Наниматель и собственник жилья в чем отличие

Наниматель и собственник жилья в чем отличие

Права и обязанности собственника и нанимателя жилого помещения регламентируются ст. 30 и ст. 67 Жилищного кодекса РФ.

Приватизированное жилье

СОБСТВЕННИК осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением, принадлежащим ему на праве собственности. Он вправе предоставить свое жилье другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, дарения. Может предоставить свое жилье и юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством.

Согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ правом пользования жилым помещением наравне с собственником имеют члены его семьи. Пункт 1 ст. 31 ЖК РФ относит к членам семьи собственника проживающих совместно с ним супруга, детей и родителей. Членами семьи могут быть признаны и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения НЕ СОХРАНЯЕТСЯ, если иное не установлено соглашением между ними (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).

В приватизированной квартире после смерти собственника очень часто возникают сложные наследственные правоотношения, ведь собственников может оказаться несколько.

Неприватизированное жилье

Члены семьи, проживающие в неприватизированной квартире, имеют равные права с нанимателем по договору социального найма по пользованию жилым помещением.

В отличие от собственника жилья, который может вселить в свою квартиру на правах члена семьи любого гражданина, наниматель может сделать это лишь в отношении супруга, детей, родителей. Другие родственники и просто близкие люди могут быть признаны членами семьи только при наличии определенных условий (например, ведения с нанимателем общего домашнего хозяйства). После смерти нанимателя любой взрослый дееспособный член семьи может претендовать на заключение договора социального найма. После распада семьи бывшие члены семьи, прописанные в квартире, продолжают пользоваться теми же правами, что и прежде.

Приватизированную квартиру, согласно нормам гражданского и жилищного права, можно продать, подарить, завещать, распорядиться ею любым иным законным способом, чего нельзя сделать с неприватизированным жильем.

Источник

Собственник и наниматель: все отличия

— Чем право собственности на недвижимое имущество отличается от права пользования?

— Прежде всего, тем, что права собственника в отношении принадлежащего ему имущества гораздо шире и значительнее, нежели права нанимателя или пользователя. Главное различие: собственник может распорядиться принадлежащим ему помещением, то есть продать, подарить, передать в собственность по договору отчуждения. Наниматель жилья всех этих возможностей лишен.

Гражданско-правовые отношения для собственников и нанимателей

Однако и обязанности собственника по отношению к своему недвижимому имуществу весьма серьезны и обширны. Так, в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели или повреждения имущества в силу ст. 211 ГК РФ также лежит на собственнике этого имущества. В соответствии с ч. 1 ст. 616 ГК РФ, у арендодателя также существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Жилищный кодекс РФ подтверждает эти нормы законодательства:

Право собственности на жилое или нежилое помещение возникает у приобретателя недвижимости по договору купли-продажи, договору передачи в собственность, договору дарения, договору ренты, мены, иным договорам. Вместе с тем договоры жилищного найма (социального или коммерческого) являются наиболее значимыми основаниями для возникновения права пользования жилыми помещениями.

Права собственников и нанимателей жилых помещений

По договору социального найма жилое помещение предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов; по договору коммерческого найма — всех форм собственности (государственной, муниципальной, частной).

В значительном объеме обязанности нанимателя жилого помещения содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением правительства РФ от 21 января 2006 г.

Согласно п. 10 Правил, наниматель обязан:

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ст. 67 Жилищного кодекса РФ, а по договору коммерческого найма — в статье 678 Гражданского кодекса РФ.

Важно отметить, что обязанностью нанимателя является текущий ремонт занимаемого жилого помещения, если иное не установлено договором. Что касается капитального ремонта,то таковой является обязанностью наймодателя.

Источник

Собственник и наниматель жилого помещения: плюсы и минусы юридического статуса

/»Нотариус», 2012, N 2/
А.В. МЫСКИН

Myskin A.V. The proprietor and the employer of premises. Pluses and minuses of the legal status.

Мыскин Антон Владимирович, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин Российской академии адвокатуры и нотариата, кандидат юридических наук.

Ключевые слова: собственность на жилое помещение, договор социального найма жилого помещения, социальный наем жилья, общее имущество многоквартирного дома, бремя собственности.

Key words: the property on a premises, the contract of social hiring of premises, social employment of habitation, the general property of the house, weight of the property.

Еще один принципиальный момент заключается в том, что, когда мы будем говорить о собственниках жилого помещения, мы, естественно, не будем подразумевать только тех граждан, которые стали собственниками в результате приватизации. Объектом нашего анализа будут собственники вообще, которые стали таковыми как по возмездным (купля-продажа, мена, рента, членство в ЖСК, долевое участие в строительстве), так и по безвозмездным основаниям (наследование, дарение, приобретательная давность). Итак, начнем.

Первое. Бесспорным плюсом права собственности на жилое помещение является возможность для собственника распоряжаться этим жилым помещением и совершать в отношении его многочисленные гражданско-правовые сделки, причем как прямо названные в законе, так прямо и не поименованные в нем. Собственник может продать, подарить, поменять, отдать в ренту свое жилое помещение, отдать его в залог. Собственник имеет право внести свое жилое помещение в качестве оплаты доли в уставном (складочном) капитале коммерческого юридического лица, внести его как участник договора простого товарищества в качестве взноса в общее дело товарищества. Жилое помещение может быть предметом таких соглашений, как отступное и новация. В конце концов собственник может уничтожить свое жилое помещение, если такой акт уничтожения не будет нарушать прав и законных интересов соседей и иных третьих лиц. Причем, что очень важно, собственник может распоряжаться своим жильем обозначенными выше способами и в том случае, если это жилье для него является единственным местом его жительства. Каких-либо запретов или ограничений закон в этом плане по общему правилу не устанавливает (исключение составляет, пожалуй, только залог жилья).

Совсем иная картина откроется перед нами в отношении нанимателя жилого помещения. Он, как известно, не является собственником жилого помещения, а только снимает его (на бессрочной основе) у соответствующего публично-правового образования (наймодателя-собственника). Исходя из этого, а также вспоминая известную римскую максиму Nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet, т.е. никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам, мы должны однозначно сказать, что наниматель жилого помещения по общему правилу не имеет права распоряжаться занимаемым им жилым помещением, и в этом выражается юридический минус его статуса. Однако данное положение нельзя воспринимать буквальным образом. У нанимателя все же есть некий объем распорядительных актов, которые он имеет право совершать самостоятельно. Речь идет о таких распорядительных сделках, как обмен жилого помещения, сдача его в поднаем, а также вселение временных жильцов. Однако эти исключения все равно не меняют общей правовой картины.

Второе. Логическим продолжением права распоряжения собственником своим жилым помещением является возможность наследования этого жилого помещения. Если собственник жилого помещения умрет, не оставив завещания, такое жилое помещение перейдет к его наследникам по закону в соответствии с правилами наследственного законодательства. Собственник жилого помещения может составить завещание и передает его по наследству любому избранному им лицу, причем не обязательно входящему в круг наследников по закону. Кроме того, завещатель в отношении избранного им лица может установить завещательный отказ в форме пожизненного или срочного права проживания этого лица (легатария) в жилом помещении.

Всех этих возможностей лишен наниматель жилого помещения. Ни само жилое помещение, ни право найма этого жилья ни при каких обстоятельствах не входят в состав наследственной массы и в порядке наследования не переходят. Договор социального найма прекращается в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя, как императивно устанавливает п. 5 ст. 83 ЖК РФ.

Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.

Третье. Частным проявлением возможности распоряжаться жилым помещением является возможность сдавать данное жилое помещение во временное владение и (или) пользование третьим лицам. Такая возможность, как уже отмечалось выше, существует и у собственника, и у нанимателя, однако условия реализации этой возможности у них разные.

Если жилое помещение захочет сдать собственник, то ему закон в этом плане предоставляет практически неограниченные возможности, что, конечно же, для собственника является большим юридическим благом. По общему правилу для заключения собственником договора коммерческого найма с целью сдачи жилья внаем он не должен получать никаких согласий потенциально заинтересованных лиц (соседей по лестничной клетке, правления товарищества собственников жилья, если оно образовано в данном многоквартирном доме, управляющей компании). Если в данном жилом помещении, помимо собственника, проживают еще и члены его семьи, которые собственниками не являются, их согласия на сдачу жилья в коммерческий наем также не требуется. Исключение в этом вопросе составляет случай, когда лицо является не единоличным собственником, а которому принадлежит только доля в праве собственности. Ввиду того что распоряжение общей долевой собственностью осуществляется только с согласия всех сособственников, для сдачи жилья в коммерческий наем необходимо получить согласие всех без исключения сособственников.

Совсем иной будет выглядеть данная правовая ситуация, если мы будем говорить о нанимателе жилого помещения. Для передачи нанимателем жилого помещения во временное владение и (или) пользование третьим лицам он должен заключить договор поднайма жилья, порядок заключения которого обставлен многочисленными условиями. Во-первых, такой наниматель может сдать данное жилое помещение в поднаем только с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи (в том числе бывших членов семьи). Во-вторых, и это очень важно, в силу прямого указания п. 1 ст. 76 ЖК РФ такая сдача допускается только с согласия в письменной форме наймодателя (его уполномоченного представителя), а на практике получение такого согласия может вылиться в весьма затяжной бюрократический процесс. Наконец, в-третьих, п. 2 ст. 76 ЖК РФ отдельно устанавливает, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, а также всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Для заключения договора коммерческого найма прямой нормы на этот счет в нашем законодательстве не имеется, хотя этот вопрос на практике разрешается по-разному.

Четвертое. Теперь рассмотрим условия и порядок вселения как собственником, так и нанимателем в занимаемое ими жилое помещение своих членов семьи. В данном вопросе юридическое преимущество по-прежнему остается за собственником.

Ни для кого не секрет, что в настоящее время весьма распространенным случаем является ситуация, когда квартиры (в том числе и малогабаритные) превращаются в своеобразные «муравейники», где зарегистрированы (и далеко не всегда фактически проживают) десятки, а то и сотни граждан.
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 9.

А к временно отсутствующим членам семьи нанимателя относятся в том числе и граждане, находящиеся в местах лишения свободы. Подробнее см.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Танковой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука».

Первым судебным прецедентом, в котором было дано соответствующее толкование, является, по всей видимости, решение Верховного Суда РФ от 16 января 2008 г. N ГКПИ07-1022.

В-третьих, вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой необходимость изменения соответствующего письменного договора социального найма в части указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя (п. 2 ст. 70 ЖК РФ). Правда, п. 27 Постановления Пленума ВС 2009 г. немного смягчил данное законодательное положение, указав, что несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного п. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.

Наконец, в-четвертых, необходимо указать, что круг членов своей семьи, которых наниматель вправе вселить к себе в жилое помещение (п. 1 ст. 69 ЖК РФ), является более узким и формализованным по сравнению с кругом членов семьи собственника (п. 1 ст. 31 ЖК РФ). Подробнее по этому вопросу см. пункты 11 и 13 Постановления Пленума ВС 2009 г.

Пятое. Логическим продолжением права вселения как собственником, так и нанимателем в занимаемое ими жилое помещение членов своей семьи являются правоотношения, складывающиеся в случае прекращения данных семейных отношений между собственником (нанимателем) и вселенным членом семьи.

Применительно к нанимателю данные отношения урегулированы п. 4 ст. 69 ЖК РФ. Данная норма категорична: если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Более детально эта норма прокомментирована в п. 29 Постановления Пленума ВС 2009 г., в котором системно перечисляются конкретные права, сохраняющиеся у бывшего члена семьи нанимателя. К этим правам относятся, в частности: право бессрочно пользоваться жилым помещением (бывший член семьи нанимателя не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения или снят с регистрационного учета), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил ст. 70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена в судебном порядке, право заключать договор поднайма с соблюдением правил ст. 76 ЖК РФ. Более того, Верховный Суд РФ отдельно отметил, что для совершения основным нанимателем таких юридических действий, как вселение в жилое помещение своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи, обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, его перепланировка и переустройство, необходимо получить письменное согласие бывшего члена своей семьи на такие действия.

Между прочим, ст. 54 ЖК РСФСР, регулирующая аналогичные отношения, была диспозитивной и прямо устанавливала, что при вселении между гражданами могло быть заключено соглашение об особенностях порядка пользования жилым помещением.

Ну а как дела в этом вопросе у нас обстоят с собственником жилого помещения? Здесь картина прямо противоположная. Во-первых, п. 4 ст. 31 ЖК РФ устанавливает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, т.е. бывший член семьи собственника по общему правилу утрачивает право пользования жилым помещением и должен освободить его. В противном случае собственник может предъявить иск о выселении такого бывшего члена семьи без предоставления ему другого жилого помещения.

Данная норма предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Во-вторых, п. 2 ст. 31 ЖК РФ прямо указывает, что собственник жилого помещения и член его семьи могут заключить между собой соглашение о порядке и особенностях пользования данным жилым помещением. Таким соглашением, в частности, в пользование члену семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире, установлен порядок пользования общими помещениями в такой квартире, определен размер расходов членов семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Таким образом, с позиции правовых взаимоотношений между собственником (нанимателем) и бывшими членами их семей преимущество, бесспорно, достается собственнику.

Шестое. Достаточно весомым минусом в юридическом статусе собственника является то обстоятельство, что жилое помещение, находящееся, по сути, в его имущественном активе, может быть объектом взыскания со стороны кредиторов такого собственника по его обязательствам при недостаточности у собственника денежных средств. Единственное исключение в этом вопросе установлено в п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, в котором отмечается, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Вестник ВАС РФ. 2011. N 9.

При наличии у должника нескольких жилых помещений, пригодных для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи, в порядке применения п. 1 ст. 207 Закона о банкротстве арест налагается на все помещения, за исключением одного с учетом мнения должника. При этом в целях недопущения отчуждения должником указанного выбранного им помещения до реализации имущества, составляющего конкурсную массу, по ходатайству кредитора суд может в качестве иной обеспечительной меры запретить распоряжаться исключенным помещением (ст. 46 Закона о банкротстве). В ходе конкурсного производства в целях обеспечения норм о невозможности обращения взыскания на единственное жилое помещение должника, если одно из принадлежащих должнику помещений не подлежит включению в конкурсную массу, по ходатайству кредитора суд может применить обеспечительную меру в виде запрета распоряжаться названным помещением (ст. 46 Закона о банкротстве). Такая обеспечительная мера отменяется после завершения расчетов с кредиторами на основании ходатайства должника.

В отношении нанимателей жилых помещений такого юридического обременения не установлено, что является плюсом в их юридическом статусе.

СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

Весьма интересные рекомендации по порядку проведения текущего и капитального ремонта содержатся в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г. (ответ на вопрос 5), где отмечается следующее.

Бюллетень ВС РФ. 2007. N 11.

«Согласно ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательств».

Если же лицо является собственником жилого помещения, то в силу прямого указания ст. 30 ЖК РФ собственник обязан за свой счет производить как текущий, так и капитальный ремонт жилого помещения. А такая обязанность, естественно, является минусом в его юридическом статусе.

Логическим продолжением данных правоотношений является распределение обязанности по ремонту (как текущему, так и капитальному) общего имущества многоквартирного дома (подвалов, чердаков, лестничных клеток, лифтов и др.) и поддержанию его в надлежащем санитарно-техническом состоянии. Применительно к социальному найму эта обязанность также возлагается на наймодателя, что для нанимателя является весьма удобным. Правда, в п. 2 ст. 65 ЖК РФ вместо слова «обязанность» употребляется словосочетание, что наймодатель «принимает участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме», однако такая словесная форма сути дела не меняет.

В данной связи на нанимателя возлагается только одна обязанность. Как указывается в пп. «д» п. 4 Типового договора социального найма, наниматель обязан содержать в чистоте и порядке общее имущество многоквартирного дома и объекты благоустройства. Кроме того, нанимателю (да и собственнику) запрещено хранить в местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, загромождающие общие коридоры, проходы, запасные выходы.

Вестник ВАС РФ. 2011. N 5.

Субъектом указанного административного правонарушения является управляющая организации в тех случаях, если ей согласно ст. 162 ЖК РФ переданы функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений.

Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.

Наниматель жилого помещения в этом плане находится в более выгодном юридическом положении, так как никаких налогов он не платит, хотя, правда, уплачивает наймодателю наемную плату за пользование жилым помещением, которую не платит собственник жилья.

Девятое. Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос, связанный с порядком переселения как собственника, так и нанимателя из занимаемых ими жилых помещений в случае сноса многоквартирного дома, являющегося местом их жительства.

Для нанимателя такой порядок будет выглядеть следующим образом. Статья 85 ЖК РФ устанавливает, что граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

Иными словами, в случае выселения нанимателя и членов его семьи из их жилого помещения на наймодателя возлагается обязанность предоставить им другое жилое помещение (натуральная форма предоставления) и заключить в отношении его новый договор социального найма.

Статья 89 ЖК РФ отдельно устанавливает те критерии, которым должно соответствовать предоставляемое жилое помещение. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта (т.е. обладать необходимым набором коммунальных удобств), отвечать установленным техническим и санитарно-гигиеническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.

Бюллетень ВС РФ. 2009. N 9.

Справедливости ради нужно отметить, что в 2010 г. в ст. 89 ЖК РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления. Однако переселение в такой форме допускается только в тех случаях, если об этом прямо сказано в некоем специальном федеральном законе.

Еще раз эта правовая позиция была отражена в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009 г. (ответ на вопрос 3).

В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам п. 7 ст. 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения. Если стоимость жилого помещения, предоставляемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

Десятое. Своеобразным «апогеем» нового ЖК РФ является норма, содержащаяся в п. 10 ст. 32 ЖК РФ. В соответствии с ним признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (т.е. межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Если формально следовать этой норме, то получается, что все собственники многоквартирного дома за свой счет должны снести этот дом, а на его месте, опять-таки за свой счет, построить новый, согласовав предварительно всю необходимую строительно-техническую документацию.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществят снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. При этом положение п. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника (за один год) об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежит. И в этом случае нашим собственникам придется самостоятельно подыскивать для себя новое жилье, а в этом процессе они неизбежно столкнутся с теми негативными факторами, о которых говорилось выше.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в этом случае находится в более выгодном юридическом положении. Ввиду того что он не несет бремя по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и капитальному ремонту своей квартиры, в случае признания такого дома аварийным и подлежащим сносу соответствующий снос осуществляет наймодатель как собственник жилищного фонда. Кроме того, и расходы по переселению нанимателя и членов его семьи в новое благоустроенное жилое помещение в этом случае также должен нести наймодатель.

Одиннадцатое. Отдельного рассмотрения заслуживает ситуация, связанная с физической утратой единственного жилого помещения в результате различного рода стихийных бедствий, природных катаклизмов, техногенных катастроф и иных негативных факторов.

Если лицо является нанимателем жилого помещения, то на него, во-первых, будет распространяться действие п. 1 ст. 51 ЖК РФ. Такое лицо как не являющееся нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственником жилых помещений или членом семьи собственника жилого помещения будет считаться нуждающимся в жилых помещениях. Во-вторых, на такое лицо будет распространяться действие п. 2 ст. 57 ЖК РФ. То есть наймодатель такому лицу будет обязан предоставить новое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.

Но будут ли данные нормы жилищного законодательства распространяться на собственника жилого помещения, если он окажется в аналогичной ситуации? К сожалению, ЖК РФ на этот вопрос прямого ответа не дает. Данная ситуация будет разрешена (хотя бы частично) только в двух случаях. Во-первых, если собственник заблаговременно застраховал свое жилое помещение от соответствующих страховых рисков. Во-вторых, если есть лица, ответственные за утрату собственником его жилого помещения, которые и могут быть привлечены к соответствующей гражданско-правовой ответственности. Например, если жилое помещение собственника было разрушено в результате некачественного проведения неких подземных строительных работ, то собственник сможет предъявить соответствующие требования о возмещении убытков в полном объеме к организации, ответственной за проведение таких работ.

А как же быть собственнику уничтоженного жилого помещения во всех иных случаях? Данная ситуация достаточно подробно анализируется в Определении Конституционного Суда РФ от 5 марта 2009 г. N 376-О-П «По жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ». Конституционный Суд РФ в рамках данного документа резюмировал, что государство в лице органов государственной и муниципальной власти должно оказывать содействие в обеспечении нормальных жилищных условий гражданам, лишившимся единственного жилища в результате наступления таких, в частности, находящихся вне сферы их контроля обстоятельств, как пожар, и не имеющим возможности преодолеть сложившуюся трудную жизненную ситуацию самостоятельно. Федеральный законодатель не связывает возможность признания гражданина нуждающимся в получении жилого помещения с конкретным правом, на котором ему принадлежит (или ранее принадлежало) жилое помещение, а потому нуждающимся может быть признан как наниматель по договору социального найма, так и собственник жилого помещения.

И далее Конституционный Суд РФ делает свой главный вывод. Пункт 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ по своему конституционно-правовому смыслу не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам как лишившимся своих жилых помещений в результате пожара по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении.

Такая правовая позиция была высказана не только в вышеприведенном Определении Конституционного Суда РФ, но и в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2009 г.

Источник