Как доказать что квартира моя
Личный опыт: я купила квартиру и не могу выписать прежних жильцов
Покупка вторичного жилья — это всегда риск. Наша героиня Анастасия купила квартиру и позже выяснила, что в ней зарегистрирован сын бывшей владелицы, который сейчас находится в армии. Рассказываем, чем это грозит и что делать в подобной ситуации.
Осуществить свою мечту и взять квартиру в ипотеку мне удалось в прошлом году. Родители помогли с деньгами на хороший первый взнос, и ежемесячный платёж по кредиту оказался меньше, чем оплата съёмного жилья: 28 тысяч ₽ выплат банку против 35 тысяч ₽ за аренду однушки.
Как я покупала квартиру
Квартиру я выбирала по довольно скромным критериям: не очень дорогую, поближе к метро и желательно не на конечной станции. Ну и несколько чисто бытовых параметров: наличие балкона, относительно просторные комнаты, продуктовые магазины недалеко от дома. Было лишь одно жёсткое условие: двухкомнатная квартира должна была стоить не больше 8 миллионов ₽.
Спустя полтора года постоянного мониторинга Циана, Яндекс.Недвижимости, Авито, Домофонда и нескольких других приложений мне повезло найти « двушку » площадью 43 квадратных метра в четырёх минутах ходьбы от метро Петровско-Разумовская. Меня всё устроило, особенно цена: 7 990 000 ₽. Для сравнения — аналогичные квартиры в соседних домах стоят 9 – 10 миллионов ₽.
Продавец — приятная на вид женщина — объяснила, что цена занижена из-за спешки: она уже внесла первый взнос по ипотеке за квартиру в новостройке неподалёку и теперь срочно продаёт старое жильё, чтобы закрыть банковские обязательства. Подвоха в этом я, к сожалению, не заметила и в течение месяца взяла кредит на недостающие 900 тысяч ₽ — и мы оформили сделку.
Проблема №1: бывшие владельцы не выписались из квартиры вовремя
После покупки квартиры я пришла в МФЦ, чтобы оформить свидетельство о регистрации права собственности. Получив документы на квартиру, я тут же попросила предыдущую хозяйку подать заявление на снятие с регистрации по месту жительства её самой и её совершеннолетнего сына, которые были прописаны в этой квартире. Она пообещала выписаться в ближайшее время.
Я мысленно успокоила себя тем, что в договоре купли-продажи было прописано отдельной строкой, что предыдущий владелец обязуется сняться с регистрации и освободить жилплощадь в течение 10 дней после сделки.
Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, есть достаточно простой способ: заложить деньги в ячейку под выписку предыдущих владельцев. Ячейка откроется и они получат деньги только в том случае, если выпишутся в течение двух месяцев. Если они не выписываются, то новый владелец забирает эти средства себе. На практике обычно закладывается 300 тысяч ₽ (из тех денег, которые покупатель отдаёт по договору купли-продажи), и через два месяца предыдущие жильцы должны быть прописаны по другому адресу.
Немного опешив от того, что в уже моей квартире прописаны посторонние люди, я позвонила бывшей владелице с просьбой объясниться и скорее сняться с регистрации. В трубке последовали извинения и объяснение, что её новую квартиру завершат строить лишь в 2021 году и пока выписаться ей некуда, а без регистрации, временной или постоянной, сейчас якобы жить нельзя.
То, что бывший владелец квартиры останется без регистрации, не должно быть проблемой для нового собственника. Более того, закон не говорит, что регистрация должна быть постоянной. Получив деньги за продажу квартиры, продавец может пойти самым простым путём и арендовать жильё, оформив при этом временную регистрацию.
Если бывшим собственникам сразу некуда выписаться до сделки, то в договоре обычно указывается срок, в который они должны это сделать. После окончания срока новые владельцы квартиры могут выписать их через суд с отнесением на них судебных издержек и убытков, связанных с задержкой дальнейших манипуляций с квартирой: произведения обмена или сдачи по договору ренты, — из-за необходимости выселения или снятия с регистрационного учёта бывших собственников.
В судебном иске нужно прописать требования о снятии с регистрационного учёта на основании сделки отчуждения недвижимого имущества и на основании пункта в договоре, где сказано, что человек обязуется выписаться. Такие случаи нередки в судебной практике, и иск будет удовлетворён.
Гораздо сложнее, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или другие люди, которые в момент сделки не были известны, но имели право на это жильё. Например, граждане, находящиеся в местах лишения свободы. Или граждане, которые по договору ренты или иждивения имеют право на эту жилплощадь.
Проблема №2: один из бывших владельцев оказался в армии
Но дальше меня ждал новый сюрприз от предыдущей владелицы. Она говорила, что её сын, который также прописан в квартире, находится у бабушки. Оказалось, что он… проходит срочную военную службу!
Находясь в армии, человек сохраняет право пользования жилым помещением. Он выбыл по уважительной причине, и вопрос о его выселении и снятии с регистрационного учёта можно решать лишь тогда, когда он вернётся. Аналогично решаются вопросы с людьми, отбывающими наказания в местах лишения свободы. Если сделка совершена без их согласия, то это потенциальная юридическая проблема.
В теории гражданин может добровольно сняться с регистрации и прописаться по месту прохождения службы. Однако воинская часть не обязана предоставлять регистрацию вне сроков службы, и по отбытии домой у человека сохранится право встать на регистрацию по прежнему адресу и вселиться в квартиру. Вопрос, воспользуется ли он этим правом или нет.
Проблема №3: отсутствие согласия на сделку со стороны второго бывшего владельца
И тут вскрылась ещё одна большая ошибка при оформлении сделки — получение согласия на сделку со стороны сына собственницы. Такой документ мог бы решить проблему внезапного появления нежелательных лиц в моей квартире. Но его не было.
Незнание сведений о составе семьи и точном местоположении всех лиц, имеющих право проживать в квартире — это оплошность со стороны покупателя. Человек может находиться в армии, а может — в психиатрической больнице или местах лишения свободы. Все люди, подходящие под категорию собственников или проживающих, должны присутствовать на сделке. Если их нет, то кто-то должен их представлять по доверенности. И покупатель должен задавать вопросы: где собственник, что с ним случилось.
Ещё один вариант — нотариально удостоверенное согласие на сделку. Если человек, находящийся на службе или в местах лишения свободы, даёт согласие на сделку и обязуется не претендовать на право пользования жилым помещением, то юридически он уже не может поселиться по прежнему месту прописки.
Но я советую обеспечить личное присутствие всех правообладателей (а постоянная регистрация — это подтверждение права на постоянное проживание — прим. Сравни.ру) на сделке. Если вам объясняют какие-то уважительные причины отсутствия гражданина, имеющего право проживания на покупаемой жилплощади, то лучше от такой сделки просто отказаться. Так как это первый признак подозрительной сделки. 50% случаев отсутствия человека на сделке или продажи квартиры по доверенности — это мошенничество.
Что может произойти
Сказать, что я расстроилась после таких новостей — ничего не сказать. Меня пугало сразу несколько перспектив.
1. Бывшая хозяйка или её сын могут заявиться в мою квартиру и потребовать предоставить им возможность проживать здесь.
Любой прописанный на жилой площади посторонний человек может запросто попасть в вашу квартиру, и вы не можете его ограничить. Этот человек может, например, вызвать службы, открывающие двери, показать страницу с регистрацией в паспорте и спокойно попасть в жилище, где он будет находиться и проживать. Выгнать такого человека вы не можете. Для этого нужно судебное решение об ограничении человека в пользовании объекта либо решение о снятии его с регистрации.
2. Второй страх — что я не смогу проводить дальнейшие сделки с квартирой, например продать жильё, оформить обмен или дарственную.
Могут возникнуть проблемы с дальнейшим отчуждением квартиры, так как в договоре всегда прописывается, кто на данной жилплощади зарегистрирован и срок, когда эти люди должны выписаться.
Но совершение сделки продажи такой квартиры возможно. Вы — владелец и распоряжаетесь своим имуществом так, как посчитаете нужным. Если в вашей квартире прописан человек и не выписывается, а вы хотите её продать, вы составляете договор купли-продажи с обременением (это значит, что в квартире зарегистрирован человек, имеющий право пользования жильём). Следующий покупатель уже будет выписывать его сам. Но какого-либо права помешать вам провести сделку нет.
3. Пожалуй, самое незначительное и банальное — лишние расходы на коммунальную плату. Тут всё просто: ряд параметров в квитанции рассчитывается исходя из количества прописанных в квартире. В этот список входят электроэнергия, водоснабжение, газ, вывоз мусора и отвод воды.
Мне повезло практически не переплачивать, так как в квартире стоят счётчики на электричество и воду, а значит, количество проживающих при оплате этих пунктов не учитывается. Так что я теряю ежемесячно только 116 ₽ по расчётам потребления газа на большее количество жильцов и примерно ту же сумму за вывоз мусора (к сожалению, местная управляющая компания так и не смогла мне назвать точной стоимости этой услуги, которая попадает в ежемесячную квитанцию под пункт « содержания жилого помещения » ).
Но терять даже 200 ₽ в месяц неприятно, тем более что с момента покупки квартиры прошло уже 10 месяцев: получается, что за это время я переплатила примерно 2 тысячи ₽.
Для тех, кто попал в аналогичную ситуацию, могу дать совет — требуйте от невыписавшихся компенсации лишних расходов через суд. По словам Михаила Темицкого и Константина Крохина, такую компенсацию получить возможно после решения суда о снятии граждан с регистрационного учёта.
Итоги
Что касается моей ситуации, то мирным путём проблему прописки бывших жильцов решить не удалось. Я подала заявление в суд о выписке предыдущей владелицы и собираюсь подать аналогичный иск в отношении её сына после того, как он вернётся из армии.
Может ли налоговая узнать, что раньше квартира сдавалась нелегально?
Хочу сдавать квартиру как самозанятая. Будет налоговая выяснять, сдавала ли я ее раньше, и пытаться получить налог? Если да, каких санкций ждать?
И еще вопрос про приложение «Свое дело». Правильно ли я понимаю, что оно дублирует приложение «Мой налог» и только в нем сейчас можно зарегистрироваться?
Будет или нет налоговая инспекция выяснять, сдавали ли вы квартиру раньше и платили ли налоги, зависит от решения налоговой. Здесь можно только гадать.
Но такой исход маловероятен. Налог на самозанятость ввели в том числе для того, чтобы дать людям возможность выйти из тени, получать доходы законно и платить налоги.
Если бы налоговая стала массово проверять всех зарегистрировавшихся, вряд ли бы число самозанятых активно росло. Тем более что сдача квартир — в числе лидеров среди видов деятельности и количеству налогоплательщиков НПД.
Кроме того, фактически налоговые проверки самозанятых сейчас приостановлены, и каждую нужно согласовывать с ФНС в Москве.
Однако если вы опасаетесь проверок, расскажу, как ИФНС выявляет тех, кто сдает квартиры и не платит налоги. Это будет полезно знать.
Как выйти из тени
Как налоговики узнают, что квартиру сдавали, а налоги не платили
Давайте исходить из того, что вы сами не собираетесь сообщать ИФНС о том, что сдавали квартиру. Поэтому опасность может исходить только от других источников, например от бывших арендаторов, если между вами были конфликты или они остались чем-то недовольны.
Если кто-то сообщит в ИФНС, что квартира сдается нелегально, налоговики могут проверить эту информацию.
Еще о неуплате налогов инспекторы могут узнать совершенно случайно. Например, если квартиру сдавали компании для ее работников, и при проверке организации налоговая нашла договор аренды и решила встречно проверить арендодателя. Тогда она выяснит, что сейчас вы получаете доход законно, но вот за прошлые периоды могут зацепиться — проверить и начислить налог.
Или еще один пример. Допустим, квартиросъемщик задолжал наймодателю или причинил ущерб. Наймодатель подал в суд иск о взыскании денег. В ходе разбирательства выяснилось, что квартира сдавалась без договора и собственник не платил налоги с доходов.
Если суд установит нарушение закона, он вправе вынести частное определение и направить его в ИФНС, чтобы там проверили наймодателя. То есть налоговой, можно сказать, случайно станет известно о незаконном получении дохода и неуплате НДФЛ.
Частное определение — это специальное распоряжение суда, которое обращает внимание какого-то органа на нарушение закона
Что будет, если налоговики выявят нарушение
Если в ИФНС поступит информация, что квартиру сдавали нелегально, инспекция может провести проверку. И первое, с чего начнут, — вызовут собственника для дачи пояснений.
На этом этапе вам надо определиться, признаваться или нет. На этот счет лучше проконсультироваться с юристом, который изучит все обстоятельства и нюансы, даст им правовую оценку и подскажет, какая позиция будет предпочтительнее.
Вот какие есть основные варианты:
Признаетесь вы или нет, это не будет смягчающим или отягчающим обстоятельством. Поэтому можно спокойно все отрицать. Докажут — значит, докажут. Но не факт, что налоговикам удастся установить всю сумму полученного дохода. Таким способом можно уменьшить сумму недоимки и всех рассчитываемых на ее основе штрафов.
Вот когда сложно выявить и доказать всю сумму дохода:
Женщина купила квартиру у мошенницы, а потом взыскала стоимость жилья со страховой
Нотариус не увидела в этом паспорте ничего подозрительного и оформила доверенность от имени собственницы, которая в этот момент была совершенно в другом месте. В качестве доверенного лица мошенница указала человека, от имени которого выступала она же — по другому поддельному паспорту. Позже она выдала себя за это доверенное лицо, продала квартиру женщине из Башкирии, получила деньги и исчезла.
Настоящая собственница узнала, что ее квартиру продали, и, естественно, оспорила сделку. В российских судах такие дела рассматриваются регулярно. В результате договор купли-продажи признали недействительным, а покупательницу обязали вернуть квартиру настоящей хозяйке. В итоге женщина осталась и без денег, и без квартиры.
И тут начинается самое интересное. Покупательница могла потребовать деньги у мошенников, но, разумеется, был большой шанс ничего от них не получить. Поэтому она нашла более платежеспособного ответчика — страховую компанию, которая застраховала ответственность нотариуса, выдавшего доверенность по поддельному паспорту.
Страховая отказалась платить и предложила женщине обратиться с гражданским иском к мошенникам. Но покупательница решила судиться именно со страховой. В качестве соответчика суд привлек к участию в деле и нотариуса.
Аргументы сторон
Нотариус. При удостоверении доверенности все было как обычно: я пригласила «доверительницу» к себе, в беседе обращалась к ней по имени и отчеству, которые были указаны в паспорте. Потом задала еще несколько вопросов.
Страховая компания. Мы согласны с нотариусом. Она сделала все необходимое для установления личности доверителя. К тому же страховой случай не наступил: по условиям договора страхования с нотариусом нужно, чтобы факт причинения вреда гражданину установил суд и решение суда вступило в законную силу. Платить ничего не будем.
Кому принадлежит квартира
Здравствуйте. Я единственная собственница квартиры. Куплена она не на мои деньги. Но квартира оформлена на меня. Может ли человек, давший деньги на её приобретение через суд отнять у меня квартиру и право собственности? Доказать, что на его деньги куплена, если я никаких расписок не давала? Бывшая владелица (продавец) может подтвердить в суде, что деньги принадлежали не мне. (я обмолвилась ей об этом, сказала что сожитель поедет за деньгами и привезёт их вскоре). К тому же он может предоставить иные доказательства, что квартира куплена не на мои деньги. Что будет в этом случае? Может ли суд отобрать у меня квартиру и отдать её ему грубо говоря? Обязана ли я в суде доказывать, откуда у меня были деньги?
Договор подписывала я. Я собственник. Но он присутствовал при сделке. Деньги передавали мы с ним вместе продавцу. Его подписей нигде нет.
Думаю тогда оснований к опасению особых нет, так как ссылаться на свидетельские при отсутствии письменных нельзя, поэтому слова продавца ни к чему, зато у Вас есть договор, свидетельство а также отсутствуют долговые расписки и т.п. — соответственно рисков практически нет.
Уважаемая Анна! Здравствуйте! Примите во внимание следующее: если одно лицо предоставило другому лицу наличными денежные средства, то доказать данное обстоятельство можно только письменной распиской. Если получатель признает сам факт получения денег, но, например, имеется спор по сумме, то допускаются показания свидетелей.
Если Вы никаких расписок не давали, сами не подтверждаете получение денежных средств, доказать факт вручения определенным человеком Вам денег для него очень и очень сложно.
Советую обдуманно отвечать на какие-либо телефонные звонки касательно Вашей ситуации.
Извините, на какие именно телефонные звонки?
Добрый день, Анна! Если документы, подтверждающие право собственности, оформлены на Вас, а договор купли — продажи квартиры заключён Вами, то полагаю, риски оспорить данную сделку — минимальные. Кто подписывал договор купли-продажи (Вы или человек, давший деньги)?
Вы являетесь законным собственником квартиры. Можете не волноваться. Одних свидетельтских показаний мало, чтобы оспорить сделку купли-продажи недвижимого имущества!
Договор подписывала я.
Человек, давший деньги, может требовать их возврата, но не передачи ему квартиры.
При том Вы всегда можете сказать, что он подарил Вам их, деньги пошли на личные цели, а квартира вообще была приобретена на Ваши личные средства, накопленные под матрасом за 10 лет.
Требовать возврата денежных средств в судебном порядке он смог бы при наличии документальных доказательств их передачи, а поскольку их нет, то и суд просто не удовлетворит его требование.
При описанных Вами условиях удовлетворение иска лица, предоставившего Вам деньги, сомнительно.
— Обязана ли я в суде оправдываться, откуда у меня такая сумма денег была на тот момент? и предоставлять справки о доходах?
Нет. Накопили, вот откуда.
Анна, если у вас есть Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру на ваше имя, то вы являетесь единственной собственницей квартиры по закону. Вряд ли ваш гражданский муж сможет оспорить ваше право собственности на квартиру, даже если в суде выясниться, что деньги на покупку квартиры дал вам гражданский муж, если только вы не завладели деньгами обманом. Но я так понимаю, что передача денег вам от гражданского мужа была произведена по обоюдному согласию и по волеизъявлению вашего гражданского мужа, если только он правоспособен, дееспособен и отдавал отчет своим действиям. Вот только непонятно, почему вы квартиру не оформили на двоих, то есть почему он не настоял на этом требовании, видимо решил подарить вам деньги, чтобы вы купили себе жилье.
Совершенно верно! Деньги он подарил на покупку квартиры. Прожили 3 года, я его прописала. Жизнь не сложилась. Выписываю через суд. А он подаёт встречный иск, правда содержание иска пока не знаю. Теперь он хочет отобрать квартиру.
>>Совершенно верно! Деньги он подарил на покупку квартиры. Прожили 3 года, я его прописала. Жизнь не сложилась. Выписываю через суд. А он подаёт встречный иск, правда содержание иска пока не знаю. Теперь он хочет отобрать квартиру.
вот так и будете говорить в суде, если дело дойдет до суда. Но «отобрать» квартиру вашему гражданскому мужу вряд ли удастся.
В случае, если сожитель обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на квартиру, то ему придется доказать, что квартира куплена на его деньги, т.е. оспорить право собственности очень непросто. В данном случае показаний продавца в качестве свидетеля суду для удовлетворения такого иска будет явно недостаточно.
Что касается других доказательств, то они должны быть достоверными, допустимыми и достаточными. Это означает, что суд может удовлетворить такой иск только, если будут предоставлены письменные доказательства, прямо свидетельствующие о том, что квартира оплачивалась сожителем, его личными денежными средствами. Если сделка проводилась за наличные, то вряд ли он сможет что-то доказать. Вы же в свою очередь подготовьте доказательства, что купили данную квартиру самостоятельно, например, если у Вас доход небольшой, оформите расписку со знакомым, родственником о получении займа на покупку квартиры, договор дарения денег на покупку квартиры с родителями и т.п.
Шансы сожителя очень малы.
Совершенно верно! Деньги он подарил на покупку квартиры. Прожили 3 года, я его прописала. Жизнь не сложилась. Выписываю через суд. А он подаёт встречный иск, правда содержание иска пока не знаю. Теперь он хочет отобрать квартиру.
Знаете, мое мнение, что не нужно вообще на данном этапе говорить, что он дарил деньги и т.п., настаивайте на том, что он не имеет отношения к квартире.
Боюсь, суд поверит ему, а не мне! К тому же он имеет деньги на данный момент судиться, а я увы нет.
Суд не может вынести решение только потому, что поверил данному человеку, должны быть неоспоримые доказательства его позиции, а как уже сказала выше, в случае с наличными доказать, что деньги его, практически невозможно.
Выложите иск на данный сайт, юристы сделают заключение.
Здравствуйте, уважаемая Анна!
На месте дарителя я бы заявил, что не понимал тогда значение своих действий и не мог их контролировать.
Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся
в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен
понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана
судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи
права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее
совершения.
законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ со 2 марта 2015 года пункт 2 статьи 177 будет дополнен абзацем следующего содержания:
«Сделка, совершенная
гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие
психического расстройства, может быть признана судом недействительной по
иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки
гражданин не был способен понимать значение своих действий или
руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об
этом.».
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным
недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его
опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был
способен понимать значение своих действий или руководить ими.
3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
С другой стороны, меньше всего я бы беспокоился о свидетельских показаниях продавца.
я обмолвилась ей об этом, сказала что сожитель поедет за деньгами и привезёт их вскоре