Как понять что риэлтор обманывает

Как понять, что риэлтор – мошенник?

Сделки с недвижимостью – одна из самых востребованных и прибыльных сфер деятельности. А там где прибыль, неизбежно появляются граждане, жаждущие бесчестного обогащения. Как вычислить мошенника, который выдает себя за риэлтора? Расскажем о том, что должно вас насторожить.

ПРЕДЪЯВИТЕ ДОКУМЕНТЫ

Получив доверенность, мошенник ищет покупателя, показывает ему квартиру – иногда даже в присутствии ничего не подозревающего хозяина, которого выдает за своего родственника. Далее аферист по доверенности заключает договор купли-продажи и забирает деньги себе.

В этой сделке обе честные стороны – продавец и покупатель – оказываются в равной мере пострадавшими. Покупатель, заплатив деньги, едет в «свою» квартиру и обнаруживает, что там, на законных основаниях проживает ее настоящий владелец. Который, в свою очередь, узнает, что квартира ему больше на принадлежит.

Как избежать

Покупателей должно насторожить явное стремление продавца поскорее заключить сделку. Он готов сделать большую скидку, он готов хоть завтра заключить договор, он явно неохотно соглашается на повторный показ квартиры. Еще один подозрительный признак – дублирование объявлений на рекламных площадках с разными ценами на одну и ту же квартиру. Если вы видите, что на разных сайтах приглянувшаяся вам квартира продается по разной цене – не рискуйте. И, наконец, третий подозрительный момент – продажа по доверенности. Тут желательно потребовать непременной личной встречи с владельцем. Чтобы уточнить – а подписывал ли он эту доверенность?

Продавцу настоятельно рекомендуется подать в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) заявление о запрете регистрационных действий с объектом недвижимости без личного участия собственника или, в случае несовершеннолетия или недееспособности собственника, – его законного представителя. Для физического лица «законными представителями» могут быть только родители, усыновители, опекуны или попечители. А вот представители по доверенности (даже нотариально заверенной) в этой роли выступать не могут. Установленный собственником запрет сделает сделку по доверенности невозможной.

ОШИБОЧКА ВЫШЛА!

Отсутствие фантазии у людей, дающих названия городским улицам, позволяет нечестным на руку риэлторам проворачивать простенькую, но эффективную мошенническую схему. В этом ему помогают созвучные названия. Возьмем для примера Москву. Тут есть улицы Кустанайская и Кастанаевская, Керченская и Кетчерская. Переулки Ружейный и Оружейный. Валы Семеновский и Симоновский. Плюс – бесконечные улицы Строителей, Проектируемые проезды, Парковые улицы и так далее. И – многочисленные корпуса, в которых путаются даже местные жители.

И вот, например, понравилась вам квартира в Москве, на улице Олеко Дундича, дом 21, корпус 2. Прекрасное место – дорогой район Филевский парк, до парка этого – минут 10 пешочком, до Парка Победы – минут 15, до метро Филевский парк – и вовсе минут 5. Дом кирпичный, ремонт в квартире очень неплох, и даже кухню со всей встроенной техникой вам прежние хозяева оставляют. Посмотрели вы квартиру, купили, все оформили. Приезжаете – и понимаете, что квартира, которую вам показал риэлтор, на самом деле находится не во втором, а в третьем корпусе, а ваш, второй – это довоенный двухэтажный домишко с деревянными перекрытиями, в котором явно проживали граждане, не знающие слова «ремонт».

Схема проста: чтобы продать «убитую» квартиру с ободранными стенами по хорошей цене, риэлтор арендует в соседнем корпусе аналогичную по площади квартиру с хорошей отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает ее вам. Известны случаи, когда агенты и вовсе меняли табличку с адресом на доме, чтобы покупатели не заметили «ошибки». Чтобы дополнительно подстраховаться, риэлтор предлагает подвезти вас на объект на своей машине. После того, как вы оценили квартиру, вам предложат как можно скорее заключить сделку – сославшись, например, на то, что хозяева планируют переезд в другой город и им нужно как можно скорее закончить дела. Цель спешки – не дать вам разобраться и заметить ошибку. В итоге вы приобретаете старое, требующее серьезного дорогого ремонта жилье по цене квартиры с хорошей отделкой.

Как избежать

Заранее узнайте адрес дома и проверьте его по карте. Оцените и запомните расположение нужного вам здания по отношению к другим домам, школам и прочим объектам инфраструктуры. Откажитесь от предложения агента подвезти вас на машине и ищите дом сами, по навигатору. Это убережет вас от попыток риелтора показать не тот дом.

ВАМ КВАРТИРА, И ВАМ КВАРТИРА

Чтобы действовать наверняка, агент-мошенник снимает очень хорошую квартиру, на которую наверняка будет большой спрос, и выставляет ее на продажу по цене чуть ниже рыночной – якобы, продавцу срочно нужны деньги. Для большего ажиотажа в объявлении может быть указано: «Срочная продажа. ».

Следующий шаг – пригласить сразу нескольких покупателей на просмотр квартиры. Для создания еще большего эффекта мошенник даже может пригласить на просмотр нескольких подставных покупателей, чтобы толпа желающий приобрести такую хорошую квартиру была максимально большой.

Ну а затем он методично обзванивает всех потенциальных покупателей и сообщает им, что квартира достанется тому, кто успеет первым внести залог. Цель – заключить залоговые договора и получить залог со всех, кто смотрел квартиру. После чего мошенник просто исчезает со всеми собранными деньгами.

Как избежать

Проверьте документы на недвижимость и обязательно пообщайтесь с собственником квартиры. А еще лучше – избегайте схем с внесением залога, когда речь идет не о прямой продаже квартиры ее собственником или же крупным агентством с хорошей репутацией.

ПРОДАВЕЦ С ОСОБЕННОСТЯМИ

История столичного пенсионера, трижды продавшего свою квартиру разным людям, и затем трижды расторгшего заключенные договоры купли-продажи через суд по причине собственной недееспособности, уже стала легендой. При этом хитрый пенсионер умудрился вернуть каждому покупателю только 70% от суммы сделки.

Однако гораздо чаще такие дедушки и бабушки придумывают подобные аферы не сами. Мошенники от недвижимости разыскивают подходящих граждан, чья недееспособность не видна на первый взгляд. Квартира недееспособного человека выставляется на продажу. Как правило – чуть дешевле рыночной цены, чтобы покупатель был заинтересован поскорее оформить сделку. Найдя желающих приобрести данное жилье и продав его по всем правилам, недееспособный продавец при поддержке риэлтора подает заявление в суд и просит расторгнуть сделку, предоставив документы о недееспособности. Суд чаще всего встает на сторону «бедного дедушки». После чего мошенники предлагают обманутым покупателям вернуть большую часть денег и закрыть дело в суде. Как правило, покупатели соглашаются – ведь если дело дойдет до официальных выплат, то возвращение денег может растянуться на долгие годы. Прибыль недееспособный владелец и мошенник делят между собой.

Как избежать

Покупая жилье у лиц старше 60 лет, попросите их предъявить справку из психоневрологического диспансера. Также нужно насторожиться, если риелтор откровенно «продавливает» вас купить какую-то конкретную квартиру. Возможно, он находится в преступном сговоре с ее владельцем.

РИЭЛТОР – АЛЬТРУИСТ

Как понять что риэлтор обманывает. Смотреть фото Как понять что риэлтор обманывает. Смотреть картинку Как понять что риэлтор обманывает. Картинка про Как понять что риэлтор обманывает. Фото Как понять что риэлтор обманывает

Один из самых настораживающих признаков – подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие. На столичном рынке недвижимости размер агентской комиссии начинаются с 3% от суммы сделки. Разумеется, торг здесь уместен, причем в обе стороны. За очень «легкую», ликвидную квартиру агент чаще всего получает комиссию в диапазоне от 2% до 3%. За элитную дорогую недвижимость комиссию могут сбавить до 1,5%, а вот за проблемную квартиру (например, если хозяин живет за границей) – ценник может подняться и до 5%.

Если же риэлтор подозрительно «бескорыстен» и соглашается на комиссию 1% и менее – это повод насторожиться. Либо вы нарвались на одного из тех мошенников, о которых мы уже писали выше, либо риэлтор двурушничает. Делается это так: агент соглашается найти для вас квартиру за очень скромное вознаграждение. Подобрав подходящий вариант, агент связывается с собственником и предлагает ему увеличить продажную цену квартиры, отдав ему разницу в качестве вознаграждения. Взамен риэлтор обязуется «впарить» вам именно эту квартиру. В итоге, сэкономив на официальной комиссии, вы потеряете гораздо больше за счет завышенной цены.

Третий вариант – агент может брать комиссию и с продавца, и с покупателя. Согласно профессиональной этике, двойная комиссия не допустима. Платить вознаграждение агенту должен тот, кому оказывается услуга. Если покупатель заключил договор с риэлтором о поиске подходящей квартиры – комиссию платит покупатель. Если продавец заключил договор о поиске покупателя – комиссию платит продавец. Брать вознаграждение с обоих считается неэтичным, от услуг такого агента лучше отказаться.

Как избежать

Не позволяйте риэлтору полностью устранить вас от переговоров. Чтобы риэлтор не наживался за ваш счет, обязательно встретьтесь с продавцом и обсудите с ним все условия сделки. И заодно уточните насчет изначальной цены и комиссии.

ПРАВИЛЬНЫЙ ВЫБОР

Как выбрать хорошего агента по недвижимости и не стать жертвой мошенников? Эксперты «Из рук в руки» рекомендуют придерживаться следующих несложных правил:

Выбирайте риэлтора, представляющего крупное агентство. Их работу контролирует компания.
Не отказывайтесь от предложения застраховать сделку – так вы сведете риск к минимуму.
Проверьте сертификацию вашего агента на портале Российской Гильдии риэлторов. Профессионалы, прошедшие такую сертификацию, дорожат своей деловой репутацией и не станут рисковать ею.
Обязательно перепишите все данные агента – номер и серию паспорта, ИНН и так далее. Пробейте эти документы в интернете.
Также в интернете стоит проверить самого риэлтора – нет ли его в черных списках, куда заносятся как мошенники, так и просто слабые профессионалы?
Честный риэлтор обязательно предложит вам заключить договор, в котором будет указан размер комиссии и ответственность сторон.
Честный риэлтор гарантирует юридическую чистоту объекта в договоре.
Оцените манеру ведения переговоров. Хороший специалист уверен в себе, легко отвечает на ваши вопросы, дружелюбен – но при этом не переходит границ приватности и не навязывается вам в приятели. Излишнее панибратство – повод насторожиться.

Источник

Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил

Как понять что риэлтор обманывает. Смотреть фото Как понять что риэлтор обманывает. Смотреть картинку Как понять что риэлтор обманывает. Картинка про Как понять что риэлтор обманывает. Фото Как понять что риэлтор обманывает

Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.

Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.

Правило 1. Экспресс-мониторинг

Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.

Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.

Как понять что риэлтор обманывает. Смотреть фото Как понять что риэлтор обманывает. Смотреть картинку Как понять что риэлтор обманывает. Картинка про Как понять что риэлтор обманывает. Фото Как понять что риэлтор обманывает

«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.

Правило 2. Страхование ответственности

Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:

Правило 3. Выписка и время на изучение договора

Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).

Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.

Правило 4. Осмотр квартиры и задаток

Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.

Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.

Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.

Правило 5. Заниженная цена

Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.

Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.

Правило 6. Поведение риелтора

Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».

Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:

Правило 7. Заключение сделки у нотариуса

Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.

Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.

Источник

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Я планирую продавать квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

Во время просмотра выясняется, что покупатель — риелтор. Он и рад бы купить квартиру для себя, но она уже совсем ему не нравится. Но зато у него есть приятель, которому эта недвижимость точно подойдет.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

Фактически никакого обмена деньгами не происходит — продавец получает задаток, но тут же тратит его на оплату риелторских услуг. Причем услуги уже оказаны — покупатель как бы найден. Дальше продавец успокаивается, что сделка вот-вот уже произойдет, а риелторы только в этот момент по-настоящему приступают к поискам реального покупателя.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру. В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

На первый взгляд такая схема кажется бессмысленной: зачем агенту искусственно увеличивать количество показов? Но бывает, что по договору риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи квартиры. Поэтому большим количеством звонков он сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Еще вы можете попросить риелтора составлять отдельные письменные акты о просмотрах, которые должен заполнять и подписывать потенциальный покупатель. Десять актов, заполненных разными людьми, даже визуально будут выглядеть по-разному — сжульничать здесь уже гораздо сложнее.

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит. Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили». Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Задача всех этих уловок — создать большое количество звонков. Это хорошо для риелтора: люди звонят, их номера остаются в базе, позже им можно перезванивать и предлагать другие варианты. Но совершенно бесполезно для конкретного продавца: вряд ли риелтор сможет продать вашу квартиру человеку, который изначально рассматривал для себя жилье с другими характеристиками.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

Возможна и другая ситуация: риелтор находит покупателя на цену, которая больше первоначальной, а разницу забирает себе. В любом случае решение остается за продавцом, а в тексте договора купли-продажи будет указана именно та цена, на которую согласны обе стороны.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Фразы, которые можно использовать в тексте соглашения с риелтором

Что обсуждаетеКак прописываете в договоре
За какую сумму вы хотите продать квартиру«Начальная стоимость объекта определена в размере…»
Какую стоимость рекомендует риелтор«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»
Готовы ли вы сделать скидку«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»Размер вознаграждения агента«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта»

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»Когда агент получает свое вознаграждение«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»

«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта»

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта»

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Доверенность может быть напечатана на фирменном бланке организации или на обычной бумаге — это не влияет на ее действительность. Важно, чтобы в ней были указаны:

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если в договоре нет данных агента, найдите телефон агентства в интернете и позвоните туда. Уточните, действительно ли там работает такой человек и имеет ли он право заключать договоры.

Проверить, что организация существует, можно на сайте ФНС

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Что делает нормальный риелтор при продаже квартиры

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры. Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить. То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Заниматься предпродажной подготовкой — это уборка и обезличивание жилья. Риелтор подсказывает продавцу, что именно нужно убрать, а что можно оставить на своих местах. Чтобы покупатель заинтересовался, он должен представить себя в этой квартире, значит, в ней не должно быть фотографий, кубков, медалей и других памятных для продавца вещей.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора. Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда. Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

Если риелтор на этапе показов привлекает менеджера по продажам, а для заключения сделки — юриста и при необходимости ипотечного брокера — это хороший маркер профессионального агента. Один человек вряд ли может одинаково хорошо разбираться во всех нюансах продажи на всех ее этапах, а работа в команде гораздо надежнее.

Как выбрать риелтора, которому можно доверять

Вот признаки нормального риелтора.

Не обещает мгновенных продаж, потому что не существует никаких баз клиентов, которые готовы купить ваше жилье прямо сейчас. Каждая сделка индивидуальна, подходящего покупателя найти сложно, а звонки по скрипту «у меня уже есть для вас покупатель» — это вранье.

Расскажет клиенту об условиях своей работы. Профессионал объяснит, что, например, уже работает с несколькими аналогичными квартирами в том же районе, знает особенности и готов помогать вам. Условия его работы не являются секретом.

Покажет шаблон договора, ответит на все вопросы, обязательно даст время подумать и внимательно изучить соглашение. Если риелтор торопит вас, манипулирует тем, что у него нет времени или вы вот-вот потеряете покупателя, раздражается от ваших вопросов — это признак непрофессионала.

Агент не станет работать бесплатно, но хороший показатель — если он не боится называть стоимость своих услуг и четко разъясняет, что именно входит в его работу.

И, конечно, самый надежный способ выбрать риелтора, которому можно доверять, — это рекомендации знакомых.

Источник

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *