Мкд и ижд что это
По каким критериям дом признаётся многоквартирным
Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.
В доме две и более квартиры с отдельными выходами
Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.
Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.
По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления. ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.
Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.
Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом
Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.
У собственников квартир есть общедомовое имущество
ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.
Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.
В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.
На заметку
Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.
Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.
ВС рассказал, когда дом признают многоквартирным
Отсутствие в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка «для размещения многоквартирного дома» и статусе дома как многоквартирного не может приводить к каким-либо отрицательным последствиям для собственников. К таким выводам пришла тройка судей судебной коллегии по административным делам Верховного суда под председательством Валентина Александрова после рассмотрения кассационной жалобы собственников квартир одного из домов в Дмитрове.
Налоговая инспекция начислила владельцам недвижимости налог на землю за 2016–2018 годы. Они не согласились с этим и обратились в суд с требованием признать действия налоговиков незаконными. Свой иск они обосновали тем, что земельный участок, который находится под их трехэтажным домом, не может считаться объектом налогообложения, поскольку является общим имуществом с 2015 года. Дмитровский городской суд удовлетворил требования истцов.
В свою очередь Московский областной суд отменил это решение. Он указал на отсутствие в ЕГРН данных, что дом является многоквартирным, хотя и поставлен на кадастровый учет как жилой. «В материалах дела отсутствуют доказательства, что названный дом введен в эксплуатацию как многоквартирный и земельный участок под ним входит в состав имущества многоквартирного дома», — указал Мособлсуд. Эту позицию поддержал Первый кассационный суд общей юрисдикции. Он также сослался на то, что земельный участок под размещение многоквартирного дома не формировался — собственники с таким заявлением к муниципалитету не обращались. Более того, кадастровый учет с видом разрешенного использования «под многоквартирный дом» не производился, добавил суд.
Верховный суд отменил судебные акты апелляции и кассации, поскольку обнаружил в них «существенные нарушения норм материального права». Так, суды не учли, что в разрешении на ввод трехэтажного жилого дома имелось указание на наличие в доме девяти квартир, права собственности на которые зарегистрированы в установленном законом порядке.
«Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме», — процитировал ВС норму ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».
Также ВС сослался на выписку из ЕГРН о земельном участке: в реестре зарегистрировано право общей долевой собственности на участок на основании решения общего собрания собственников помещений.
«Отсутствие в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования упомянутого участка «для размещения многоквартирного дома» и статусе дома как многоквартирного не может приводить к каким-либо отрицательным последствиям для административных истцов», — указал ВС, уточнив, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «под среднеэтажную жилую застройку».
Инстанции не приняли во внимание и то, что на момент начисления налога земельный участок был сформирован и находился в собственности физлиц.
ВС отменил решения апелляции и кассации и отправил дело на новое рассмотрение в Мособлсуд. «При новом рассмотрении необходимо установить, с какого момента дом с следует считать многоквартирным, и в зависимости от данного обстоятельства определить период, с которого административные истцы освобождаются от уплаты земельного налога», — определил ВС.
Как доказать УК, что в частном доме нет лифта и дворника?
Я живу в частном доме. Он закреплен за управляющей компанией. При этом договор с ней никто не заключал. УК требует оплачивать невероятные для частного дома расходы: лифт и услуги дворника. На претензии сотрудники отвечают, что у нас многоквартирный дом (у дома несколько собственников), поэтому мы обязаны за это платить.
Подскажите, пожалуйста, как законно расторгнуть отношения с управляющей компанией или хотя бы доказать, что лифта и дворника у нас нет?
Анастасия, вы в любом случае не должны оплачивать услуги, которые вам не оказывают. Так что можно вернуть уже внесенные платежи за лифт и дворника, исключить эти услуги из будущих квитанций и списать долги, если они есть. Для этого надо направить в управляющую компанию письменную претензию, а если не поможет, то идти в суд.
Интереснее то, что ваш дом считается многоквартирным, хотя выглядит как частный и в нем нет мест общего пользования, которые нужно убирать и обслуживать. Но чтобы это доказать, придется проводить строительно-техническую экспертизу и обращаться в местную администрацию или суд. К тому же, пока дом считается многоквартирным, формально вы должны согласовывать с соседями надстройку еще одного этажа или пристройку террасы, если вдруг захотите перемен.
Но даже в многоквартирном доме вы не обязаны сотрудничать с УК. Вы вправе собраться с соседями и выбрать другой способ управления домом, в том числе напрямую заключать договоры с водоканалом, энергосбытом, теплосетями и межрайгазом. Так вы не попадете в ситуацию, когда от вас требуют платы за отсутствующий лифт и невидимого дворника.
Почему частный дом стал многоквартирным
По закону многоквартирный дом — это дом, в котором несколько жилых помещений с выходами на общий земельный участок или в общие вспомогательные помещения типа лестничных клеток, коридоров, подвала и чердака. В МКД также общие стены и коммуникации, которые обслуживают больше одной квартиры.
Индивидуальный, или частный, жилой дом — это отдельно стоящий дом, предназначенный для проживания одной семьи.
Есть еще один вариант — дом блокированной застройки, который выглядит как частный, но по бумагам считается многоквартирным. Например, это дуплекс или таунхаус.
В законодательстве существует большой пробел в терминологии. Не получится найти даже точное определение многоквартирного дома, а с домами блокированной застройки все еще хуже. Например, жилой дом блокированной застройки может состоять как из квартир, так и из индивидуальных жилых домов блокированной застройки. В чем точное отличие квартиры от индивидуального жилого дома блокированной застройки, толком никто сказать не может. Росреестр только высказывает мнение о признаках, которые отличают их друг от друга. Но Росреестр — это не суд и не законодательный орган, поэтому его мнение носит рекомендательный характер.
В целом блокированная застройка — это несколько жилых помещений с отдельными входами, но общей стеной, у которых разные собственники. Это могут быть 10 отдельных жилых помещений с выходами на отдельные земельные участки. Скорее всего, ваш дом такой.
Проверьте техпаспорт: там написано, квартира у вас или индивидуальный жилой дом блокированной застройки.
Росреестр пояснил, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка блоки жилого дома блокированной застройки могут стоять на кадастровом учете и как квартиры, и как блоки жилого дома. Вообще, важно смотреть на вид разрешенного использования земли: на землях для ИЖС строить дома блокированной застройки нельзя. Если изначально земля предназначена для ИЖС, то блокированный дом на ней — это нарушение закона, и наоборот.
Возможно, ваш дом по ошибке учли как многоквартирный. Либо он на самом деле многоквартирный по своим характеристикам. Например, у вас с соседями общая система водоснабжения и общий чердак.
Если у вас нет общего чердака или подвала, дом полностью автономный от соседей и построен на землях для ИЖС, скорее всего, он не многоквартирный. Чтобы доказать это, можно обратиться в местную администрацию. Все собственники должны подписать заявление о смене статуса квартир на части жилого дома блокированной застройки. Для этого понадобятся такие документы:
Росреестр переоформит статус жилья на основании решения администрации или суда.
Статус дома влияет на возможность его перестройки, поэтому люди и пытаются выяснять через суд, многоквартирный у них дом или частный.
Например, мужчина из Тульской области просил признать его часть двухквартирного дома индивидуальным жилым домом. Суд ему отказал: у квартир были общие чердак, подвал и коммуникации.
Женщина из Ивановской области просила признать ее квартиру жилым блоком дома блокированной застройки. Суд тоже ей отказал: у квартиры общие с квартирой соседки чердак, крыша, подвал и выгребная яма.
Как статус дома влияет на то, кто в нем распоряжается
В частном доме собственник все решает сам: как содержать дом в порядке и кому за это платить. Туда не придет управляющая компания с ненужными услугами.
А вот в многоквартирном доме считается, что собственники не могут так просто договориться по поводу общего имущества: как его использовать и заботиться о его состоянии. Поэтому по закону, чтобы что-то решить в МКД, собственникам квартир надо собраться и проголосовать, а весь процесс занести в протокол общего собрания. То же касается и выбора способа управления домом. Если собственники не решат, кто будет управлять домом, местная администрация закрепит его за управляющей компанией.
Похоже, что именно так произошло у вас: по документам дом многоквартирный, а способ управления вы с соседями не выбирали. Поэтому местная администрация провела конкурс среди УК и закрепила ваш дом за победителем.
Рай в многоквартирном доме связан не только с ЖКХ
Согласно ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся:
Интересно, что кодекс не дает прямого определения многоквартирного дома (расшифровка аббревиатуры МКД), очевидно, по той причине, что жилыми в нем являются только квартиры, а не вспомогательные помещения общего пользования. Так как большинство населения в городах и поселках проживает в многоквартирных домах, жизнеобеспечение которых осуществляется различными службами жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), цель статьи — разобраться, что такое МКД в ЖКХ.
МКД — что это такое в ЖКХ: положения, требования, обслуживание
Жилым домом (ЖД), с точки зрения законодательства, является индивидуальное отдельное здание, состоящее из комнат и дополнительных помещений вспомогательного рода. Назначение жилого дома — проживание, обеспечение бытовых и личных потребностей жильцов.
Определение многоквартирного дома
Определение МКД содержится в общих положениях (п.6) Постановления Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.:
Многоквартирный дом (МКД) — это жилое здание минимум из двух квартир (и более), с общим имуществом, с отдельными выходами из каждой квартиры в помещения общего пользования или на ЗУ (земельный участок), прилегающий к дому.
В жилых помещениях нельзя открывать производственные мастерские, или использовать их для осуществления других видов деятельности, например, религиозной. В то же время возможна в МКД эксплуатация первых этажей для коммерческих целей: эти случаи оговариваются законодательством.
Для предпринимательства необходимо:
Так, на основании п. 26 требований к МКД (постановление № 47), шум в дневное время не должен превышать 55 Дб, а в ночное — 45 Дб.
Использовать вспомогательные помещения МКД для проживания нельзя.
Следить за состоянием многоквартирного дома должна специальная межведомственная комиссии. Она определяет:
Отличие МКД от индивидуального жилого дома (ИЖД)
Таким образом частный дом на две семьи уже можно называть многоквартирным домом. Именно наличие ПОП (помещений общего пользования) и ОИ (общественного имущества) — главная отличительная черта МКД от ИЖД.
Общее имущество многоквартирного дома
Квартиры являются собственностью жильцов многоквартирного дома. Резонный вопрос: по какому принципу делится общее имущество МКД? Ответ дает ст. 37 ЖК РФ:
Общее имущество многоквартирного дома делится по принципам долевой собственности: каждому собственнику помещения принадлежит доля ОИ МКД, пропорциональная площади квартиры, владельцем которой он является.
Например, общая площадь здания (ОПЗ*) 6500 м2, ОПК квартиры — 70 м2. Доля общего имущества МКД собственника данной квартиры составляет ОПК/ОПЗ = 70/6500 = 0.01077 = 1.077% от ОИ МКД.
Примечание*: Общая площадь здания включает в себя суммарную площадь всех этажей, посчитанную от внутренних поверхностей наружных стен дома (плинтуса не учитываются), и площадь открытых галерей, открытых лоджий, балконов, переходов, антресолей и т.д.
У ОИ МКД есть несколько интересных особенностей:
Виды общего имущества МКД
К ОИ МКД, согласно ст. 39 ЖК РФ и постановлению №491, относятся:
Обслуживание МКД и общего имущества дома
Содержание МКД и забота о сохранности общего имущества может осуществляться:
В управление домом входит:
Какие услуги предоставляет ЖКХ
Жилищно-коммунальное хозяйство оказывает два вида услуг:
Управляющая компания, ЖСК или ТСЖ (ТСН) может взять половину услуг, которая касается жилищных нужд, на себя. Они могут иметь в своем штате сантехников, электриков, дворников, уборщиков и начислять тарифы за содержание ОИ МКД самостоятельно.
Кто платит за все
Бремя расходов на жилищно-коммунальные расходы несут жильцы многоквартирного дома. Если домом управляет компания, товарищество или кооператив, то в расходы на содержание дома добавляется еще и содержание самой управляющей организации, несмотря на то, что они как правило хором уверяют, что из платежей жильцов на зарплату не берут ни копейки. Может быть это и так, просто в стоимость тарифов, некоторые из которых устанавливают сами компании, уже входит стоимость их обслуживания.
Права и обязанности жильцов
Собственники жилых помещений в МКД имеют право:
В обязанности жильцов входит:
МКД — это не только нормальная работа ЖКХ
Итак, теперь, когда уже известно, что такое МКД в ЖКХ, можно сделать важный вывод.
Обеспечение достойных условий проживания, бытовых и других естественных нужд человека в жилом многоквартирном доме возможно, если будет соблюдено четыре правила:
Рай в МКД наверно не наступит до тех пор, пока сами люди не поймут, что их жизнь, как и жизни других людей, живущих в доме, в их руках. Достаточно принести домой газовый баллон или установить неправильно автономное газовое отопление — и МКД превращается в пороховую бочку. И тут уж становится не до ЖКХ.
Разграничение статусов «дом» и «домовладение»
Может ли многоквартирный дом, расположенный на земельном участке, считаться домовладением (на данном участке есть еще постройки)? Дому был присвоен адрес – домовладение №.
Понятие «домовладение» содержится в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, п. 2 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 № 410.
Домовладение – жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты).
Данное понятие также содержится в приложении № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37: домовладение – жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.
Согласно ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Определение «многоквартирный дом» содержится в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Сопоставив понятия «жилой дом» и «многоквартирный дом» можно сделать вывод, что понятие «многоквартирный дом» к понятию «домовладение» не применимо, так как к домовладению относится только жилой дом или часть жилого дома.