На что можно тратить средства капитального ремонта
Статья 174. Использование средств фонда капитального ремонта
Статья 174. Использование средств фонда капитального ремонта
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 174 ЖК РФ
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 149-ФЗ в часть 1 статьи 174 настоящего Кодекса внесены изменения
1. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.
Информация об изменениях:
2. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме. В случае сноса многоквартирного дома средства фонда капитального ремонта за вычетом израсходованных средств на цели сноса и оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме до принятия в установленном Правительством Российской Федерации порядке решения о признании такого дома аварийным распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений. В случае принятия нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, в соответствии с которым из региональной программы капитального ремонта исключаются многоквартирные дома, в которых имеется менее чем пять квартир, и в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и, соответственно, изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений, за вычетом израсходованных средств на ранее оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме. В случае принятия решений о закрытии населенного пункта и об исключении многоквартирных домов, расположенных на его территории, из региональной программы капитального ремонта средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений, за вычетом израсходованных средств на ранее оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме.
На что можно тратить средства капитального ремонта
ЖК РФ Статья 174. Использование средств фонда капитального ремонта
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 174 ЖК РФ
1. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.
(в ред. Федерального закона от 01.07.2017 N 149-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме. В случае сноса многоквартирного дома средства фонда капитального ремонта за вычетом израсходованных средств на цели сноса и оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме до принятия в установленном Правительством Российской Федерации порядке решения о признании такого дома аварийным распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений. В случае принятия нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, в соответствии с которым из региональной программы капитального ремонта исключаются многоквартирные дома, в которых имеется менее чем пять квартир, и в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и, соответственно, изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений, за вычетом израсходованных средств на ранее оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме. В случае принятия решений о закрытии населенного пункта и об исключении многоквартирных домов, расположенных на его территории, из региональной программы капитального ремонта средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений, за вычетом израсходованных средств на ранее оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме.
(в ред. Федеральных законов от 28.11.2018 N 434-ФЗ, от 06.02.2020 N 13-ФЗ)
Как использовать Фонд капремонта со спецсчета
Особенности использования денежных средств ФКР, находящихся на спецсчете
Как использовать Фонд капремонта со спецсчета
Фонд капремонта (ФКР) общего имущества в МКД направлен на целевое расходование средств. Когда собственники помещений в МКД формируют этот фонд на специальном счете, банк перечисляет денежные средства по указанию владельца счета – УО, ТСЖ, ЖСК или регионального оператора. Рассмотрим особенности использования средств фонда капремонта со спецсчета.
Обязательные условия для использования средств фонда капремонта со спецсчета:
Цели использования средства фонда капремонта
Цели, в которых можно использовать фонд капремонта со спецсчета, различаются в зависимости от того, какие средства фонда будут потрачены:
Кроме того, закон предусматривает ситуации, при которых фонд можно использовать на дополнительные цели.
Использование суммы минимальных взносов
Средства на специальном счете можно использовать в трех целях в рамках проведения капремонта (ч. 1 ст. 174 ЖК РФ).
1. Оплатить работы, предусмотренные частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ:
2. Оплатить дополнительные работы, которые предусматривает закон субъекта РФ. К примеру, такой закон может разрешать использовать средства фонда, чтобы:
3. Погасить кредиты (займы), полученные для оплаты капремонта, а также выплатить проценты по ним.
Также работы по капитальному ремонту могут включать в себя работы по замене и восстановлению несущих строительных конструкций и инженерных сетей МКД. Для этого такие работы законодательство о градостроительной деятельности должно отнести к реконструкции объектов капитального строительства (ч. 5 ст. 166 ЖК РФ).
Использование средств, превышающих минимальные взносы
За счет превышения собственники вправе оплатить любые услуги и (или) работы по капитальному ремонту (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ), в том числе:
Основания использования ФКР на дополнительные цели
Закон предусматривает два основания (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ).
1. МКД признали аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В этом случае собственники помещений вправе принять решение использовать фонд на снос или реконструкцию МКД.
2. Земельный участок под МКД и помещения в доме изымают для государственных или муниципальных нужд. В такой ситуации собственники помещений вправе распределить между собой средства фонда пропорционально размеру уплаченных взносов.
Принятие решения о расходовании средств ФКР
Решение об использовании средств фонда капремонта со спецсчета принимает общее собрание собственников помещений в МКД в рамках решения о проведении капитального ремонта.
На собрании необходимо решить в том числе семь вопросов (ч. 5 ст. 189 ЖК РФ):
Проголосовать «за» по вопросу проведения и финансирования капремонта должны не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Это следует из части 1 статьи 46 и пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ.
Когда использовать Фонд капремонта со спецсчета
По предложению УО, ТСЖ, ЖСК собственники помещений в МКД вправе принять решение использовать средства со спецсчета на капитальный ремонт:
По каким документам можно использовать
Фонд капремонта со спецсчета
Банк перечисляет денежные средства по указанию владельца спецсчета. Для этого необходимо представить:
Перечень документов установлен частью 4 статьи 177 Жилищного кодекса РФ.
Другие документы нужно представить, чтобы погасить кредит или заем, который взяли на капитальный ремонт (ч. 5 ст. 177 ЖК РФ):
Особенности использования ФКР со спецсчета
При использовании ФКР со спецсчета нельзя перечислить всю сумму по договору до подписания акта выполненных работ. Акт приемки разрешено не представлять в банк только в случае выплаты аванса по договору об оказании услуг и (или) выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД (п. 3 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ). В остальных случаях представление акта выполненных работ обязательно.
Владелец спецсчета может уплачивать в качестве аванса не более чем 30 процентов от стоимости услуг и работ по капитальному ремонту по договору. Это установлено пунктом 3 части 4 статьи 177 Жилищного кодекса РФ.
Оплату по договорам об оказании услуг и выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД разрешено производить только в безналичной форме – путем перечисления денежных средств. Это следует из положений частей 1 и 4 статьи 177 Жилищного кодекса РФ. Поэтому невозможно получить денежные средства со спецсчета наличными.
Если фонд капремонта формируется на специальном счете, а в роли владельца выступает региональный оператор, то использовать средства разрешено только в отношении МКД, собственники помещений которого перечисляют взносы на специальный счет. Региональный оператор не имеет право использовать эти деньги на капитальный ремонт других МКД.
Региональный оператор использует средства фонда капремонта на ремонт «других» МКД только в том случае, если собственники формируют фонд капремонта на счете регионального оператора (ч. 1 ст. 182 ЖК РФ).
Вас могут заинтересовать следующие статьи:
За что можно привлечь к ответственности фонд капитального ремонта?
Хочу задать вам очень интересный вопрос, который затрагивает многих россиян.
Все мы ежемесячно платим за капитальный ремонт наших домов. Если кто-то из собственников не оплачивает эти квитанции, то региональный фонд капитального ремонта может выставить неустойку или штраф. А если сам фонд капитального ремонта не выполняет взятые на себя обязательства — не делает вовремя ремонт, — могут ли собственники взыскать с него неустойку или штраф за просрочку сроков работ? Как это можно сделать?
С фонда капремонта нельзя взыскать неустойку или штраф за просрочку работ: это не предусмотрено законом. Но если капремонт окажется некачественным или пройдет с нарушением срока, то с фонда можно потребовать убытки или заставить все переделать. Расскажу подробнее, как это работает.
Зачем нужен фонд капитального ремонта
Фонд капитального ремонта, ФКР, еще его называют региональным оператором, — это некоммерческая организация, которую создали власти региона, чтобы собирать с собственников помещений в многоквартирных домах взносы на капремонт общего имущества.
Еще ФКР составляет программу капитального ремонта всех многоквартирных домов региона, ищет подрядчиков, контролирует процесс и принимает работу. Региональный оператор существует на деньги регионального бюджета. Взносы собственников помещений в МКД нельзя использовать на нужды ФКР — они идут только на капремонт.
Курс о больших делах
Собственники помещений в МКД могут собирать деньги на капитальный ремонт и без участия регионального оператора — на специальном счете в банке. Для этого нужно провести общее собрание собственников и выбрать владельца счета, например УК или ТСЖ. В ответе я буду говорить только о случаях, когда жильцы платят взносы в ФКР.
К капитальному ремонту относится:
Местные власти могут отнести к капитальному ремонту и другие работы. Например, утепление фасада, устройство выходов на кровлю, установку общедомовых приборов учета электроэнергии, воды и другие.
Региональный оператор организует капремонт конкретного дома не когда ему захочется, а согласно региональной программе. Ее заранее утверждают власти региона. В программе есть информация обо всех домах — что и когда нужно ремонтировать. На основе этой информации ФКР составляет программу капремонта по каждому дому.
Не позднее чем за шесть месяцев до года, в котором планируется ремонт, ФКР публикует предложение о начале работ. Например, если ремонт должен начаться в декабре 2022 года, то самое позднее, когда появится предложение, — июнь 2021 года. В предложении должен быть указан срок начала работ, их перечень, стоимость и источник финансирования. Собственники из любого региона могут найти предложение о начале работ на портале «ГИС ЖКХ».
После этого собственники в течение трех месяцев должны провести общее собрание, рассмотреть список работ и решить, нужны они или нет. Если общее собрание одобрит предложение регионального оператора, то ФКР привлекает подрядные организации, составляет для них задание, а при необходимости и проектную документацию. Также фонд заключает договор.
После подписания договора работа ФКР не заканчивается. Фонд обязан контролировать, насколько качественно подрядчики выполняют задание и укладываются ли в срок. После окончания работ ФКР обязан все проверить и принять работу. В приемке могут участвовать и представители УК, и собственники квартир.
Дальше в идеале собственники получают отремонтированный дом, а подрядные организации — деньги. Но не всегда все идет по плану.
Что собственники могут требовать от фонда капремонта
Качество работ. Не всегда подрядчики хорошо делают свою работу. Бывает, что штукатурка осыпается уже через месяц после приемки, а отремонтированные лифты снова не работают.
После окончания капремонта региональный оператор отвечает за качество работ в течение минимум пяти лет с даты подписания акта приемки. Поэтому если собственники недовольны качеством работ, то должны обращаться именно в ФКР, а не к подрядчикам. Жалобу можно составить в произвольной форме, лучше, если она будет коллективной. Если региональный оператор игнорирует жалобы, нужно жаловаться в орган жилищного надзора. Следующий этап — суд.
Выполнение работ в срок. Если региональный оператор нарушает срок капремонта, обратитесь в жилищную инспекцию. Это ведомство, которое следит за тем, чтобы ФКР выполнял свою работу качественно и в срок.
Мне не удалось найти в судебной практике дела по искам граждан о затягивании срока капремонта. Зато есть случай, когда региональный оператор начал ремонт слишком рано, и это стало поводом для иска.
Из-за ремонта систем отопления отключился общедомовой счетчик тепловой энергии. В результате собственникам пришлось платить сначала по среднемесячному объему потребления, а потом по нормативам. Из-за этого счет на отопление стал больше на 30%. Собственник одной из квартир потребовал признать незаконным решение о проведении капремонта раньше срока, но суд в иске отказал. Обжалование не помогло.
Возвращаясь к вашему вопросу, отмечу, что никаких санкций и неустоек в отношении регионального оператора из-за нарушения срока не предусмотрено.
Безопасность своего имущества. Иногда от капитального ремонта страдают собственники квартир.
Например, в Рязани рабочие что-то неправильно закрыли во время ремонта крыши, и жильцов затопило. Дело дошло до Верховного суда, и решение было в пользу собственника — региональный оператор должен возместить сумму ущерба.
Еще фонд капитального ремонта должен расходовать средства только на ремонт домов согласно региональной программе. Важно проследить, чтобы дома были отремонтированы фактически, а не только на бумаге. Такое тоже бывает.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Капремонты: что можно, а что нельзя?
«Я деньги на капитальный ремонт плачу, так пусть мне двор благоустроят, подъезд отремонтируют!» Такие заявления нередки среди собственников, которые считают деньги, но не всегда знают, на что их можно потратить, а на что нельзя. Разберемся.
«Ходят слухи по домам»
Кто хоть раз побывал на очном общем собрании собственников, тот прекрасно представляет, какие споры, доходящие до конфликтов, возникают в процессе обсуждения жизненно важных вопросов. Один из таких вопросов — капитальный ремонт дома. К сожалению, не все собственники обладают жилищной грамотностью и имеют четкое представление о том, что можно в доме отремонтировать за счет средств капитального ремонта, а что нельзя. Порой ситуация доходит до абсурда.
Приходим во двор дома, где решается вопрос благоустройства двора. Дело затратное. Если двор не попал в проект «Комфортная городская среда», значит, он «попал» на деньги. Благоустройство потянет миллиона на два. Самое дорогостоящее — парковки. Снять грунт, положить асфальт, плитку и т. д.
Народ шумит, высказывает предложения.
А аргумент такой: благоустроить двор на средства капитального ремонта дома нельзя. Другой оппонент позиции УК заявляет: «А я слышал…» — и далее идут рассказы, якобы в соседнем доме на деньги капремонта отремонтировали подъезд, благоустроили двор и т. п. Ключевые слова — «я слышал». Как тут не вспомнить строки из песни Высоцкого: «Словно мухи, тут и там, ходят слухи по домам». Конечно же, здесь нужно иметь четкое представление о том, что такое «общий котел», что такое спецсчет, на что тратятся средства капремонта.
Люди имеют право на достоверную информацию. И она не является закрытой. В Вологодской области реализуются различные проекты, нацеленные на повышение жилищной грамотности населения. И препятствий для получения достоверной информации нет.
Что в перечне капитальных ремонтов?
За комментариями журналисты обратилась к Игорю Михельсону, директору Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Вологодской области.
— Что можно отремонтировать за счет средств капитального ремонта, а что нельзя? Перечень ведь часто корректируется.
— Игорь Владимирович, не все дворы в Череповце попали в программу «Комфортная городская среда». А благоустраивать двор самим дорого, в среднем 2 млн рублей за один двор. Можно ли сделать благоустройство за счет средств капремонта?
— Поиск подрядчика. Простой пример: в доме протекла крыша, и ее срочно нужно ремонтировать. Кто ищет подрядчика? Фонд капремонта — если дом в «общем котле». И собственники — если у них спецсчет. Я права?
— Какова роль собственников в приемке работ по ремонту той же крыши? Должны ли они подписывать акт выполненных работ? А если нет совета дома?
— Что лучше — «общий котел» или спецсчет? Возможно, ответ на этот вопрос собственники должны найти сами. Но… Каковы правила перехода в «общий котел» со спецсчета и выхода из «общего котла»?