Не возвращают задаток по торгам что делать

ВС решал, когда продавец должен вернуть задаток

В силу своей природы платеж, квалифицированный как аванс, всегда подлежит возврату, если исполнение по сделке не состоялось, рассказывает партнер Юридическое партнерство «Курсив» Юридическое партнерство «Курсив» Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Юлия Макаренко. Но другую природу имеет задаток и обеспечительный платеж, которые могут выполнять штрафную функцию при нарушении обязательств, поясняет эксперт. Правда, для сохранения за собой задатка сторона должна доказать, что контрагент допустил нарушения обязательств, подчеркивает юрист: «Это представляет определенную сложность на практике». С ней и столкнулись два жителя Краснодарского края.

Осенью 2012 года Алексей Кривов* заключил с Сергеем Картоновым* предварительный договор купли-продажи коттеджа с участком. По этому документу Кривов обязался в течение четырех месяцев подписать с Картоновым основной договор, чтобы приобрести недвижимость за 5,85 млн руб. В качестве обеспечения потенциальный покупатель передал продавцу 50 000 руб. задатка. Но никто из сторон так и не подготовил основное соглашение.

Две инстанции – два мнения

Истец:Алексей Кривов*

Ответчик:Сергей Картонов*

Суд:Верховный суд

Суть спора:Должен ли продавец вернуть задаток покупателю, который так и не подготовил проект основного договора купли-продажи?

Решение:Отправить дело на новое рассмотрение

Тогда покупатель обратился в суд с требованием вернуть уплаченный деньги. Первая инстанция удовлетворила требования истца и постановила вернуть Кривову 50 000 руб. задатка, 9233 руб. за пользование чужими деньгами и 2000 руб. расходов на представителя.

Апелляция отменила акт нижестоящей инстанции и отказала покупателю. Краснодарский краевой суд сослался на то, что спорная ситуация возникла по вине заявителя, который за четыре месяца так и не направил Картонову на согласование проект договора купли-продажи. Поэтому задаток остается у продавца, решил суд (дело № 33-28207/17).

Наказание без вины

Кривов обжаловал акт апелляционной инстанции в Верховном суде. ВС указал, что ненаправление проекта основного соглашения в этом случае не является противоправным поведением со стороны покупателя. Так что истца нельзя обвинять в незаключении договора купли-продажи и «возлагать на него негативные последствия», подчеркнули судьи ВС (дело № 18-КГ18-232).

«Тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Краснодарский краевой суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «Сначала надо точно квалифицировать соглашение сторон»

Партнер Юридическое партнерство «Курсив» Юридическое партнерство «Курсив» Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Юлия Макаренко отмечает, что при новом рассмотрении апелляция, исходя из фактических обстоятельств дела, должна определить природу обсуждаемого соглашения: «Является ли договор предварительным, срок действия которого истек, либо документ нужно квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате».

Задаток по предварительному договору купли-продажи выполняет и платежную функцию, поскольку основное соглашение предусматривает денежную обязанность покупателя, в зачет которой и поступила бы сумма задатка в случае заключения договора. Когда же основной договор не заключен в указанные в предварительном договоре сроки без вины сторон и нет предложений подписать этот документ, то обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК). И задаток, который по своей правовой природе не может обеспечить несуществующие обязательства, нужно вернуть.

Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов и Партнеры Шаймарданов и Партнеры Региональный рейтинг. ×

Макаренко добавляет, что конструкция предварительного договора в действующем гражданском законодательстве крайне неудачна: «Как для продавца, так и для покупателя». Она подчеркивает, что предварительный договор не является офертой и связывает стороны одним обязательством – заключить основной договор в будущем. Такая конструкция не способствует стабильности гражданского оборота и не мотивирует стороны к исполнению обязательств, констатирует юрист. По ее словам, если сторона действительно заинтересована в основной сделке, то лучше избегать предварительного договора. Но если это не удастся сделать, то Алмаз Кучембаев, управляющий партнер «Кучембаев и партнеры», советует в предварительном соглашении предусмотреть обязанность покупателя подготовить и направить контрагенту предложение заключить основной договор (оферту): «В таком случае продавцу можно будет оставить задаток у себя».

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Источник

ВС решил судьбу задатка по предварительному договору

Григорий Крынин* подал иск, в котором потребовал от Марины Кожевниковой* вернуть 50 000 руб. за дом и участок. Она получила их в 2012 по расписке с условием заключить договор в 2013-м. Но в этот срок никто из них не предложил другому подписать соглашение. Поэтому в 2015-м Крынин и обратился в суд. Свои требования он подтвердил распиской, где было указано, что передается задаток. Первая инстанция решила, что это был аванс, но его все равно надо вернуть, потому что договор купли-продажи дома не заключался.

Краснодарский краевой суд вынес другое решение. Он поправил нижестоящую инстанцию и уточнил, что 50 000 руб. – задаток, а не аванс, потому что именно так указано в расписке. Тем не менее апелляция решила, что Крынин не имеет права требовать эту сумму. Она рассудила, что главная цель задатка – обеспечить исполнение основного договора. Если сделка не состоялась по вине человека, который передал задаток, сумма не возвращается. Это как раз тот случай, решила тройка судей под председательством Ирины Комбаровой. Крынин не предлагал Кожевниковой подписать соглашение на дом и участок. Он не доказал, что добивался заключения договора, а ответчица от этого уклонялась. «Доказательств, что сделка не состоялась по вине ответчика, суду не представлено», – говорится в определении по делу № 33-28207/17. С таким обоснованием вторая инстанция отказала Крынину в иске.

Главный вопрос в споре: может ли покупатель вернуть задаток по предварительному договору, если никто так и не проявил инициативу по заключению основного договора?

Ее поправила гражданская коллегия Верховного суда. Она подтвердила, что спорная сумма является задатком, но не согласилась, что в иске надо отказать. Если ни одна из сторон в оговоренный срок не проявила инициативу заключить основной договор, то это обязательство заканчивается, объяснила тройка ВС под председательством Вячеслава Горшкова. При этом судьи сослались на п. 6 ст. 429 ГК («Предварительный договор»). Из этой нормы они сделали вывод, что Крынина нельзя обвинять в бездействии и лишать права вернуть задаток. Дело отправилось на пересмотр в апелляцию (пока не рассмотрено).

Аванс или задаток – что выбрать

Платежная – он засчитывается в общую цену

Не только платежная, но и обеспечительная. То есть он обеспечивает заключение основного договора

Специальных требований в законе нет

Соглашение о задатке, независимо от суммы, может быть только письменным (п. 2 ст. 380 ГК)

Что с деньгами, если обязательство прекратилось до начала исполнения или его невозможно исполнить

Что с деньгами, если в неисполнении договора виновата одна из сторон

Вина не влияет на возврат аванса

Если виноват тот, кто дал задаток (покупатель) – деньги остаются у другой стороны. Если виноват тот, кто получил задаток (продавец) – он возмещает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК)

Если вы уверены, что сделка состоится в оговоренный срок, Бузанова советует выбрать аванс. Если сомнения есть – она рекомендует задаток: он может компенсировать период ожидания и риск отказа.

Задаток придает некоторую уверенность в том, что у сторон серьезные намерения. Но это скорее финансовая, чем юридическая гарантия: продавец может продать дом кому-то еще, а вам будет должен лишь двойную сумму задатка.

Поэтому юристы рекомендуют внимательно оформлять бумаги. Чтобы платеж мог считаться задатком, обязательно нужен договор между сторонами – основной или предварительный, рассказывает Спиричева. Подтверждать сделку может и соглашение о задатке, но в нем надо указать все ее существенные условия, предупреждает адвокат. Она рекомендует использовать слово «задаток» или четко описывать правовые последствия передачи суммы, которые характерны для задатка.

* – имена и фамилии изменены редакцией.

Источник

Не возвращают задаток по торгам что делать

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Единственный участник аукциона уклонился от заключения договора аренды земельного участка. Сведения направлены в реестр недобросовестных участников аукциона.
Подлежит ли возврату задаток в случае, если победителя аукциона не включат в реестр недобросовестных участников аукциона?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Аванс с возвратом

Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.

История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор. В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора. «Во исполнение принятых на себя обязательств» истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.

В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел. В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил. Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.

Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов. По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.

Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за «пользование чужими денежными средствами», посчитала: раз гражданин подал иск в 2016 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.

В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть. А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере. Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.

По мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.

Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено.

Источник