияет на сумму налога и оплату других государственных услуг. Узнать детальную информацию о квартире, расположении всех комнат и их размерах можно из технического паспорта. Подсчитать размеры площади довольно просто и самостоятельно.
Как подсчитать площадь?
Так, как посчитать площадь квартиры может и сам владелец, тратить лишние средства на услуги частных фирм нет необходимости.
Расчет площади происходит следующим образом:
Квартиры по договору долевого участия
Определить точную стоимость квартиры, приобретенной по договору долевого участия довольно трудно, потому как при подписании сделки, строительная компания указывает так называемую «проектною площадь».
Общая и жилая площадь квартир, в чем разница и на что влияет
Время чтения: 4 минуты
При выборе новой квартиры основополагающими критериями в первую очередь являются ее стоимость и площадь, а, следовательно, и соотношение этих двух мер – цена за один квадратный метр жилья. За одинаковый бюджет возможно приобрести недвижимость разного метража. Но прежде чем сделать выбор, важно сразу разобраться в типах площадей квартир.
Общая площадь квартиры
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения: прихожей, спален, гостиной, кухни, гардеробной, кладовой, ванны и туалета. Исключением являются балконы, лоджии, веранды и террасы.
Общая квадратура применяется в целях расчета коммунальных платежей за отопление и определения базы при калькуляции налога на жилплощадь.
Жилая площадь квартиры
Жилой является площадь комнат, предназначенных, согласно проекту, для постоянного проживания, то есть гостиных и спален. Увеличение жилой площади возможно за счет вспомогательных помещений (коридора, кладовой, лоджии и т.д.) при перепланировке.
Зал, гостиная и спальни относятся к жилой части квартиры
Размер жилой площади необходим, например, для вычисления норматива жилплощади в соответствии с санитарно-гигиеническими нормами и проведения процедуры оценки жилплощади с целью оформления сделки купли-продажи.
Законодательные нормы, регламентирующие операции с недвижимостью
В 2019 году вопросы по жилым помещениям в многоквартирных домах регулируются Жилищным Кодексом РФ. В кодексе указано, что в фактическую площадь квартиры входит сумма всех отдельных частей помещения, включая санузлы, но исключая внешние объекты.
Кроме ЖК РФ также существуют Строительные нормы и правила от 2003 года и Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ от 30.12.09 года. Последний в некоторых аспектах превалирует над ЖК РФ и СНиПами.
Отметим, что согласно СНиПам в общую площадь квартиры входят все помещения и внешние части, неотапливаемые кладовые, встроенные шкафы, а также антресоли.
При этом в большинстве бытовых случаев гражданам все же необходимо ориентироваться на положения Жилищного кодекса. К таким ситуациям относятся:
— корректный расчёт коммунальных платежей;
— калькуляция налога на имущество;
— установление стоимости жилья по ДДУ;
— получение льгот, компенсаций, а также выделение муниципальной квартиры.
Площадь квартиры по договору долевого участия
В настоящее время нет методики определения стоимости квартир по договору долевого участия (ДДУ). Стоимость недвижимости в новостройках формируется с учетом множества критериев, среди которых площадь помещения – один из основных.
В ДДУ указывается проектная площадь жилья, включающая:
— площадь вспомогательных помещений;
— площадь балконов и лоджий.
На практике возможны случаи несоответствия фактической и проектной площади передаваемого жилого помещения. Данная ситуация обычно решается путем включения в договор пункта о возможности увеличения/уменьшения площади и порядок доплаты/компенсации между сторонами. Такой подход не нарушает прав дольщика.
В случае если фактический метраж квартиры меньше проектной площади, а заключенный ДДУ не содержит условий и порядка разрешения данной ситуации, покупатель имеет право обратиться в суд с исковыми требованиями к застройщику о возврате излишне уплаченной суммы.
Жилая площадь квартиры: что в нее входит
Знать, что такое жилая площадь квартиры, важно, так как при продаже названный параметр имеет существенное влияние на решение покупателя и, соответственно, рыночную цену. В то же время понять, что имеется в виду, зачастую затруднительно.
Что говорит закон про жилую площадь квартиры?
Обычно для расшифровки того или иного значимого понятия надёжнее и проще всего прибегать к помощи действующего законодательства: как оно там трактуется, так и следует понимать.
Но в том-то всё и дело, что в законах оно никак не определено, более того, практически нигде даже не упоминается. Помещение есть, а площади нет.
Единственным исключением можно назвать закон, регламентирующий социальную защиту прав инвалидов в России. Но там под этими словами подразумевается помещение в целом, то есть квартира, частный дом или комната — всё относимое законом к этой категории.
Но как показывает практика употребления названного термина, речь обычно идёт не об объекте недвижимости в целом, а о некой его части. Вот и возникает вопрос, что входит в жилую площадь квартиры и как быть с остальными частями — неужели они нежилые? Но ведь жилое с точки зрения действующего законодательства, всё помещение в целом. Вот и поди разберись, что всё-таки относится к жилой площади, что принято в неё включать.
В официальных документах на квартиру данных о жилой площади обычно нет. Вот и представим ситуацию. Выставили жильё на продажу, начали звонить покупатели, интересуются, какая жилая площадь, и что им отвечать? И откуда берутся эти сведения в других аналогичных объявлениях или описании квартир на сайтах застройщиков? В общем, иди туда, не знаю, куда, принеси то, не знаю что.
Трудности терминологии при определении жилой площади квартиры
Само это сочетание слов знакомо многим, кто застал советские времена. Если ещё слегка напрячь память, придёт на ум и то, что площади у квартиры две:
Но с ней-то всё ясно: на то она и общая, что включает абсолютно все помещения в квартире. Тут затруднения могут возникнуть разве только, когда речь заходит о некоторых зарубежных странах, например, Болгарии.
В последней принято включать в квадратуру квартиры несколько больше, чем это практикуется в России. Если дома к ней не относятся лоджии, балконы и прилегающий к входной двери участок лестничной площадки, то болгары щедро включают всё перечисленное. Вот и получается: квартира в 50 метров квадратных с балконом у нас и в Болгарии не совсем одно и то же.
Чтобы понять, сколько «квадратов» будет по нашим меркам в такой болгарской квартире, придётся из 50 вычесть квадратуру балкона. У нас же, если считать по-болгарски, нужно будет её к названной цифре прибавить. Такая разница подходов в расчёте даже получила шутливое название «болгарский метр».
Проще всего, когда речь заходит о комнате в общежитии или коммунальной квартире. В объявлениях о продаже таких объектов указывается только одно значение — и всё. И всем понятно, о чём речь. А вот с квартирой или частным домом приходится отгадать загадку.
К слову, с традициями советских времён связана и некоторая путаница в понимании. Тогда под «жилплощадью» тоже подразумевались квартира, комната или частный дом. А эта самая жилплощадь, за исключением комнаты, имела и две площади — общую и жилую. Вот такое вот «масло масляное».
Как посчитать жилую площадь квартиры?
Чтобы разрешить столь сложную головоломку, надо понимать, что жилая площадь квартиры включает в себя.
В составе квартиры или дома могут быть:
Выражение «жилые комнаты» тоже знакомо многим, и эта фраза как раз содержит ключ к разгадке. Живём мы во всей квартире, но преимущественно — в комнатах.
Так что речь идёт всего-навсего о суммарной площади комнат. Именно они в былые времена официально назывались жилой площадью, выделяемой из общей. Ну а ныне официального названия нет, а в практике сделок с недвижимостью оно сохранилось в прежнем значении.
Ну а теперь и мы знаем, что жилая площадь квартиры включает в себя только комнаты. Трудно не согласиться, что логика присутствует: именно в комнатах мы проводим больше всего времени, а помещения прочего назначения используем только по мере надобности.
Когда дело касается жилой площади частного дома, всё обстоит точно так же: жилой считаются комнаты за минусом всего остального.
Такими соображениями руководствуются и медики, оперирующие термином наравне с риелторами, когда заходит речь о влиянии жилой площади квартиры или дома на здоровье проживающих в ней. Метраж помещений, которые входят в общую площадь, но не жилую, в данном случае, в отличие от совокупной площади комнат, принципиального значения не имеет.
Зная, что надо считать, переходим к самому главному — как.
Ползать по всем комнатам вдоль плинтусов, вооружившись рулеткой, нам не понадобится. Достаточно открыть техпаспорт своего частного дома или квартиры, найти экспликацию, а в ней — площадь каждой комнаты. Осталось вооружиться калькулятором и сложить все требуемые значения. Полученный результат и есть жилая площадь нашего объекта недвижимость.
Зачем надо знать жилую площадь квартиры?
Параметр имеет столь важное значение, потому что действительно служит ключевой характеристикой частного дома или квартиры. Например, известно, что общая площадь однокомнатной квартиры равна 35 квадратным метрам. Казалось бы, неплохо. А вот если жилая насчитывает всего 10, поневоле задумаешься, нужно ли жилье с такой тесной комнатой при метраже, за который предстоит регулярно оплачивать коммунальные услуги или не поискать ли вариант с более оптимальным соотношением?
Что интересно, всё, не входящее в жилую площадь, никакого отдельного обозначения так и не получило. Обычно озвучивается жилая и общая, отдельно упоминается кухни. А всё просто. Остальные параметры просто не имеют столь принципиального значения, вот и не оказались удостоенными отдельного общего упоминания.
ВС РФ: квартира площадью 40 кв. м не является роскошным жильем для одного человека
 |
| alexmillos / Depositphotos.com |
Еще в 2012 году Конституционный Суд Российской Федерации прямо указал, что федеральному законодателю необходимо внести изменения в нормы Гражданского процессуального кодекса об имущественном (исполнительском) иммунитете в отношении жилых помещений. Речь идет об установленном абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ запрете обращать взыскание по исполнительным документам на жилое помещение или его части в случае, когда оно является для гражданина-должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
КС РФ подчеркнул, что цель такого иммунитета заключается не в том, чтобы в любом случае сохранить за должником принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, а в том, чтобы гарантировать этому лицу и членам его семьи уровень обеспеченности жильем, необходимый для нормального существования. Отсутствие же законодательно установленных ориентиров для определения уровня обеспеченности жильем как разумно достаточного может приводить к несоразмерному ограничению прав кредиторов в отношениях с должниками, а значит, нарушать баланс конституционно защищаемых интересов – недифференцированный подход к применению имущественного иммунитета в отношении единственного жилья должника не позволяет обратить на него взыскание, даже если его размеры значительно превышают средние показатели, а стоимость является достаточной для удовлетворения имущественных притязаний взыскателя без ущерба для существа конституционного права на жилище гражданина-должника и членов его семьи. В связи с этим КС РФ и считает необходимым установление пределов действия имущественного иммунитета, что позволит, с одной стороны, обеспечить возможность удовлетворения имущественных интересов кредитора в случае, когда жилое помещение, являющееся для должника и живущих с ним членов семьи единственным пригодным для проживания, по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности указанных лиц в жилище, а с другой – гарантировать должнику и членам его семьи сохранение жилищных условий, необходимых для нормального существования (Постановление Конституционного Суда РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П).
Однако пока изменения, ограничивающие безусловный имущественный иммунитет, в ст. 446 ГПК РФ не внесены, и на практике довольно часто возникают споры между кредиторами и должниками в отношении единственных жилых помещений последних, которые доходят до Верховного Суда Российской Федерации. В недавно вынесенном решении по одному из таких споров Суд в очередной раз напомнил о невозможности применения по действующему законодательству дифференцированного подхода к запрету на обращение взыскания на единственное жилье должника (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 29 октября 2020 г. № 309-ЭС20-10004). Интересно, что, помимо этого, ВС РФ дал оценку размерам спорного жилого помещения, поэтому следует разобрать данное дело подробно.
Фабула дела
Гражданин С. (далее – должник, истец) в рамках ведущегося в отношении него производства по делу о банкротстве обратился в суд с заявлением о признании недействительными решений собрания его кредиторов, предусматривающих:
То есть предполагалось на основании этих решений предоставить должнику небольшую однокомнатную квартиру в городе его проживания, а принадлежащее ему жилое помещение большего размера – 40,3 кв. м – продать и компенсировать из вырученных средств стоимость однушки предоставившему ее конкурсному кредитору, а остаток направить на удовлетворение требований кредиторов. Должник посчитал принятые решения, во-первых, выходящими за пределы компетенции собрания кредиторов, во-вторых, нарушающими его имущественные права, в связи с чем и подал иск.
Разные позиции судов
Суд первой инстанции, хотя и указал, что законодательство о банкротстве, закрепляя перечень вопросов, которые относятся к исключительной компетенции собрания кредиторов (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»), не запрещает последнему принимать иные необходимые для ведения процедуры банкротства и защиты прав кредиторов решения, встал на сторону истца. Подчеркнув, что площадь квартиры должника не превышает разумный размер обеспеченности граждан жильем, в деле отсутствуют документально подтвержденные сведения о величине рыночной стоимости и повышенном потребительском спросе на данное помещение, в связи с чем довод конкурсного кредитора о возможности погашения требований (даже в части) кредиторов за счет средств от его реализации представляется необоснованным, суд признал решения собрания кредиторов нарушающими имущественные права должника и потому недействительными (Определение Арбитражного суда Удмуртской республики от 26 ноября 2019 г. по делу № А71-16753/2017).
Конкурсный кредитор – тот, который намеревался предоставить должнику однокомнатную квартиру, – в жалобе на данный судебный акт указал, что, поскольку продажа жилого помещения должника является единственным способом достижения целей процедуры реализации имущества в рамках банкротства, должник не состоит в зарегистрированном браке, не имеет на иждивении детей и иных лиц и является единственным зарегистрированным лицом в помещении, площадь которого в три раза превышает установленную для города норму предоставления площади жилого помещения на одного человека по договору социального найма (40,3 против 13,3 кв. м), принятые собранием кредиторов решения направлены на обеспечение баланса между интересами кредиторов и правами должника без ущемления последних.
Апелляционный суд, основываясь на содержании уже упоминавшегося Постановления КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П, посчитал, что предоставление кредиторами должнику взамен его единственного жилья иного жилого помещения, удовлетворяющего разумные потребности в жилище его самого и членов его семьи, в том же населенном пункте в рамках процедуры реализации имущества должника как раз и можно расценивать как сохранение для него жилищных условий, необходимых для нормального существования. А учитывая, что такая замена обеспечит поступление в конкурсную массу от 770 тыс. руб. до 1,43 млн руб. (здесь и далее cуммы округлены) – рыночная стоимость квартиры должника согласно отчетам об оценке, представленным должником и конкурсным кредитором, составляет 1,6 млн и 2,3 млн руб. соответственно, – это действительно позволит установить надлежащий баланс законных интересов кредиторов и должника, указал суд и отменил определение суда первой инстанции (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2020 г. № 17АП-16461/18). Данное решение устояло в кассации: суд округа отметил, что в сложившихся условиях, когда должник не предпринимал никаких мер для погашения долгов, не раскрывал, являясь нигде не работающим официально, источники получения средств для обеспечения своих жизненных потребностей, а также место своего фактического проживания (в деле имеются сведения о том, что спорная квартира не использовалась должником в качестве жилой), не опроверг эти обстоятельства, которые и явились причиной принятия кредиторами оспариваемых решений, и не указал иных источников формирования конкурсной массы, замена квартиры и последующая продажа помещения с большей площадью позволила бы по крайней мере частично удовлетворить требования кредиторов, и тоже не усмотрел в этом ущемления прав должника (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 мая 2020 г. № Ф09-1499/20).
Позиция ВС РФ
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ также обратила внимание на то, что закон о банкротстве не запрещает собранию кредиторов решать вопросы, прямо не относящиеся к его компетенции, но подчеркнула при этом недопустимость принятия им решений, противоречащих требованиям законодательства и приводящих к нарушению прав должника. Кроме того, судьи напомнили, что КС РФ не признал абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ неконституционным во избежание возникновения практики произвольного определения правоприменителем критериев того, какой размер жилого помещения может считаться достаточным для обеспечения разумной потребности человека в жилище и, соответственно, на какое жилое помещение, являющееся для должника единственным, может быть обращено взыскание по исполнительным документам, чего в отношениях, характеризующихся высокой степенью социальной уязвимости, допустить нельзя, тем более что существующие в жилищной сфере нормативы, по мнению Суда, для таких расчетов использоваться не могут, так как имеют иное целевое назначение. Таким образом, КС РФ исключил возможность решения правоприменителем вопроса о предоставлении замещающего жилья до внесения в законодательство изменений, устанавливающих пределы применения имущественного иммунитета в случаях, когда характеристики жилого помещения должника явно превышают уровень, достаточный для удовлетворения его разумной потребности в жилище, указала коллегия ВС РФ.
Принятое кредиторами должника решение о предоставлении ему жилого помещения меньшей площади и стоимости взамен его квартиры с этой позицией КС РФ не согласуется, так как кредиторы фактически произвольно определили достаточный уровень обеспеченности должника жильем, подчеркнули судьи ВС РФ. При этом сами они, по сути, тоже дали оценку спорному помещению, отметив, что «имеющуюся у должника квартиру площадью 40 кв. м нельзя признать для него роскошным жильем, превышающим разумную потребность в жилище».
Неутешительным для кредиторов является и результат анализа ВС РФ их доводов о фактическом проживании должника по иному адресу и о предпринятых им действиях по переводу спорной квартиры в нежилой фонд для использования помещения в коммерческих целях. По мнению судей коллегии, наличие у гражданина возможности проживать по иному адресу не влияет по смыслу абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ на применение к находящемуся в его собственности единственному жилью исполнительского иммунитета, а принимаемые для смены назначения помещения меры не свидетельствуют о наличии у лица прав на иное жилье.
На основании изложенного ВС РФ пришел к выводу о том, что оспариваемые решения собрания кредиторов противоречат действующему законодательству и нарушают права должника, и о правомерности решения суда первой инстанции о признании их недействительными, и на этом основании оставил этот судебный акт в силе, отменив решения судов апелляционной и кассационной инстанций.