Как понять что риэлтор хороший
5 способов отличить хорошего риелтора от плохого
Купить квартиру, особенно на вторичном рынке, не так просто, поэтому большинство покупателей обращаются к риелторам. Главное – правильно выбрать специалиста. Как отличить хорошего риелтора от плохого?
1. Проверьте сертификат
В сфере недвижимости, как и в любом другом деле, профессионала отличает базовое образование, которое он получил в этой области. В России существует несколько специальных учебных центров, где риелторы повышают свою квалификацию. Спросите агента, где он обучался, попросите показать диплом или сертификат. Узнайте, состоит ли его компания в профессиональной ассоциации или гильдии. В Москве, например, это может быть Московская ассоциация риэлторов (МАР), а по стране – Российская гильдия риэлторов (РГР).
2. Расспросите о практике
В основе любого мастерства лежат не только знания, но и опыт. Расспросите своего риелтора, как долго он работает на рынке недвижимости, какие объекты продавал. Если это частный посредник и на его счету только одна проданная квартира, стоит задуматься. Но если риелтор работает в агентстве недвижимости, то поводов для беспокойства меньше, потому что за его спиной ― другие специалисты, в том числе юристы, которые помогут вести сделку. Расспросите также, были ли в практике агента судебные процессы по сделкам и чем они закончились.
3. Узнайте стоимость услуг
Вопреки распространенному мнению, услуги крупной компании не всегда стоят дороже, чем работа частного риелтора. Случается, что посредники-одиночки запрашивают вдвое больше, чем солидные агентства, а покупатели и не подозревают об этом. Сумма за услугу может быть фиксированной (например, 100 тысяч рублей) или выражаться в процентах от цены квартиры (например, 4-5% от стоимости). Размер вознаграждения зависит и от региона, и от характеристик квартиры, так что лучше обзвонить несколько компаний и сравнить их расценки.
Следует помнить, что частные риелторы могут неправильно оценить объект или намеренно завысить его стоимость, чтобы больше заработать, в результате квартира может очень долго не продаваться. У крупных компаний сделок больше, обороты выше, поэтому случаев обмана меньше.
4. Проведите интервью
Прежде чем воспользоваться услугами агента, проведите с ним небольшое интервью. Сделать это можно по телефону. Обратите внимание на то, как он разговаривает и о чем. Хороший риелтор вряд ли будет петь дифирамбы себе или запугивать вас предстоящими трудностями. Профессионал сразу переходит к делу: выясняет, какую квартиру нужно продать и какую ― купить, о какой сумме идет речь и т. д. Вам важно понять, насколько агент заинтересован в вас как клиенте. Если у него есть мотивация, он готов встречаться в удобное для вас время. Хороший агент должен знать рынок, ориентироваться в объектах, расположенных по соседству с вашим домом, разбираться в документах. Обратите внимание, какие уточняющие вопросы вам задают.
5. Сделайте паузу
Помните, что хороший риелтор всегда спокойно отпустит вас после первой встречи и не будет пытаться заключить с вами договор всеми силами. Профессионал не давит на клиента, ведь это может привести к срыву переговоров или жесткому торгу по размеру комиссионного вознаграждения. Независимо от того, частный это риелтор или агент от компании, он должен взять на себя все вопросы по сделке: поиск покупателя, показ квартиры или дома потенциальным клиентам, оформление документов. Агентство недвижимости в данном случае дает больше гарантий юридической чистоты сделки, чем частный посредник.
Как выбрать хорошего риелтора: основные заблуждения клиентов
Многолетняя риелторская практика позволила аналитикам «PRO ОБМЕН» систематизировать ошибочные ожидания клиентов, обращающихся в агентства недвижимости. Как правило, их представления о работе рынка недвижимости основаны на опыте друзей, знакомых и отрывочной информации из Интернета. Поэтому одновременно с решением «квартирного вопроса» приходится знакомить клиента с азами алгоритмов работы с недвижимостью.
Основные заблуждения при выборе риелтора
1. Буду работать с тем риелтором, который оценил мою квартиру дороже всех
Опыт агентства «PRO ОБМЕН» показывает, что квартиру оценивает рынок, а не риелтор. Завысив стоимость, последний только потеряет время. Говорят, что время – деньги. Это так, а, на наш взгляд, еще и впустую потраченные нервы.
2. Выберу риелтора, который предложил минимальную комиссию
Экономить полезно, но есть нюанс. В данном случае выбор «максимально бюджетного риелтора» — это один из способов потерять деньги и время. Опытный специалист всегда востребован, он ценит свое время и компетенции. Опытный риелтор способен предвидеть возможные затруднения сделки, а также найти скрытые возможности успеха в некоторых ситуациях. В итоге он сбережет для клиента гораздо большую сумму, чем та, которую тот потратит на оплату его услуг. В подавляющем большинстве сделок вознаграждение риелтора по сравнению со стоимостью квартиры попадает в «интервал безразличия», выражаясь языком статистиков. Экономить на нем стоит только в том случае, если вы хотите на своем опыте проверить поговорку «Скупой платит дважды».
3. Пойду в крупное агентство
На самом деле, обращение в крупное агентство – не всегда путь к успеху. В больших риелторских компаниях часто происходит кадровая круговерть. Там пытается начать карьеру масса стажеров, которые могут, разве что, совершать «холодные звонки». Оттуда уходят новички, которые никак не могут выйти на сделку и начать получать хорошие деньги. Все это вкупе мешает зарабатывать и опытным сотрудникам, которые тоже начинают «смотреть на дверь». В данной ситуации велика вероятность попасть к начинающему специалисту, который будет с вашей помощью учиться на своих ошибках.
Хороший риелтор: кто он?
Что отличает профессионала от дилетанта?
Опытный риелтор сразу назовет клиенту рыночную стоимость его квартиры. Он знает реальные цены сделок в конкретном районе и их динамику. Он понимает и сумеет донести до клиента мысль, что при проведении альтернативной сделки важно не только получить за продаваемую квартиру максимальную цену, но и быстро подобрать подходящий вариант для покупки в рамках ее цены.
Он не будет экономить на рекламе и разместит объявление (в статусе «премиум») на популярных площадках, эффективность которых проверена его личным опытом. Воспользуется скидкой, которые предоставляют ему рекламные сервисы за объем публикаций. Мало того, у любого профессионала есть свой набор рекламных технологий, который позволяет эффективно информировать потенциальных покупателей. Сейчас многие из них используют ипотечный кредит. Риелтор учитывает в работе и это. Он выставит квартиру на портале, где клиенты-ипотечники смогут получить скидку по процентной ставке.
Хороший риелтор обязательно будет присутствовать на показе квартиры вместе с клиентом. Он встретит покупателя у подъезда, пообщается с ним до и после визита в квартиру. То, что поначалу может показаться клиенту пустой тратой времени, в нужный момент обернется источником важной информации. А еще… На переговорах и при внесении аванса грамотный риелтор, уступая на взгляд клиента требованиям покупателя, на самом деле отстоит ключевые пункты клиентских интересов. Его цель – выйти на максимально выгодную для клиента сделку, а не подавить оппонента своими профессиональными компетенциями.
В чем основная задача риелтора?
Многократно повысить вероятность проведения сделки с недвижимостью – вот основная задача любого профессионального риелтора. Он гарантирует качественную юридическую проверку, не позволит купить неликвид, квартиру с долгами по коммунальным платежам или попасть в ситуацию, когда толпа забытых наследников попытается отсудить квартиру у покупателя. И помните, что настоящий мастер рынка недвижимости будет управлять продажей квартиры клиента, а не потакать его эмоциям и капризам.
10 признаков хорошего риэлтора
3. Хороший риэлтор ставит интересы клиента выше собственных.
Как бы не хотелось ему скорее закончить сделку, хороший риэлтор никогда не будет уговаривать клиента купить квартиру, которая тому не очень нравится, также он отсоветует покупать квартиру с сомнительной историей.
4. Хороший риэлтор ценит время клиента.
Настоящий риэлтор не будет соглашаться с Вами, что Вашу квартиру можно продать за 10 миллионов, если ее реальная цена – 5. Многие плохие риэлторы готовы соглашаться на любые условия клиента, лишь бы заключить договор, а потом разными уловками заставить клиента понижать цену. Такой подход приводит к тому, что клиент теряет время, рушатся его планы, меняется отношение к риэлтору.
5. Хороший риэлтор ничего от Вас не будет скрывать.
Абсолютная прозрачность – залог успешного сотрудничества. Если возникают сложности в работе по Вашему договору, хороший риэлтор поставит Вас об этом в известность и предложит пути решения. Он не будет соглашаться с Вами, что Вашу однушку в Марьино реально разменять на трешку на Соколе без доплаты. Хороший риэлтор честен с клиентами.
7. Хороший риэлтор активен и мобилен.
Если есть желающие посмотреть квартиру, хороший риэлтор не будет звонить клиенту и просить его самого показать, а приедет на показ в любое удобное для потенциальных покупателей время.
9. Хороший риэлтор старается просчитывать ситуацию наперед.
Да, всего не предугадаешь, но зачастую, события можно просчитать, зная, например, репутацию крупной риэлторской компании, у которой Вы берете аванс, или прочувствовав какие-то сомнения у другой стороны. Это позволит в нештатной ситуации, когда сделка будет под угрозой, принять меры.
10. Хороший риэлтор обладает крепкой нервной системой.
Работа риэлтора связана с постоянными экстремальными ситуациями и нервными перегрузками. Могут разваливаться цепочки, которые выстраивались долгие месяцы, могут в последний момент отказаться выходить на сделку клиенты, банк может отказать покупателям квартиры в кредите в последний момент, паникуют клиенты – риэлтор должен уметь все это «разруливать». Зачастую после долгих месяцев кропотливой работы риэлтору приходится начать сначала. И пусть знают об этом те, кто считают, что труд риэлтора легкий. Это изнурительная, тяжелая и зачастую неблагодарная работа.
7 признаков профессионального риелтора
Отрицательные отзывы на работу агентов по недвижимости — не редкость. Многие продавцы и покупатели быстро понимают, насколько низка квалификация работающего с ними риелтора, но поменять его уже не решаются — из-за уверенности, что другой агент всё равно будет таким же. Эксперт в сфере недвижимости Сергей Смирнов сформулировал признаки, по которым каждый сможет сразу определить профессионализм агента, и критерии, по которым его нужно выбирать.
Иллюстрация: Полина Васильева
1. Агент не путает запросы клиента с его потребностями
Чаще всего клиенты приходят к агенту, как им кажется, с простой и чёткой задачей. К примеру, хотят знать, сколько на данный момент стоит их недвижимость. Но профессионал не может, да и не имеет права называть точную сумму. Стоимость любого объекта – динамичный показатель, который определяется конъюнктурой рынка. Так что максимум, что может дать агент – не ожидаемый ответ на вопрос, а сравнительно-маркетинговый анализ по аналогичным объектам. Да и это не главное. Главное — агент должен задать важнейший вопрос: «Почему вы интересуетесь ценой?» Если риелтор не пытается взять из головы примерную стоимость объекта, а начинает разговор именно с такого вопроса, не стоит злиться и болезненно реагировать — перед вами, как минимум, обученный сотрудник.
Задача агента — вникнуть в ваши потребности, понять ваши задачи и предложить вам свой профессиональный взгляд. Если риелтор задаёт вопросы, чётко записывает ответы, после чего берёт паузу, чтобы посоветоваться с коллегами или юристами — это показатель того, что перед вами ответственный человек, а не самонадеянный дилетант.
2. Агент выезжает на осмотр объекта до принятия решения о сотрудничестве
Грамотный специалист никогда не подпишет с вами договор, предварительно не осмотрев объект. Если агентство или агент предлагают подписать бумаги до, смело отказывайтесь от услуг таких «специалистов». Эксперты ценят своё время и не будут брать на себя задачу, которая потом может привести к потере времени — их и клиента. Только после осмотра агент может дать наиболее точную оценку времени продажи объекта и возможности достижения целей клиента.
3. Агент приступает к работе только после составления плана действий, проработки схемы сделки и проведения финансовых расчётов
Эксперт высокого уровня не действует на авось. Сразу после подписания договора агент совместно с клиентом составляет финансовый, юридический и маркетинговый план. Риелтор поясняет, что он будет делать на каждом этапе. И можете начинать нервничать, если агент собирается проделать всё это самостоятельно, не привлекая коллег.
Ещё страшнее, если агент говорит: «Ну, давайте пока попродаём по такой цене, а там видно будет» Не будет! Грамотный специалист должен ясно дать понять продавцу, как будут развиваться события, если выставить объект в рекламу по той или иной цене. Это и называется маркетинговым планом сделки.
4. Агент знает, как готовить объект к продаже
Допустим, продавца устраивает состояние его квартиры. Но агента высокого уровня должен устраивать товарный вид объекта. Именно этим он и займётся вместе с клиентом до фотографирования объекта. Повторимся — до! Товарный вид на фото означает товарный вид при показе. И если риелтор звонит клиенту с просьбой «милочка, приберитесь и пришлите мне фотографии», скорее с ним прощайтесь. Эксперт сам или в паре с фотографом готовит объект к рекламе, даёт советы, что следует в квартире убрать, а что можно оставить, и подробно объясняет, как готовить квартиру к показам.
5. Показ объекта делает агент, без собственника
Если агент просит вас не присутствовать при показе, это больше свидетельствует о его профессионализме, нежели о желании что-то скрыть. Худшие из агентов вообще не приезжают на показ объекта, скидывая эту задачу на продавца. Хотите работать с худшими — показывайте объект сами.
6. Агент подбирает объект вместе с покупателем и ходит на просмотры
Не думайте, что продать квартиру труднее, чем купить. Всё как раз наоборот: покупка объекта – задача более сложная. Зачастую клиенты считают, что агент нужен исключительно для продажи объекта. Но эксперт знает принципы целеполагания, а потому должен внятно пояснить: цель – не продажа имеющегося объекта, а покупка нового. А раз так, то заниматься ей тоже следует вашему агенту. И если риелтор просто присылает варианты из интернет-базы и отправляет клиента смотреть их «живьем», от такого «специалиста» нужно бежать. Миссия агента – достичь с вами вашей цели, отобрав качественный по цене и безопасности сделки вариант.
Если агент заявляет, что проведёт сделку самостоятельно, без привлечения юриста, сразу указывайте ему на дверь. Агент – не юрист. Более того, клиент должен знать, что во многих странах риелтор рискует потерять лицензию, если будет готовить документы к сделке самостоятельно. В нашей стране таких лицензий нет, поэтому агенты часто ведут себя как самоделкины. Задача эксперта – организовать процесс проведения сделки, подключив юристов.
Конечно, все мы стремимся экономить на специалистах. Вероятно, для кого-то комфортнее отдать 50-100 тысяч рублей и побегать самому, нежели заплатить 100-200 тысяч и нанять эксперта, купив, тем самым, свободное время и выгоду в виде полученных сверх ожидания финансовых результатов.
Признаки добросовестного риэлтора и способы обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. Памятка
Все, кто хоть раз в жизни продавал или покупал квартиру, думали о том, стоит ли воспользоваться услугами риэлтора. Когда не разбираешься в вопросах недвижимости – не лишним будет специалист, который подскажет и поможет. Но как распознать профессионала, которому можно доверять? Как не нарваться на недобросовестного риэлтора, что чревато потерей времени и денег? Разберемся, что можно предпринять, чтобы обезопасить себя и довериться хорошему специалисту.
📋 Как распознать добросовестного риэлтора
Можно сделать самостоятельно, проверив соцсети или позвонив по телефону в риэлторское агентство.
Риэлтор должен всегда отстаивать интересы клиента.
Комиссия профессионала не может быть ниже 3% от суммы сделки.
Если произошли неприятности из-за профессиональной ошибки риэлтора, клиенту выплачивается страховая сумма, чтобы покрыть ущерб.
👩💻 Быстрая проверка личности риэлтора
Суть: перед тем как обратиться к риэлтору и начать с ним работу, стоит удостовериться, что он вообще тот, за кого себя выдает. В этом поможет быстрый мониторинг. Прежде всего стоит обратиться в агентство, где работает риэлтор – по телефону должны подтвердить, что такой сотрудник у них действительно есть. Крупные агентства имеют свои сайты, в том числе со страничками риэлторов, которые состоят у них в штате. Можно попробовать по имени и фамилии найти социальные сети риэлтора, отзывы о нем в интернете и другую подобную информацию – на основании всего этого уже можно будет сделать вывод о личности человека.
Деятельность риэлторов в России регулируется очень слабо, для работы им не нужны обязательные лицензии или сертификаты. Тем не менее некоторые добровольно оформляют сертификат на оказание риэлторских услуг. Информацию об этом можно найти в специальном реестре на сайте Российской гильдии риэлторов.
Хотя само по себе нахождение или отсутствие специалиста в данном реестре еще ни о чем не говорит.
🤝 Соответствие действий риэлтора с подписанными им обязательствами
Суть: не стоит работать с риэлтором, не подписав предварительно договор на оказание услуг. Если специалист не хочет письменно зафиксировать обязательства сторон – это повод насторожиться, поскольку договор защищает интересы не только клиента, но и риэлтора.
В договоре должны быть указаны права и обязанности сторон, комиссии и дополнительные платежи, возможные скидки от агентства и т. д.
Профессиональный риэлтор заранее обговаривает с клиентом стоимость услуг, которая в дальнейшем остается неизменной. Добросовестный специалист не позволит себе намеков на внезапные дополнительные расходы. Если же клиент чувствует, что риэлтор навязывает ему ненужные услуги и вынуждает платить то за одно, то за другое, стоит связаться с агентством и выяснить, что и сколько у них на самом деле стоит. Если же речь идет о риэлторе, который работает «на себя», то с таким лучше сразу распрощаться.
Оптимальнее всего сотрудничать с агентствами, у которых есть четкие тарифы на услуги, а все деньги вносятся через кассу.
Соответственно, добросовестный риэлтор должен выполнять свои обязательства, прописанные в договоре, в полном объеме. Все остальное – только по желанию клиента.
👩💼 Поведение риэлтора, как профессионала
Суть: добросовестный риэлтор всегда отвечает на все вопросы клиенты и разъясняет непонятные моменты. Если речь идет о высоких рисках конкретной сделки, то риэлтор должен предупредить о них. Иногда бывают случаи, когда риэлторы с обеих сторон «договариваются» друг с другом в ущерб интересам клиентов. О подобном может говорить поведение риэлтора, который внезапно что-то не договаривает, не отвечает на вопросы, тянет с документами или просмотром квартиры, запугивает клиентов или давит на них, вынуждая поскорее выйти на сделку.
Плохим признаком будет, если риэлтор негативно реагирует на дотошность клиента – так ведут себя только мошенники. Специалист всегда заранее предоставит клиенту проект договора купли-продажи недвижимости, чтобы человек заранее изучил то, что собирается подписывать, и задал вопросы в случае непонимания чего-либо. Ни в коем случае нельзя подписывать ни одну бумагу, предварительно не ознакомившись с ней.
Все финансовые вопросы, обсуждающиеся со второй стороной сделки, риэлтор должен решать в присутствии клиента. Если же посредник пытается о чем-то договориться «за спиной» без участия клиента, то, скорее всего, речь идет о финансовой выгоде риэлтора (к примеру, скрытой комиссии). Кроме того, хороший специалист будет постоянно держать своего клиента в курсе всех новостей по сделке.